Impugnar uma deliberação da assembleia de condóminos: caminhos e prazos

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Quem pode impugnar

As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado (Código Civil, art. 1433.º, n.º 1). Não as aprovou quem votou contra, quem se absteve e quem faltou à assembleia: é o que dizem os tribunais (Relação de Lisboa, acórdão de 19/12/2023, proc. 17606/21.7T8LSB.L1-7; Supremo Tribunal de Justiça, acórdão de 11/11/2021, proc. 23757/19.0T8PRT-A.L1.S1).

Quem votou a favor não pode pedir a anulação. Quem esteve na reunião e votou sem a aprovar não perde, por ter participado, o direito de a impugnar por um vício da convocatória (Relação de Lisboa, acórdão de 19/12/2023).

Anulável, nula ou ineficaz

Os tribunais separam três vícios, e cada um tem o seu regime (Relação de Lisboa, acórdão de 19/12/2024, proc. 20626/23.3T8LSB-A.L1-7):

• Anulável é a deliberação que, numa matéria da competência da assembleia, viola a lei ou um regulamento em vigor. É a regra, e só a ação de anulação caduca (art. 1433.º, n.º 4): passado esse prazo, a deliberação fica a valer.
• Nula é a que infringe uma norma imperativa, de interesse e ordem pública. Pode ser invocada a todo o tempo, por qualquer interessado (Código Civil, art. 286.º; Relação de Guimarães, acórdão de 24/04/2025, proc. 441/23.5T8VRL.G1).
• Ineficaz é a que decide o que não é da competência da assembleia. Não obriga quem não a votou a favor nem a ratificou (Relação de Guimarães, acórdão de 20/11/2025, proc. 5745/23.4T8VNF.G1).

Uma deliberação que altera o título constitutivo, ou dá a uma fração o uso exclusivo de uma parte comum, sem o acordo de todos, é para os tribunais nula, e não só anulável: o que decide é a norma violada, e não a contagem dos votos. Na dúvida sobre o vício, conte com o prazo mais curto.

Os caminhos, e os prazos

Os 60 dias da ação contam-se da deliberação, também para quem faltou. É a leitura do Supremo Tribunal de Justiça (acórdãos de 19/06/2019, proc. 3125/17.0T8VIS.C1.S1, e de 11/11/2021). Quem faltou tem os 10 dias da assembleia extraordinária e os 30 dias do centro de arbitragem contados da comunicação, mas a ação, se não pedir a assembleia extraordinária, tem de entrar nos 60 dias da reunião. O guia Calendário do condomínio conta estes prazos dia a dia, para uma assembleia de janeiro.

Os caminhos não se excluem. A assembleia extraordinária, a arbitragem, a ação e a suspensão podem, em regra, juntar-se (Relação do Porto, acórdão de 16/01/2026, proc. 14868/24.1T8PRT.P1).

Pedir uma assembleia extraordinária

É o caminho mais curto, e não precisa de tribunal: no prazo de 10 dias, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes (Código Civil, art. 1433.º, n.º 2). A lei não diz quem a pode exigir; diz só que a anulação é de quem não aprovou a deliberação (n.º 1).

• A lei não diz a forma do pedido. Por escrito, com o dia da assembleia, a deliberação e a razão, e de maneira que fique a prova de quando chegou: uma carta registada, ou entregue em mão com recibo. A minuta do pedido de assembleia extraordinária tem o documento.
• Fora dos 10 dias, o pedido não salva nada: o direito de pedir a revogação já caducou (Relação de Lisboa, acórdão de 30/10/2018, proc. 17672/17.0T8LSB.L1-7).
• Se a assembleia extraordinária mantiver a deliberação, a ação de anulação entra nos 20 dias seguintes, contra a deliberação que a confirmou (Código Civil, art. 1433.º, n.º 4; Relação de Guimarães, acórdão de 03/12/2020, proc. 392/18.5T8VPA.G1).
• Se o administrador não a convocar, o pedido não trava os 60 dias: a ação tem de entrar nos 60 dias da deliberação (Supremo Tribunal de Justiça, acórdão de 23/02/2010, proc. 416/07.1TBAMD.L1.S1; Relação do Porto, acórdão de 21/03/2024, proc. 431/22.5T8VCD.P1). A Relação de Lisboa entendeu que o condómino pode também recorrer da recusa para a assembleia, que pode ele próprio convocar (art. 1438.º), nos 20 dias seguintes a ter conhecimento dela (acórdão de 19/12/2024).

Um centro de arbitragem, ou um julgado de paz

No prazo de 30 dias, contado como o da assembleia extraordinária, qualquer condómino pode sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem (Código Civil, art. 1433.º, n.º 3).

