Guia · Assembleias
Assembleia ordinária do condomínio: o que preparar para janeiro
Todos os anos, a assembleia de condóminos reúne na primeira quinzena de janeiro para discutir e aprovar as contas do ano que acabou e o orçamento do ano que começa. Pode ser no primeiro trimestre, se o regulamento o previr ou a assembleia o tiver aprovado. Este guia junta o que há a preparar — o calendário a partir de novembro, a ordem de trabalhos e os documentos — e o que fica para depois da reunião.
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O que diz a lei
A assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para discutir e aprovar as contas do último ano e aprovar o orçamento das despesas do ano (Código Civil, art. 1431.º, n.º 1).
Pode reunir no primeiro trimestre, excecionalmente, se o regulamento do condomínio o previr ou se a assembleia o tiver aprovado por maioria (n.º 4).
Convocá-la é uma das funções do administrador (art. 1436.º, n.º 1, alínea a)). Também a podem convocar os condóminos que representem, pelo menos, 25 % do capital investido (art. 1431.º, n.º 2), e é esse o caminho quando o administrador não o faz. O guia Lei do condomínio e da propriedade horizontal resume o artigo, e o Como convocar uma assembleia de condóminos explica a convocatória.
Se a reunião for fora da primeira quinzena
A lei não diz o que acontece a uma assembleia ordinária feita fora da primeira quinzena de janeiro, sem o regulamento ou uma deliberação o permitirem.
A Relação de Guimarães, num caso de duas assembleias feitas antes de janeiro, em novembro e em dezembro, não as deu por inválidas. Mas fê-lo pelas circunstâncias do caso: a condómina que as contestava tinha passado seis anos alheada do prédio, não mostrou que quisesse participar nem que tivesse ficado prejudicada, e invocá-lo era abuso de direito (acórdão de 30/11/2017, proc. 2159/16.6T8VCT-A.G1; Código Civil, art. 334.º). Não é uma regra para todos os casos.
Se o prédio pode precisar de mais tempo — por exemplo, para fechar as contas de dezembro —, aprove por maioria a possibilidade do primeiro trimestre, ou ponha-a no regulamento. A lei chama-lhe excecional.
O calendário
| Quando | O quê | Onde está |
|---|---|---|
| Novembro e dezembro | Preparar o orçamento do ano, com a quota de cada fração. Para as obras de conservação extraordinária e as inovações que vão a votos, juntar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, se o regulamento ou a assembleia não dispuserem de outra forma | Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea b), e n.º 2 |
| Pelo menos 10 dias antes da reunião | Enviar a convocatória, por carta registada, por aviso com recibo assinado, ou por correio eletrónico a quem o pediu numa assembleia anterior | art. 1432.º, n.ºs 1 a 3 |
| 31 de dezembro | Fechar o ano: o saldo de cada conta no extrato desse dia, para as contas baterem com o banco | — |
| Primeira quinzena de janeiro | A reunião | art. 1431.º, n.º 1 |
| Em 30 dias | Comunicar as deliberações aos condóminos ausentes | art. 1432.º, n.º 9 |
| Em 15 dias úteis, no máximo | Executar as deliberações que não tenham sido impugnadas, se a assembleia não fixar outro prazo e salvo impossibilidade fundamentada | art. 1436.º, n.º 1, alínea i) |
Os dez dias contam-se do envio: para uma reunião a 12 de janeiro, a carta segue até 2 de janeiro. Com as festas pelo meio, convém que saia antes do Natal.
A ordem de trabalhos
A convocatória indica o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos (Código Civil, art. 1432.º, n.º 4). Escreva cada assunto que vai a votos: um ponto «outros assuntos» não diz aos condóminos o que se vai decidir. Na assembleia de janeiro, os pontos de costume são estes:
| Ponto | O que se decide | Onde está |
|---|---|---|
| As contas do ano anterior | A aprovação das contas que o administrador presta | Código Civil, arts. 1431.º, n.º 1, e 1436.º, n.º 1, alínea l) |
| O orçamento do ano | As despesas previstas, o montante anual de cada condómino e as datas de vencimento | Código Civil, art. 1431.º, n.º 1; Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 1 |
| O fundo comum de reserva | A contribuição de cada condómino: pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas | Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 2 |
| O seguro contra incêndio | O montante da atualização anual | Decreto-Lei n.º 268/94, art. 5.º, n.ºs 1 e 2 |
| O administrador | A eleição, quando acaba o período de funções: um ano, renovável, salvo disposição em contrário | Código Civil, art. 1435.º, n.ºs 1 e 4 |
| As obras | As obras do ano, com os orçamentos | Código Civil, art. 1436.º, n.º 2 |
A convocatória avisa também dos assuntos que só se aprovam por unanimidade (art. 1432.º, n.º 4). E a ata que aprova o orçamento deve dizer o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento: é o que a torna título executivo contra o proprietário que não pagar a sua quota-parte no prazo (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.ºs 1 e 2).
