Seguro do condomínio: o que é obrigatório e quem o paga

O que a lei obriga

«É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns» (Código Civil, art. 1429.º, n.º 1).

Três coisas decorrem desta frase:

• O risco é o de incêndio. É o único seguro que a lei exige a um prédio em propriedade horizontal. Um seguro multirriscos é uma escolha: cobre mais, e inclui o incêndio.
• Cobre o prédio todo: cada fração e as partes comuns, como a cobertura, as escadas, os elevadores e a garagem.
• Vale para todos os prédios em propriedade horizontal. A lei não abre exceções pelo tamanho do prédio nem pelo número de frações.

Quem contrata, e quem paga

O seguro «deve ser celebrado pelos condóminos» (art. 1429.º, n.º 2). A lei não escolhe a forma, e na prática há duas:

• Uma apólice para o prédio inteiro, em nome do condomínio. O prémio entra no orçamento e paga-se nas quotas, como as outras despesas.
• Uma apólice por fração, contratada por cada condómino. Para cumprir a obrigação, tem de cobrir a fração e a parte dela nas partes comuns: o capital de uma fração conta com «o valor proporcional das partes comuns» (apólice uniforme, cláusula 18.ª, n.º 3).

Se os condóminos não o fizerem, o administrador deve efetuar o seguro, quando eles não o tenham contratado «dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia». Nesse caso, fica com o direito de reaver deles o prémio (art. 1429.º, n.º 2).

Num prédio sem administrador, em que a assembleia não reúne ou não decide, qualquer condómino pode contratar o seguro como administrador provisório (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 10.º-A, n.º 1).

O papel do administrador

Ao administrador cabe verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea c).

Num prédio com uma apólice só, verifica-se pela apólice e pelo recibo do prémio. Num prédio com apólices por fração, o administrador precisa de ver a de cada uma.

O administrador que não cumpra as suas funções responde civilmente pela omissão (art. 1436.º, n.º 3). O guia Funções e responsabilidades do administrador de condomínio percorre-as todas.

O que o seguro obrigatório cobre

O regime do contrato de seguro e a apólice uniforme deste seguro dizem o que está garantido (Decreto-Lei n.º 72/2008, art. 150.º; Norma Regulamentar n.º 16/2008-R, cláusula 2.ª):

• os danos causados pelo incêndio, ainda que tenha havido negligência do segurado;
• os danos causados pelos meios usados para o combater;
• os danos do calor, do fumo, do vapor ou de uma explosão, em consequência do incêndio;
• as remoções e as destruições feitas por ordem da autoridade, ou para salvamento;
• salvo convenção em contrário, os danos de um raio, de uma explosão ou de um acidente semelhante, mesmo sem incêndio.

A garantia obrigatória tem exclusões (cláusula 3.ª). Entre elas estão o incêndio que resulte de um sismo, os efeitos diretos da corrente elétrica em aparelhos e instalações, os atos de vandalismo e os atos dolosos do próprio segurado.

Os danos por água, as tempestades, o furto e a responsabilidade civil são outros riscos: só os cobre um seguro que os inclua.

Que capital segurar

A determinação do capital seguro é da responsabilidade de quem contrata o seguro, no início e durante o contrato (cláusula 18.ª, n.º 1).

O capital deve corresponder ao custo de reconstrução do edifício, tendo em conta o tipo de construção. Conta tudo o que o constitui, incluindo a parte proporcional das partes comuns, e fica de fora o valor do terreno (cláusula 18.ª, n.ºs 2 e 3). O preço de venda das casas e o valor patrimonial tributário são outras medidas.

Numa apólice do prédio, o capital é o da reconstrução do prédio inteiro. É o número que o administrador leva à assembleia.

Atualizar todos os anos

A atualização do seguro contra o risco de incêndio é obrigatória, todos os anos (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 5.º, n.º 1).

• Quem decide quanto: a assembleia de condóminos (art. 5.º, n.º 2).
• Se a assembleia não aprovar o montante: o administrador atualiza o seguro pelo índice que a entidade supervisora dos seguros publica todos os trimestres (art. 5.º, n.º 3). Hoje é a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF), e o índice que serve aos prédios é o Índice de Edifícios (IE).

