Infiltrações no condomínio: quem paga, o vizinho ou o condomínio?

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Primeiro, de onde vem a água

Uma infiltração não tem um responsável só: tem o responsável pela coisa de onde a água sai.

Na dúvida, a origem prova-se: uma peritagem, a de um técnico ou a do seguro, é o que separa uma linha da tabela da outra.

Quando a água vem de uma parte comum

O condomínio tem a obrigação de conservar e reparar as partes comuns. E a lei tem uma regra que pesa muito nestes casos: quem tiver em seu poder uma coisa imóvel, com o dever de a vigiar, responde pelos danos que ela causar, salvo se provar que não teve culpa, ou que os danos se teriam dado na mesma (Código Civil, art. 493.º, n.º 1).

Os tribunais aplicam-na às infiltrações que vêm das partes comuns:

• A Relação de Guimarães, numa infiltração que vinha da cobertura do prédio: quem tem as partes comuns em seu poder, com o dever de as vigiar, é o conjunto de todos os condóminos, e cabe ao condomínio provar que não teve culpa (processo 287/18.2T8PRG.G1, de 14 de setembro de 2023).
• A Relação de Coimbra: é obrigação do condomínio diligenciar pela conservação e reparação das partes comuns; num terraço de cobertura usado por um condómino, a diligência sobre o estado dele cabe em primeira mão a esse condómino, mas também aos outros (processo 2956/21.0T8CBR.C2, de 26 de novembro de 2024).
• O Supremo Tribunal de Justiça: os danos que as infiltrações vindas de uma zona comum causaram dentro de uma fração indemnizam-se pela responsabilidade por facto ilícito, por o condomínio não ter custeado a conservação e a reparação (processo 1069/14.6TBOER.L1.S1, de 4 de julho de 2024).

Quando a água vem de outra fração

A mesma regra do artigo 493.º, n.º 1 vale entre vizinhos, e os tribunais têm-na aplicado assim:

• A Relação de Lisboa: o proprietário de uma fração tem o dever de vigiar o estado de conservação dela, e responde pelos danos que as infiltrações com origem na sua fração causem noutra, salvo se provar que não teve culpa. A quem sofreu os danos basta provar que a água veio da outra fração, sem ter de provar a causa concreta, como uma rutura na canalização (processo 559/20.6T8LSB.L1-8, de 5 de dezembro de 2024).
• A Relação de Coimbra disse o mesmo de uma infiltração que vinha da canalização de uso exclusivo de outra fração (processo 4678/21.3T8LRA.C1, de 21 de novembro de 2023).
• O Supremo Tribunal de Justiça marcou o limite: é a quem sofreu os danos que cabe provar que eles vieram da coisa que o outro tinha de vigiar. Num caso em que isso não se provou, a ação perdeu-se (processo 23707/19.4T8LSB.L1.S1, de 13 de abril de 2023).

O terraço de uso exclusivo

Um terraço que serve de cobertura ao prédio é sempre parte comum, mesmo que só uma fração lá tenha acesso (Código Civil, art. 1421.º, n.º 1, alínea b).

Em regra, as despesas de uma parte comum que sirva exclusivamente algum dos condóminos são dos que dela se servem (art. 1424.º, n.º 3). Mas a lei tem uma regra própria para quando o estado de uma parte comum de uso exclusivo afeta a conservação ou o uso das outras partes comuns — que é o que faz uma infiltração: o condómino que tem o uso exclusivo só paga a reparação na proporção da sua permilagem, salvo se a necessidade dela vier de facto que lhe seja imputável (art. 1424.º, n.º 6).

No acórdão de 2024, o Supremo disse o mesmo dos terraços intermédios que servem de cobertura a outra fração: os custos de conservação e reparação repartem-se por todos os condóminos, ainda que o terraço esteja afeto ao uso exclusivo de uma fração.

Um exemplo

No prédio dos outros guias, o terraço de cobertura é de uso exclusivo do 3.º Drt, e a impermeabilização custa 3 000,00 €. O 3.º Drt, com 141‰, paga 423,00 €, e o 1.º Drt, com 131‰, paga 393,00 €. Só se a infiltração viesse de uma obra que o 3.º Drt fez no terraço é que a reparação seria dele.

O que fazer, passo a passo

1. Avisar o administrador por escrito, com fotografias e a data em que a infiltração começou. A minuta Carta sobre uma infiltração tem o texto.
2. O administrador intervém. Cabe-lhe intervir nas situações de urgência, convocando de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea r). Se não for urgente, a obra vai à assembleia, e uma obra de conservação extraordinária leva pelo menos três orçamentos, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma (n.º 2).
3. Se for urgente e o administrador faltar ou estiver impedido, qualquer condómino pode mandar fazer as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns (art. 1427.º). Para a Relação do Porto, o impedimento inclui o administrador que não faz a obra porque não quer (processo 1703/24.0T8MAI.P1, de 16 de janeiro de 2026). No acórdão de 2024, o Supremo confirmou o direito de uma condómina a ser reembolsada das obras urgentes que pagou numa parte comum, descontada a sua própria quota, e disse que esse direito prescreve no prazo ordinário de 20 anos.
4. Pedir a reparação dos danos na fração, ao condomínio ou ao vizinho, conforme a origem.

Os prazos

O direito a ser indemnizado prescreve em três anos, a contar da data em que o lesado soube do direito que lhe compete (Código Civil, art. 498.º, n.º 1). No caso de 2024, a infiltração continuava, e os réus sabiam dela e não a reparavam: o Supremo entendeu que o prazo não tinha começado a contar.

Não é a única leitura. A Relação de Coimbra contou os três anos de quando o lesado soube que tinha direito à indemnização, mesmo com o dano a continuar (processo 524/23.1T8FIG.C1, de 18 de junho de 2024). E o Supremo aplicou o prazo de vinte anos às rendas que um condómino perdeu por o condomínio não ter feito as obras (processo 6137/15.4T8VNG.P1.S1, de 2 de junho de 2026). Uma carta ao administrador não interrompe o prazo: interrompem-no a citação ou a notificação judicial, e o reconhecimento do direito pelo condomínio (Código Civil, arts. 323.º e 325.º). Por isso, não espere.

E o seguro?

O seguro obrigatório do condomínio é o de incêndio (Código Civil, art. 1429.º, n.º 1). Os danos por água só estão cobertos se houver um seguro que os cubra, como um multirriscos, do prédio ou da fração. O guia Seguro do condomínio explica a diferença.