O ano do condomínio: o que fazer e quando

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O ano num quadro

O quadro conta com uma assembleia ordinária marcada para quinta-feira, 14 de janeiro de 2027. Com outra data, as datas que dependem da reunião andam com ela. Os prazos contam-se como o Código Civil manda contar os prazos da lei: o dia de onde se parte não conta; um prazo de meses acaba no dia com o mesmo número, ou no último dia do mês, se esse não existir; e um prazo que acabe a um domingo ou feriado passa para o dia útil seguinte — a um sábado, não. No que se faz em tribunal, as férias judiciais contam como feriados (arts. 279.º, alíneas b), c) e e), e 296.º).

Janeiro: a assembleia ordinária

A assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para discutir e aprovar as contas do último ano e aprovar o orçamento das despesas do ano (Código Civil, art. 1431.º, n.º 1). Em 2027, é de sexta-feira, 1 de janeiro, a sexta-feira, 15 de janeiro. Pode ser, excecionalmente, no primeiro trimestre, até 31 de março, se o regulamento do condomínio o previr ou se a assembleia o tiver aprovado por maioria (n.º 4).

A convocatória sai pelo menos 10 dias antes: por carta registada, por aviso convocatório com recibo de receção assinado ou, para os condóminos que o pediram numa assembleia anterior e deixaram o endereço na ata, por correio eletrónico (art. 1432.º, n.ºs 1 a 3). Para uma reunião a 14 de janeiro, a carta registada sai até 4 de janeiro, na contagem habitual; quem conte dez dias inteiros entre o envio e a reunião chega a 3 de janeiro, um domingo. Com o Natal e o Ano Novo pelo meio, convém que saia antes do dia 24 de dezembro, e a dúvida não se põe.

O que se aprova. As contas de 2026, que o administrador presta à assembleia (art. 1436.º, n.º 1, alínea l)), e o orçamento de 2027 (art. 1431.º, n.º 1). A ata que aprova o orçamento tem de dizer o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das obrigações: é o que a torna título executivo contra o proprietário que deixar de pagar a sua quota-parte no prazo (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.ºs 1 e 2). O orçamento leva o fundo comum de reserva, com pelo menos 10 % da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas (art. 4.º, n.º 2), e a assembleia delibera o montante da atualização do seguro contra incêndio (art. 5.º, n.º 2). Quando acaba o período de funções do administrador — um ano, renovável, salvo disposição em contrário —, leva-se também a eleição à ordem de trabalhos, e quem está mantém-se em funções até ser eleito ou nomeado o sucessor (Código Civil, art. 1435.º, n.ºs 1, 4 e 5).

O guia Assembleia ordinária do condomínio tem a ordem de trabalhos ponto a ponto, o que a lei não diz de uma reunião fora destas datas, e os documentos, com as minutas da convocatória, do relatório de contas, do orçamento e da ata. O orçamento e a prestação de contas têm guias próprios.

Depois da reunião. A identificação do administrador em exercício afixa-se na entrada do prédio, ou num local de passagem comum (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 3.º, n.º 1). E as deliberações que não forem impugnadas executam-se no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no que a assembleia fixar, salvo impossibilidade fundamentada (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea i)). A lei não diz de quando se contam os 15 dias; como a eficácia das deliberações depende da aprovação da ata (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 3), aprová-la no fim da própria reunião evita a dúvida.

Fevereiro e março: a ata e os prazos para contestar

A ata é obrigatória em todas as assembleias, e a eficácia das deliberações depende da sua aprovação (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.ºs 1 e 3). O guia Como redigir uma ata diz o que tem de conter.

Os ausentes. As deliberações comunicam-se a todos os condóminos que faltaram, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou, a quem o pediu, por correio eletrónico (Código Civil, art. 1432.º, n.º 9). A lei não diz de quando se contam os 30 dias, nem se a carta tem de chegar ou só de sair dentro deles. Contá-los do dia da reunião, com a carta enviada a tempo de chegar, é o mais seguro: uma assembleia a 14 de janeiro comunica-se até 13 de fevereiro, que é um sábado — e um prazo que acaba a um sábado não passa para segunda-feira.