Nos seguros de habitação, e salvo estipulação em contrário, o contrato atualiza o valor seguro pelos mesmos índices, automaticamente (Decreto-Lei n.º 72/2008, art. 135.º, n.º 1).

Um exemplo com números

Para as apólices com início ou vencimento no terceiro trimestre de 2026, o Índice de Edifícios é 585,27, mais 4,26 % do que um ano antes (Norma Regulamentar da ASF n.º 3/2026-R).

Um prédio seguro por 1 500 000,00 €, que renove nesse trimestre e atualize pelo índice, passa a estar seguro por 1 563 900,00 €.

O índice é nacional. A própria norma avisa que cabe sempre a quem contrata certificar-se do valor a segurar, tendo em conta as diferenças de cada região e as alterações ao prédio.

O que acontece se o capital for baixo

Se o capital seguro for inferior ao custo de reconstrução, e salvo convenção em contrário, o segurador só responde pelo dano na mesma proporção (Decreto-Lei n.º 72/2008, art. 134.º; apólice uniforme, cláusula 19.ª, n.º 1). É a regra proporcional.

Um exemplo: a reconstrução do prédio custa 1 500 000,00 €, e o prédio está seguro por 1 200 000,00 €, que são 80 %. Um incêndio causa 50 000,00 € de danos. O segurador paga 40 000,00 €, e os outros 10 000,00 € ficam por conta dos condóminos.

Ao celebrar o contrato e em cada renovação, o segurador tem de informar do valor seguro do imóvel e dos critérios da sua atualização. Se não o fizer, a redução proporcional não se aplica, na medida do incumprimento (art. 135.º, n.ºs 2 e 3).

Como o MyKondo trata o seguro

No MyKondo, o prémio do seguro do prédio é uma rubrica do orçamento, «Seguro Multirriscos», que está entre as doze sugeridas, e entra nas quotas como as outras despesas. A apólice regista-se nos contratos do condomínio, na categoria «Apólice de Seguro», com o fornecedor, as datas e o valor, e o fim do contrato aparece no calendário. O documento da apólice guarda-se nos documentos do condomínio, na categoria «Seguros».

Perguntas frequentes

O seguro do condomínio é obrigatório?

Sim, o seguro contra o risco de incêndio, que tem de cobrir as frações e as partes comuns (Código Civil, art. 1429.º, n.º 1). É o único seguro que a lei exige a um prédio em propriedade horizontal.

O seguro multirriscos é obrigatório?

A lei obriga ao seguro contra o risco de incêndio. Um multirriscos cumpre a obrigação, porque inclui o incêndio, e junta outras coberturas, como os danos por água ou a responsabilidade civil, que são uma escolha de cada prédio.

Quem paga o seguro do condomínio?

Os condóminos. Numa apólice do prédio, o prémio paga-se nas quotas. Numa apólice por fração, cada condómino paga a sua. Se o administrador tiver de contratar o seguro por os condóminos não o terem feito, tem o direito de reaver deles o prémio (art. 1429.º, n.º 2).

Tenho o seguro da minha casa por causa do crédito à habitação. Chega?

A obrigação cobre a fração e as partes comuns. Uma apólice de fração que conte com a parte proporcional das partes comuns cumpre-a quanto a essa fração. Mostre a apólice ao administrador, que tem de verificar a existência do seguro (art. 1436.º, n.º 1, alínea c).

O seguro obrigatório cobre sismos?

O incêndio que resulte de um sismo está entre as exclusões da garantia obrigatória (apólice uniforme, cláusula 3.ª). Os fenómenos sísmicos cobrem-se com uma cobertura própria, que se contrata à parte.

De quanto em quanto tempo se atualiza o capital do seguro?

Todos os anos (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 5.º, n.º 1). A assembleia delibera o montante e, se não o aprovar, o administrador atualiza pelo índice publicado pela ASF.

Fontes

• Código Civil, artigos 1429.º e 1436.º.
• Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigos 5.º e 10.º-A.
• Regime jurídico do contrato de seguro (Decreto-Lei n.º 72/2008, de 16 de abril), artigos 134.º, 135.º, 149.º e 150.º.
• Portal do Consumidor da ASF: seguro de habitação, com a Norma Regulamentar n.º 16/2008-R, de 18 de dezembro, que aprova a apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio.
• Norma Regulamentar da ASF n.º 3/2026-R, com os índices do terceiro trimestre de 2026.

Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.