Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre condomínios.
As 36 dúvidas mais comuns de quem administra um condomínio, com uma resposta curta e o artigo da lei. Cada resposta vem de um guia, que a desenvolve.
Finanças · 12
A quota pode ser igual para todas as frações?
Só se houver uma regra que o diga. Para os serviços de interesse comum, o regulamento pode fixar partes iguais, com a maioria e as condições do artigo 1424.º, n.º 2. Fora disso, e se o título constitutivo nada disser, vale a permilagem.
As lojas e as garagens pagam condomínio?
Sim, se forem frações autónomas: têm permilagem, e pagam na proporção dela. O que pode mudar é a lista de despesas em que entram, pelos n.ºs 3 e 4 do artigo 1424.º.
Posso pagar menos por não usar o elevador, ou por não morar lá?
A regra geral reparte pelo valor da fração, e não pelo uso que cada um faz dela. As exceções são as da tabela acima: no elevador, conta se a fração pode ser servida por ele, e não se o condómino o usa.
Quem decide o valor das quotas?
A assembleia de condóminos, ao aprovar o orçamento. Reúne na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano (Código Civil, art. 1431.º, n.º 1). Ao administrador cabe elaborar o orçamento, cobrar as receitas e exigir de cada condómino a sua quota-parte nas despesas aprovadas (art. 1436.º).
O fundo comum de reserva é obrigatório?
Sim. A lei diz que é obrigatória a sua constituição «em cada condomínio» (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 1), sem exceções pelo tamanho do prédio ou pelo número de frações.
Do guia Fundo comum de reserva: o que é, como se calcula e para que serve.
Os 10 % calculam-se sobre o quê?
Sobre a quota-parte de cada condómino nas restantes despesas do condomínio. Não é 10 % do total que o condómino paga com o fundo já incluído: num total de 115,28 € por mês, a quota são 104,80 € e o fundo 10,48 €.
Do guia Fundo comum de reserva: o que é, como se calcula e para que serve.
A assembleia pode decidir não cobrar o fundo num ano?
A lei fixa um mínimo de 10 % e não prevê que a assembleia o dispense. O que a assembleia pode decidir é o que está acima do mínimo, e a forma de usar o fundo.
Do guia Fundo comum de reserva: o que é, como se calcula e para que serve.
O que acontece a quem não paga a contribuição para o fundo?
É uma dívida ao condomínio, como a das outras quotas, e cobra-se pelos mesmos meios (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º). O guia Condóminos em dívida: como cobrar e que meios a lei dá trata dos passos e dos prazos.
Do guia Fundo comum de reserva: o que é, como se calcula e para que serve.
O inquilino não paga o condomínio. A quem cobro?
Ao proprietário. Perante o condomínio, é ele o responsável (Código Civil, art. 1424.º, n.º 1). O que o proprietário combinou com o inquilino é entre os dois.
Do guia Condóminos em dívida: como cobrar e que meios a lei dá.
Quanto são os juros de uma quota em atraso?
Os juros legais, que são de 4 % ao ano, desde o dia do vencimento (Código Civil, arts. 805.º, 806.º e 559.º). Somam-se a eles as penas que a assembleia ou o regulamento tenham fixado.
Do guia Condóminos em dívida: como cobrar e que meios a lei dá.
A assembleia pode decidir não ir a tribunal?
Pode. O prazo de 90 dias para instaurar a ação vale «salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos» (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 5).
Do guia Condóminos em dívida: como cobrar e que meios a lei dá.
A fração foi vendida. Quem paga as quotas em atraso?
A responsabilidade afere-se pelo momento em que as dívidas deviam ter sido pagas, e os encargos que se vencem depois da venda são do novo proprietário (Código Civil, art. 1424.º-A, n.ºs 3 e 4). O guia A declaração de dívidas na venda de uma fração explica o que muda quando o comprador prescinde da declaração.
Do guia Condóminos em dívida: como cobrar e que meios a lei dá.
Assembleias · 8
A assembleia pode ser por videoconferência?
Pode. A assembleia tem lugar por meios de comunicação à distância, de preferência por videoconferência, sempre que a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira. Se um condómino não tiver, fundamentadamente, condições para participar assim, e o tiver dito à administração, é ela que lhe assegura os meios; sem isso, a assembleia não pode fazer-se dessa forma (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º-A).
Do guia Como convocar uma assembleia de condóminos, passo a passo.
Posso convocar todos os condóminos por correio eletrónico?
Só os que o pediram numa assembleia anterior, com o pedido e o endereço escritos na ata. Os outros convocam-se por carta registada ou por aviso com recibo assinado (Código Civil, art. 1432.º, n.ºs 1 e 2).
Do guia Como convocar uma assembleia de condóminos, passo a passo.
O administrador não convoca a assembleia. O que podem fazer os condóminos?
Convocá-la eles. A lei dá esse poder aos condóminos que representem pelo menos 25 % do capital investido (Código Civil, art. 1431.º, n.º 2).
Do guia Como convocar uma assembleia de condóminos, passo a passo.
E se a convocatória for mal feita?
As deliberações contrárias à lei são anuláveis a pedido de qualquer condómino que não as tenha aprovado, dentro dos prazos do artigo 1433.º do Código Civil. É por isso que vale a pena cumprir os dez dias e guardar a prova do envio.
Do guia Como convocar uma assembleia de condóminos, passo a passo.
A ata tem de ser assinada por todos os condóminos?
É subscrita por todos os que estiveram presentes (art. 1.º, n.º 1). Mas a eficácia das deliberações depende da aprovação da ata, e não das assinaturas: vale mesmo que nem todos a tenham assinado (n.º 3).