Os prazos para contestar. Uma deliberação contrária à lei ou a um regulamento aprovado antes é anulável a pedido de qualquer condómino que não a tenha aprovado (art. 1433.º, n.º 1), por três caminhos:

Estes são os prazos das deliberações anuláveis. Os tribunais distinguem delas as nulas — as que infringem normas imperativas, que protegem interesses indisponíveis e de ordem pública —, que se podem atacar a todo o tempo (Código Civil, art. 286.º; Relação de Lisboa, acórdão de 19/12/2024, proc. 20626/23.3T8LSB-A.L1-7).

Os 60 dias contam-se «sobre a data da deliberação», também para quem faltou, e não do dia em que a comunicação lhe chegou: é a leitura do Supremo Tribunal de Justiça (acórdãos de 19/06/2019, proc. 3125/17.0T8VIS.C1.S1, e de 11/11/2021, proc. 23757/19.0T8PRT-A.L1.S1), e o Tribunal Constitucional não a julgou inconstitucional (processo n.º 441/2010, de 9 de dezembro de 2010). Não foi a única: até 1994, a lei contava o prazo dos ausentes da comunicação, e um acórdão do Supremo de 21 de janeiro de 2003 e parte da doutrina continuaram a contá-lo dela. O acórdão de 2019 cita-os, ao lado dos que, de 2000 a 2010, contaram da deliberação. Para uma assembleia a 14 de janeiro, os 60 dias acabam a 15 de março.

Quem faltou e recebe a comunicação tarde continua a poder pedir a assembleia extraordinária, nos 10 dias contados dela, e, se ela não revogar a deliberação, propor a ação nos 20 dias seguintes à deliberação dessa assembleia (acórdão de 11/11/2021). Mas o pedido, sozinho, não trava os 60 dias: se o administrador não convocar a assembleia, a ação tinha de entrar nos 60 dias da deliberação (acórdão de 23/02/2010, proc. 416/07.1TBAMD.L1.S1). O condómino pode também recorrer da recusa para a assembleia (Código Civil, art. 1438.º), nos 20 dias seguintes a ter conhecimento dela (Relação de Lisboa, acórdão de 19/12/2024, proc. 20626/23.3T8LSB-A.L1-7). É mais uma razão para a comunicação sair depressa.

A suspensão. Quem quiser travar a execução de uma deliberação anulável enquanto a ação não se decide pede ao tribunal que a suspenda (art. 1433.º, n.º 5), em 10 dias contados da data da assembleia — também para quem faltou, se foi regularmente convocado —, mostrando que a execução pode causar dano apreciável (Código de Processo Civil, arts. 380.º, n.ºs 1 e 3, e 383.º, n.º 1).

As deliberações por unanimidade. Um assunto que só se aprova por unanimidade dos votos pode ser aprovado pela unanimidade dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos dois terços do capital investido, sob condição de os ausentes o aprovarem (art. 1432.º, n.º 8); a convocatória tem de avisar destes assuntos (n.º 4). Cada ausente tem 90 dias, depois de receber a carta, para comunicar por escrito à assembleia o seu assentimento ou a sua discordância, e o silêncio vale como aprovação (n.ºs 10 e 11). Uma carta recebida a 16 de fevereiro dá até 17 de maio.

Quando a reunião é no primeiro trimestre. Se o regulamento ou uma deliberação o permitirem, a assembleia ordinária pode reunir até 31 de março (art. 1431.º, n.º 4), e os prazos desta secção contam-se dessa reunião.

O IAS de 2027 e as dívidas

Quando um condómino deixa de pagar, o administrador deve instaurar a ação judicial no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia, e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.ºs 4 e 5). O guia Condóminos em dívida tem os passos da cobrança.