Na lista oficial dos centros de arbitragem autorizados não há nenhum só para condomínios. Os que tratam de litígios sobre imóveis são o Centro de Arbitragem da Propriedade e do Imobiliário, de âmbito nacional, e o Centro de Arbitragens Voluntárias da Propriedade e do Inquilinato, na área de Lisboa. A arbitragem assenta num acordo das partes (Lei n.º 63/2011, art. 1.º, n.º 1), e o primeiro desses centros pede a aceitação das duas partes. A assembleia pode tornar obrigatórios os compromissos arbitrais para os litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador (Código Civil, art. 1434.º, n.º 1). Sem isso, a lei não diz se o n.º 3 dispensa o acordo do condomínio, e não se encontrou decisão sobre isso: por prudência, conte com ter de lhe pedir que aceite.

Os julgados de paz decidem as ações resultantes de direitos e deveres de condóminos, se a assembleia não tiver tornado obrigatório o compromisso arbitral, até 15 000 € (Lei n.º 78/2001, arts. 8.º e 9.º, n.º 1, alínea c)). A competência deles é alternativa à dos tribunais (Relação de Lisboa, acórdão de 30/11/2011, proc. 21/11.8TBFUN.L1-8), e há impugnações de deliberações levadas a julgados de paz — num caso, partidas em várias ações para não passar dos 15 000 €, o que a Relação de Lisboa considerou fraude à lei (acórdão de 04/06/2019, proc. 22489/17.9T8LSB.L1-7).

A ação de anulação

Para a generalidade dos tribunais de hoje, a ação propõe-se contra o condomínio, representado pelo administrador, e não contra os condóminos que aprovaram a deliberação (Supremo Tribunal de Justiça, acórdãos de 24/11/2020, proc. 23992/18.9T8LSB.L1.S1, e de 04/05/2021, proc. 3107/19.7T8BRG.G1.S1). A lei diz que a representação judiciária dos condóminos demandados compete ao administrador, ou a quem a assembleia designar (Código Civil, art. 1433.º, n.º 6), e o condomínio pode ser parte nas ações que cabem nos poderes do administrador (Código de Processo Civil, art. 12.º, alínea e)).

Não foi sempre assim: até há poucos anos, várias decisões mandavam demandar os condóminos que votaram a favor (Relação de Lisboa, acórdão de 23/04/2020, proc. 27383/19.6T8LSB.L1-8; Relação de Guimarães, acórdão de 28/01/2021, proc. 235/17.7T8EPS.G1). O erro custa caro: demandar quem não devia leva à absolvição da instância, e a Relação de Lisboa decidiu que não se corrige no mesmo processo (acórdão de 23/04/2026, proc. 8326/23.9T8SNT.L1-2) — e, entretanto, o prazo corre. Num caso concreto, fale com um advogado.

Suspender a deliberação enquanto se decide

A ação, por si, não suspende a deliberação: só o tribunal a suspende (Código Civil, art. 1433.º, n.º 5). Mas a lei manda o administrador executar, em 15 dias úteis, as deliberações que não tenham sido objeto de impugnação (art. 1436.º, n.º 1, alínea i)), e não diz o que faz com as impugnadas. Quem quiser travar a execução pede ao tribunal a suspensão, pelas regras da suspensão das deliberações sociais, que o Código de Processo Civil manda aplicar à assembleia de condóminos, com as necessárias adaptações (art. 383.º, n.º 1):

• Em 10 dias, contados da data da assembleia; para quem não foi regularmente convocado, de quando soube da deliberação (art. 380.º, n.ºs 1 e 3). É um prazo de caducidade (Relação do Porto, acórdão de 15/09/2025, proc. 9062/25.7T8PRT.P1), e não se contorna com outro procedimento cautelar (Relação de Lisboa, acórdão de 17/09/2026, proc. 15740/26.6T8LSB-A.L1-8).
• Mostrando que a execução pode causar dano apreciável (art. 380.º, n.º 1), com factos concretos, e não só a palavra (Relação do Porto, acórdão de 28/09/2026, proc. 1064/26.2T8PVZ.P1), e juntando cópia da ata (n.º 2).
• O juiz pode recusar a suspensão se o prejuízo de suspender for maior do que o de executar (art. 381.º, n.º 2).
• A partir da citação, e até à decisão em primeira instância, a deliberação não se pode executar (art. 381.º, n.º 3). É citada a pessoa a quem compete a representação dos condóminos na ação de anulação (art. 383.º, n.º 2): o administrador. Para a Relação de Lisboa, a parte é o condomínio, representado por ele (acórdão de 21/11/2023, proc. 29712/22.6T8LSB.L1-7); em 2020, a mesma Relação tinha dito o contrário (acórdão de 23/04/2020).

Pedir a suspensão não trava os 60 dias da ação de anulação, que continua a ter de entrar no prazo dela (Relação do Porto, acórdão de 11/09/2018).