Do guia Como redigir uma ata de assembleia de condóminos válida.
Um condómino pode subscrever a ata por correio eletrónico?
Pode. Vale como subscrição a declaração enviada por correio eletrónico para o endereço da administração, a dizer que concorda com o conteúdo da ata que lhe foi enviada pela mesma via (art. 1.º, n.º 7).
Do guia Como redigir uma ata de assembleia de condóminos válida.
Há um modelo obrigatório de ata?
Não. A lei diz o que a ata tem de conter, e não a forma que tem de ter.
Do guia Como redigir uma ata de assembleia de condóminos válida.
Quando se aprova a ata?
A lei não fixa um prazo. Diz que a ata indica ter sido lida e aprovada, e que as deliberações só produzem efeitos depois disso. Aprová-la no fim da própria reunião evita ficar à espera.
Do guia Como redigir uma ata de assembleia de condóminos válida.
Gestão · 12
Posso vender uma fração com dívidas ao condomínio?
Pode. A declaração não impede a venda: mostra as dívidas a quem compra, e a lei diz quem responde por elas (art. 1424.º-A, n.ºs 3 e 4).
O que acontece se o administrador não emitir a declaração em 10 dias?
Emiti-la é uma das suas funções, e o administrador que não as cumpre é civilmente responsável pela omissão (Código Civil, art. 1436.º, n.ºs 1 e 3).
A declaração tem prazo de validade?
A lei não o fixa. A declaração diz a situação no dia em que é emitida; se a escritura demorar, o mais seguro é pedir uma nova.
O administrador pode cobrar pela declaração?
Os artigos que a regulam não falam em custos. Veja o regulamento do condomínio e, se a administração for de uma empresa, o contrato com ela.
O administrador tem de ser um condómino?
Não. O cargo tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por um terceiro (Código Civil, art. 1435.º, n.º 4).
Do guia Funções e responsabilidades do administrador de condomínio.
Quanto tempo dura o mandato?
Um ano, renovável, salvo disposição em contrário. E o administrador mantém-se em funções até ser eleito ou nomeado o sucessor (art. 1435.º, n.ºs 4 e 5).
Do guia Funções e responsabilidades do administrador de condomínio.
O administrador é pago?
A lei diz que o cargo é remunerável, e não fixa valores (art. 1435.º, n.º 4).
Do guia Funções e responsabilidades do administrador de condomínio.
Ninguém quer ser administrador. E agora?
As funções cabem, a título provisório, ao condómino com a maior percentagem do capital investido, até a assembleia eleger alguém ou o tribunal nomear (art. 1435.º-A).
Do guia Funções e responsabilidades do administrador de condomínio.
Votei contra a obra. Tenho de pagar?
Numa obra de conservação, sim: as deliberações consignadas em ata vinculam todos os condóminos (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 4). Numa inovação também, a não ser que o tribunal considere fundada a sua recusa (Código Civil, art. 1426.º, n.ºs 2 e 3).
Do guia Obras nas partes comuns: quem decide, quem paga e como se aprova.
O condomínio pode instalar painéis solares?
Pode. Desde a Lei n.º 29/2026, a instalação de uma unidade de produção para autoconsumo a partir de fontes renováveis, num prédio com pelo menos duas frações, depende da aprovação por maioria simples dos condóminos (Código Civil, art. 1425.º, n.º 3).
Do guia Obras nas partes comuns: quem decide, quem paga e como se aprova.
Quantos orçamentos são precisos?
Pelo menos três, de proveniências diferentes, para obras de conservação extraordinária ou inovações. O regulamento ou a assembleia podem dispor de outra forma (Código Civil, art. 1436.º, n.º 2).
Do guia Obras nas partes comuns: quem decide, quem paga e como se aprova.
Há uma infiltração grave e o administrador não aparece. Posso mandar reparar?
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser feitas por iniciativa de qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador (Código Civil, art. 1427.º). Guarde a prova da urgência e do que gastou.
Do guia Obras nas partes comuns: quem decide, quem paga e como se aprova.
Legislação · 4
Qual é a «lei do condomínio»?
Não há um diploma só. O regime está nos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94, com as alterações da Lei n.º 8/2022.
Do guia O que diz a lei sobre a propriedade horizontal em Portugal.
A Lei n.º 8/2022 substituiu a lei anterior?
Não. Alterou alguns artigos do Código Civil e do Decreto-Lei n.º 268/94, e acrescentou outros. O resto continua como estava.
Do guia O que diz a lei sobre a propriedade horizontal em Portugal.
O regulamento do condomínio é obrigatório?
É, havendo mais de quatro condóminos e se não fizer já parte do título constitutivo (Código Civil, art. 1429.º-A, n.º 1). A sua feitura compete à assembleia, ou ao administrador, se ela o não tiver elaborado (n.º 2).
Do guia O que diz a lei sobre a propriedade horizontal em Portugal.
O seguro do prédio é obrigatório?
É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio, das frações e das partes comuns (Código Civil, art. 1429.º, n.º 1). Deve ser celebrado pelos condóminos; se não o fizerem no prazo e pelo valor que a assembleia fixou, faz-o o administrador, que depois lhes cobra o prémio (n.º 2).
Do guia O que diz a lei sobre a propriedade horizontal em Portugal.
Estas respostas são informativas. Dizem o que a lei escreve à data da última atualização de cada guia, e não são aconselhamento jurídico. Num caso concreto, consulte um jurista.
As contas do condomínio, certas ao cêntimo.
O MyKondo trata da conciliação bancária, dos avisos em PDF e dos recibos por email. Registe o seu condomínio para começar.