Empréstimo para obras no condomínio: o que a lei diz e o que não diz

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O que a lei diz, e o que não diz

Nenhum artigo do Código Civil sobre a propriedade horizontal, nem do Decreto-Lei n.º 268/94, fala de empréstimos do condomínio. A lei não os proíbe, e não diz com que maioria se aprovam. O que diz é isto:

• As deliberações tomam-se, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (Código Civil, art. 1432.º, n.º 5).
• A obra tem a sua própria maioria. Uma obra de conservação aprova-se pela maioria geral; uma inovação precisa da maioria dos condóminos, que represente dois terços do valor total do prédio (art. 1425.º, n.º 1). O guia Obras nas partes comuns tem as maiorias de cada caso.
• As despesas repartem-se pela permilagem, salvo disposição em contrário (art. 1424.º, n.º 1), e quem não aprovou uma inovação paga a sua parte na mesma, salvo se o tribunal der a recusa por fundada (art. 1426.º).
• Contrair um empréstimo não está entre as funções do administrador (art. 1436.º, n.º 1), que são as da lei e as que a assembleia lhe atribuir. Por isso, leva-se à assembleia o empréstimo e quem o assina em nome do condomínio.

Não se encontrou nenhum acórdão sobre um empréstimo bancário contraído por um condomínio, nem sobre a maioria para o aprovar. Há quem diga, na imprensa, que é precisa a unanimidade, sem citar norma. Na dúvida, uma deliberação aprovada por todos não pode ser anulada a pedido de nenhum deles (art. 1433.º, n.º 1); num caso concreto, fale com um advogado.

Quem fica a dever

O condomínio pode ser parte num processo, nas ações que cabem nos poderes do administrador (Código de Processo Civil, art. 12.º, alínea e)), mas não tem personalidade jurídica nem, em regra, património próprio. Por isso, os tribunais tratam as dívidas do condomínio como dívidas dos condóminos, cada um na proporção da sua fração, e não de forma solidária:

• A Relação de Lisboa decidiu que a ação de um credor se propõe contra o condomínio e que a sentença contra ele se executa contra os condóminos; citando a doutrina, escreveu que «as dívidas são dos condóminos e não do condomínio» (acórdão de 20/06/2013, proc. 6942/04.7TJLSB-B.L1-2). Noutro caso, decidiu que a execução contra eles se faz na proporção das respetivas quotas (acórdão de 27/06/2019, proc. 21989/18.8T8SNT.L1-6).
• A Relação de Guimarães disse o mesmo, pelo princípio do artigo 1424.º, n.º 1 (acórdão de 20/03/2025, proc. 1776/18.4T8CHV-A.G1).

Nenhum destes casos é sobre um banco. E o que um banco pede para emprestar a um condomínio — garantias, fianças de condóminos, a ata com as assinaturas — não se encontrou nas páginas de sete bancos: só publicam o que pedem para abrir a conta, a ata e o cartão de pessoa coletiva do condomínio. O guia NIF e conta bancária do condomínio explica a conta.

A fração vendida a meio do empréstimo

O condómino que vende pede ao administrador uma declaração com os encargos de condomínio em vigor — a natureza, os montantes e os prazos de pagamento — e as dívidas que tenha (Código Civil, art. 1424.º-A, n.º 1). O administrador emite-a em 10 dias, e a escritura não se faz sem ela, salvo se o comprador a dispensar e assumir as dívidas do vendedor (n.ºs 2 e 3). Lida a lei, as prestações de uma obra ou de um empréstimo já deliberados são encargos em vigor, com montante e prazos, e cabem na declaração; não se encontrou acórdão que o diga. O guia A declaração de dívidas na venda de uma fração tem os passos.

Quem paga o quê:

• O que já venceu é do vendedor, salvo se o comprador dispensar a declaração e aceitar as dívidas dele (art. 1424.º-A, n.º 3).
• O que se vence depois da transmissão é do novo proprietário (art. 1424.º-A, n.º 4). É assim que a Relação de Évora lê a lei de 2022 (acórdão de 05/06/2025, proc. 7742/23.0T8STB-A.E1).

Há uma tensão por resolver: desde 2022, o artigo 1424.º, n.º 1, põe as despesas a cargo dos proprietários «no momento das respetivas deliberações», e a Relação do Porto, de passagem, leu-o assim (acórdão de 12/12/2025, proc. 2023/25.8T8PRT-A.P1). Não se encontrou acórdão que aplique o n.º 4 a prestações por vencer numa venda posterior a 10 de abril de 2022. Antes da lei de 2022, o Supremo Tribunal de Justiça já dizia que as prestações que se vencem depois da venda são, em princípio, do comprador, com ressalvas que atendem, em conjunto, ao montante, ao prazo de pagamento e ao facto de o comprador não saber da deliberação (acórdão de 08/06/2017, proc. 10076/03.3TVLSB.L1.S1).

O vendedor comunica a venda ao administrador, por carta registada, em 15 dias, com o nome e o NIF do comprador; se não o fizer, responde pelas despesas de identificar o novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento do que se vencer depois da venda (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 3.º, n.ºs 3 e 4). E os vendedores que omitiram à compradora que o prédio ia ter obras a pagar pelos condóminos responderam perante ela (Relação de Guimarães, acórdão de 28/03/2019, proc. 1029/18.8T8CHV.G1).

A alternativa: a quota extraordinária em prestações

A alternativa é a assembleia aprovar a obra e uma quota extraordinária, repartida pela permilagem e dividida em prestações mensais. Num caso da Relação do Porto, foram 300 000 € para obras de reabilitação, repartidos pela permilagem em 24 prestações mensais (acórdão de 12/12/2025).

• A ata com o valor de cada condómino é título executivo. A ata que delibera as contribuições menciona o montante anual a pagar por cada condómino e as datas de vencimento, e é título executivo contra quem não paga (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.ºs 1 e 2). No caso do Porto, a ata com o anexo dos valores anual e mensal de cada condómino serviu de título executivo (acórdão de 12/12/2025).
• A quota reparte-se pela permilagem. Repartir em partes iguais a quota extraordinária de umas obras nas paredes exteriores tornou a deliberação anulável (Supremo Tribunal de Justiça, acórdão de 14/11/2024, proc. 438/20.7T8PRD.P1.S1).
• Cada condómino pode pagar a sua parte de uma vez, ou pedir o seu próprio crédito — que é um contrato dele com o banco.

O guia Como se calculam as quotas de condomínio mostra a conta da permilagem.

O fundo comum de reserva

O fundo comum de reserva existe para custear as despesas de conservação do edifício (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 1). Numa obra de conservação, pode pagar parte dela, e baixar o que se pede emprestado ou em prestações.

Usá-lo noutra coisa — uma inovação, por exemplo — exige uma deliberação, e os condóminos repõem o que se usou no prazo máximo de 12 meses, por uma quota extraordinária (art. 4.º, n.º 3). O fundo destina-se à conservação, e não às despesas de fruição nem às inovações (Relação do Porto, acórdão de 30/05/2023, proc. 1499/20.4T8PVZ.P1); antes desta regra, de 2022, a Relação de Lisboa declarou nula uma deliberação que pagava com o fundo obras de melhoramento que não eram de conservação (acórdão de 10/09/2020, proc. 19286/18.8T8LSB.L1-2). Se o fundo pode pagar as prestações de um empréstimo para obras de conservação, a lei não diz. O guia Fundo comum de reserva explica o fundo.