O IAS muda a 1 de janeiro. Atualiza-se todos os anos, com efeitos a partir de 1 de janeiro, por uma portaria dos membros do Governo das finanças e do trabalho (Lei n.º 53-B/2006, arts. 4.º, n.º 1, e 5.º, n.º 3). Em 2026 é de 537,13 € (Portaria n.º 480-A/2025/1, de 30 de dezembro). O de 2027 só se sabe quando a portaria sair: a de 2026 saiu a 30 de dezembro de 2025, e a de 2025 a 6 de janeiro de 2025, com o ano já começado.

Como se faz a conta. A atualização junta dois números: a variação média dos últimos 12 meses do índice de preços no consumidor sem habitação (o IPC sem habitação), disponível em dezembro (ou a 30 de novembro, se a de dezembro não estiver disponível quando a portaria se assina), e o crescimento real do PIB, pela média dos dois últimos anos terminados no terceiro trimestre (Lei n.º 53-B/2006, art. 4.º, n.º 1). E combina-os assim (art. 5.º, n.º 1):

A taxa arredonda-se até à primeira casa decimal (art. 5.º, n.º 2). Para 2026, o PIB cresceu em média 2,12 % e o IPC sem habitação foi de 2,27 %: 2,27 % mais 20 % de 2,12 % são 2,69 %, abaixo do mínimo de 2,77 %, que se arredonda a 2,8 %. Os 522,50 € de 2025 passaram a 537,13 €.

A lei diz «do respetivo ano civil», e não diz qual é o ano de uma dívida que começa num ano e continua no seguinte.

Abril a junho: o IRS

A declaração do IRS dos rendimentos de 2026 entrega-se de 1 de abril a 30 de junho de 2027 (Código do IRS, art. 60.º, n.º 1). Ao condomínio, toca de dois lados:

• Quem arrenda a sua fração deduz às rendas os encargos que, nos termos da lei, deva obrigatoriamente suportar como condómino e que tenha pago, desde que documentados (art. 41.º, n.ºs 2 e 9). O recibo do condomínio serve de prova.
• O que o condomínio recebe por ceder o uso de uma parte comum — uma antena no telhado, por exemplo — é renda, para o IRS (art. 8.º, n.º 2, alínea e)).

O guia Quotas do condomínio e IRS explica como se faz cada um, e o entendimento da Autoridade Tributária sobre o fundo comum de reserva. Entregar os recibos de 2026 antes de abril poupa o pedido a quem arrenda.

Julho: a informação sobre os processos

Havendo um processo judicial, um processo arbitral, um procedimento de injunção, um procedimento contraordenacional ou um procedimento administrativo que envolva o condomínio, o administrador informa os condóminos, por escrito ou por correio eletrónico, pelo menos semestralmente, dos desenvolvimentos — salvo os processos em segredo de justiça, ou cuja informação deva, por outro motivo, ficar reservada (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea p)). Informa-os também, da mesma maneira, sempre que o condomínio for citado ou notificado num deles (alínea o)). A lei não fixa os meses: um ponto escrito com a convocatória de janeiro e uma carta ou um email em julho são uma maneira de o cumprir.

Todo o ano

O fundo comum de reserva. Existe para custear as despesas de conservação do edifício, e cada condómino contribui com pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas; o fundo deposita-se num banco, e quem o administra é a assembleia (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.ºs 1, 2 e 4). Se a assembleia o usar para outro fim, os condóminos repõem o montante com uma quota extraordinária, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação (n.º 3): o que uma deliberação de 14 de janeiro de 2027 usar repõe-se até 14 de janeiro de 2028, e a quem não pagar a sua parte aplica-se o regime das quotas em dívida (art. 6.º). O guia Fundo comum de reserva faz as contas.

O seguro contra incêndio. O administrador verifica se existe e propõe à assembleia o montante do capital seguro (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea c)). A atualização é obrigatória todos os anos, e o montante delibera-o a assembleia; se ela não o aprovar, o administrador atualiza o seguro pelo índice publicado trimestralmente pela entidade que supervisiona os seguros (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 5.º), que hoje é a ASF. Os índices de cada trimestre servem as apólices com início ou vencimento nesse trimestre: os do quarto trimestre de 2026 foram aprovados a 18 de agosto, na Norma Regulamentar n.º 5/2026-R. O guia Seguro do condomínio tem um exemplo com números.