Os documentos
| Documento | Para quê | Minuta | Guia |
|---|---|---|---|
| Convocatória | Chamar os condóminos, com a ordem de trabalhos | Convocatória | Como convocar uma assembleia |
| Procuração | Quem não pode ir faz-se representar | Procuração | — |
| Relatório de contas | As contas do ano, para aprovar | Relatório de contas | Prestação de contas |
| Orçamento | As despesas do ano e a quota de cada fração | Orçamento | Orçamento do condomínio |
| Ata | O que se decidiu, com o resultado de cada votação | Ata | Como redigir uma ata |
A calculadora de quotas reparte o orçamento pela permilagem, com o fundo de reserva. Enviar as contas e o orçamento com a convocatória, ou pô-los à consulta antes da reunião, deixa a assembleia para as dúvidas.
Depois da reunião
- A ata. Lavra-se e assina-se, com um resumo do essencial — os condóminos presentes e ausentes, os assuntos, as deliberações e o resultado de cada votação —, e as deliberações só produzem efeitos depois de ela ser aprovada (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.ºs 1 a 3).
- Os ausentes. As deliberações comunicam-se aos condóminos que faltaram, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção, ou por correio eletrónico a quem o pediu (Código Civil, art. 1432.º, n.º 9).
- Os prazos para contestar. Uma deliberação contrária à lei ou ao regulamento é anulável a pedido de quem não a aprovou. Em 10 dias, pode exigir ao administrador uma assembleia extraordinária; em 30, levá-la a um centro de arbitragem — os dois prazos contam da deliberação, ou da comunicação, para os ausentes; e a ação de anulação propõe-se em 60 dias sobre a data da deliberação, ou em 20 depois da extraordinária (art. 1433.º, n.ºs 1 a 4).
- As quotas do ano. Com o orçamento aprovado, emitem-se os avisos de cada fração, com os vencimentos que a ata fixou.
O MyKondo faz isto por si
Como o MyKondo ajuda
No MyKondo, a convocatória sai da ordem de trabalhos, com a maioria necessária de cada ponto, e segue por email; para quem a recebe por correio, a aplicação gera as cartas, uma por fração. As contas do ano saem do Demonstrativo do ano inteiro, que se exporta em PDF, e da Execução orçamental, rubrica a rubrica. No orçamento, a pré-visualização mostra a quota de cada fração antes de sair um aviso. Na reunião, as presenças e os votos contam-se em permilagem, e a ata recebe o número do livro de atas quando a reunião termina. A página Assembleias e atas mostra o percurso inteiro.
Perguntas frequentes
A assembleia ordinária tem de ser em janeiro?
Na primeira quinzena de janeiro (Código Civil, art. 1431.º, n.º 1). Pode ser, excecionalmente, no primeiro trimestre, se o regulamento o previr ou se a assembleia o tiver aprovado por maioria (n.º 4).
Quem convoca a assembleia de janeiro?
O administrador (Código Civil, arts. 1431.º, n.º 1, e 1436.º, n.º 1, alínea a)). Também a podem convocar os condóminos que representem pelo menos 25 % do capital investido (art. 1431.º, n.º 2).
O que tem de dizer a ata para se poderem cobrar as quotas em tribunal?
O montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das obrigações. Com isso, a ata é título executivo contra o proprietário que não pagar (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.ºs 1 e 2).
E se não vier gente suficiente?
Se a convocatória não fixar outra data, a assembleia reúne uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local, e decide por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio. Um assunto com maioria própria, como uma inovação, continua a precisar dela. A convocatória pode marcar essa segunda reunião para trinta minutos depois, se estiver garantida a presença desse quarto (Código Civil, art. 1432.º, n.ºs 6 e 7).
Fontes
- Código Civil, artigos 1431.º a 1433.º, 1435.º e 1436.º.
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigos 1.º, 4.º, 5.º e 6.º.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, processo 2159/16.6T8VCT-A.G1, de 30 de novembro de 2017.
Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.
A convocatória e a ata, feitas do que ficou registado.
No MyKondo, a convocatória sai da ordem de trabalhos, e a ata das presenças e dos votos.