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A declaração de dívidas na venda de uma fração
Para vender uma fração, o condómino pede ao administrador uma declaração escrita com os encargos do condomínio em vigor e as dívidas que existam. O administrador tem 10 dias para a emitir, e a declaração é um documento obrigatório da escritura, a não ser que o comprador prescinda dela — e nesse caso aceita responder pelas dívidas do vendedor ao condomínio.
O que é, e quem a pede
Desde a Lei n.º 8/2022, quem vende uma fração tem de levar à escritura uma declaração do administrador do condomínio. É o condómino que vende que a pede: requer ao administrador a emissão de uma declaração escrita, para efeitos do contrato de alienação da fração de que é proprietário (Código Civil, art. 1424.º-A, n.º 1).
Chamam-lhe «declaração de não dívida», mas o nome engana: a declaração diz o que há, com dívida ou sem ela.
O que a declaração tem de dizer
| Sobre | O que consta | Onde está |
|---|---|---|
| Os encargos do condomínio em vigor para a fração | O montante de todos, com a natureza de cada um, os montantes e os prazos de pagamento | art. 1424.º-A, n.º 1 |
| As dívidas, se as houver | A natureza, os montantes e as datas de constituição e de vencimento | art. 1424.º-A, n.º 1 |
Os encargos em vigor são o que a fração paga: a quota, a contribuição para o fundo comum de reserva e as quotas extraordinárias que estejam a correr, como as prestações de uma obra.
Um exemplo
A lei diz o conteúdo, e não a forma. Isto é um exemplo, e não um modelo oficial:
Declaração
O administrador do condomínio do prédio sito na Rua do Exemplo, n.º 10, em Lisboa, declara, a pedido do proprietário e para efeitos do artigo 1424.º-A do Código Civil, que relativamente à fração D (1.º Drt):
1. Encargos em vigor. Quota mensal de 104,80 € e contribuição mensal para o fundo comum de reserva de 10,48 €, no total de 115,28 €, com vencimento no dia 8 de cada mês. Não há quotas extraordinárias em curso.
2. Dívidas. Quota e fundo de reserva de março de 2026, no valor de 115,28 €, constituída a 1 de março de 2026 e vencida a 8 de março de 2026.
Lisboa, 20 de abril de 2026. O administrador.
Quando não há dívidas, o ponto 2 di-lo: «Não existem dívidas à data desta declaração.»
O prazo: 10 dias
O administrador emite a declaração no prazo máximo de 10 dias a contar do requerimento (art. 1424.º-A, n.º 2). Está também na lista das suas funções: emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que este a peça (art. 1436.º, n.º 1, alínea q).
Quem vende deve pedi-la com tempo. A declaração é um documento instrutório obrigatório da escritura, ou do documento particular autenticado que titule a venda (art. 1424.º-A, n.º 2).
Quem paga o quê depois da venda
| Situação | Quem responde | Onde está |
|---|---|---|
| Dívidas que já existiam | Afere-se pelo momento em que deviam ter sido pagas | n.º 3 |
| Encargos que se vencem depois da transmissão | O novo proprietário | n.º 4 |
| O comprador declara, na escritura, que prescinde da declaração | O comprador aceita a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio | n.º 3 |
A terceira linha é a que mais importa a quem compra. Prescindir da declaração não é uma formalidade que se dispensa para ganhar tempo: é aceitar pagar o que o vendedor deixou por pagar, seja quanto for.
Depois da escritura: avisar o administrador
Quem vende tem de comunicar a venda ao administrador, por correio registado, no prazo máximo de 15 dias, com o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 3.º, n.º 3).
Se não o fizer, responde pelas despesas de identificar o novo proprietário e pelos encargos da mora no pagamento do que se vencer depois da venda (n.º 4).
Para quem administra: responder a um pedido
- Confirmar que quem pede é o proprietário da fração.
- Ir à conta da fração e ver o que está em vigor e o que está por pagar, documento a documento.
- Escrever os encargos: a natureza, o valor e o prazo de pagamento de cada um.
- Escrever as dívidas, se as houver: a natureza, o valor, a data em que nasceram e a data em que venceram.
- Datar, assinar e entregar, dentro dos 10 dias.
Como o MyKondo ajuda
No MyKondo, a conta de cada fração mostra os documentos por pagar, de que meses são e quando venceram, que é o que a declaração tem de dizer sobre as dívidas. O texto da declaração escreve-o quem administra. A página Avisos e recibos diz como se emitem e se cobram esses documentos.
Perguntas frequentes
Posso vender uma fração com dívidas ao condomínio?
Pode. A declaração não impede a venda: mostra as dívidas a quem compra, e a lei diz quem responde por elas (art. 1424.º-A, n.ºs 3 e 4).
O que acontece se o administrador não emitir a declaração em 10 dias?
Emiti-la é uma das suas funções, e o administrador que não as cumpre é civilmente responsável pela omissão (Código Civil, art. 1436.º, n.ºs 1 e 3).
A declaração tem prazo de validade?
A lei não o fixa. A declaração diz a situação no dia em que é emitida; se a escritura demorar, o mais seguro é pedir uma nova.
O administrador pode cobrar pela declaração?
Os artigos que a regulam não falam em custos. Veja o regulamento do condomínio e, se a administração for de uma empresa, o contrato com ela.
Fontes
- Código Civil, artigos 1424.º-A e 1436.º.
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigo 3.º.
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que criou a declaração.
Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.
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