As inspeções. O elevador, o gás das partes comuns e a segurança contra incêndio têm periodicidades próprias, que dependem do prédio e de cada instalação. O guia Inspeções obrigatórias no condomínio diz de quanto em quanto tempo, e tem o calendário de um prédio. Com os certificados à mão, janeiro é uma boa altura para pôr as datas de 2027 na agenda.

As obras de conservação, pelo menos uma vez em cada oito anos. As edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos, e o proprietário deve fazer, independentemente desse prazo, todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético (RJUE, art. 89.º, n.º 1). Obras de conservação são as que mantêm a edificação nas condições em que estava quando foi construída, reconstruída, ampliada ou alterada, como o restauro, a reparação ou a limpeza (art. 2.º, alínea f)). A lei não diz de quando se contam os oito anos, nem que obra chega para os cumprir.

A câmara municipal pode, a todo o tempo, determinar as obras necessárias, em regra depois de uma vistoria (arts. 89.º, n.º 2, e 90.º), e para as obras nas partes comuns basta notificar o administrador (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 11.º, n.º 1). A violação grave do dever de conservação é contraordenação, com coima de 500 € a 100 000 € para uma pessoa singular, ou de 1 500 € a 250 000 € para uma pessoa coletiva (RJUE, art. 98.º, n.ºs 1, alínea t), e 4).

O que mudou com o novo RJUE. O Decreto-Lei n.º 108/2026, que reviu o RJUE, está em vigor desde 1 de outubro de 2026, a data que o Decreto-Lei n.º 155-B/2026 lhe fixou, e manteve os oito anos. Mudou o que se faz antes de uma obra. Informar a câmara até cinco dias antes do início dos trabalhos já era obrigatório; passa a sê-lo também nas obras isentas de licença ou de comunicação prévia, como as de conservação, e o proprietário ou o diretor da obra afixa no local, também até cinco dias antes, um aviso visível da via pública. Só as obras de conservação feitas exclusivamente no interior dos edifícios ou das frações dispensam a informação (RJUE, art. 80.º-A, n.ºs 1, 3 e 5); a lei não diz se dispensam também o aviso. Começar sem informar a câmara é contraordenação, com coima de 500 € a 100 000 € para uma pessoa singular, ou de 1 500 € a 250 000 € para uma pessoa coletiva, e não afixar o aviso também, com coima de 250 € a 50 000 €, ou de 1 000 € a 100 000 € (art. 98.º, n.º 1, alíneas c) e j), e n.ºs 4 e 6). A notícia Novo RJUE conta o resto.

Três orçamentos. Para a assembleia deliberar uma obra de conservação extraordinária, ou uma inovação, o administrador apresenta pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma (Código Civil, art. 1436.º, n.º 2). Pedi-los no outono deixa-os prontos para janeiro. O guia Obras nas partes comuns explica as maiorias.

Outubro a dezembro: preparar 2028

A assembleia de 2028 reúne de sábado, 1, a sábado, 15 de janeiro de 2028. Nos últimos meses do ano, o administrador elabora o orçamento das receitas e das despesas de 2028 e prepara as contas de 2027, que presta à assembleia (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alíneas b) e l)), e junta os orçamentos das obras que vão a votos (n.º 2). A convocatória segue o calendário deste ano: pelo menos 10 dias antes da reunião, de preferência antes do Natal.

O registo do beneficiário efetivo. A maioria dos condomínios está fora dele. Só lhe estão sujeitos os que têm um valor patrimonial global — o das normas tributárias, com as partes comuns — acima de 2 000 000 €, e mais de 50 % da permilagem nas mãos de um único titular, de contitulares ou de quem, pelos critérios de controlo da Lei n.º 83/2017, se deva considerar beneficiário efetivo (regime do RCBE, art. 4.º, alínea h)). Esses confirmam a informação todos os anos, até 31 de dezembro, salvo se já a tiverem atualizado nesse ano e nada tiver mudado depois (art. 15.º, n.ºs 1 e 3). O guia NIF e conta bancária do condomínio explica o registo.