Inspeções obrigatórias no condomínio: elevador, incêndio e gás

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Quem responde: o condomínio

Nas partes comuns, as três obrigações são do condomínio, e quem as trata é o administrador:

Dentro de cada fração, as obrigações são do proprietário dela.

O elevador

O contrato de manutenção é obrigatório. O proprietário de um elevador em serviço tem de ter contrato com uma empresa de manutenção (Decreto-Lei n.º 320/2002, art. 4.º, n.º 1), que hoje se chama EMIE e é reconhecida pela DGEG (Lei n.º 65/2013, art. 2.º). O contrato é de um de dois tipos (Decreto-Lei n.º 320/2002, art. 5.º, e anexo II):

A manutenção é mensal, salvo autorização da DGEG (anexo II, n.º 2). A empresa e o tipo de contrato afixam-se na cabina (art. 5.º, n.º 3). E o proprietário responde solidariamente com a empresa pelos acidentes de uma manutenção deficiente (art. 3.º, n.ºs 1 e 2).

A inspeção periódica faz-se com esta periodicidade (art. 8.º, n.º 1, alínea a)):

Uma loja ao nível da entrada principal não faz do prédio um edifício misto (art. 8.º, n.º 2). E, decorridas duas inspeções periódicas, passam a ser de dois em dois anos (n.º 3). A contagem começa na entrada em serviço, ou na última inspeção (anexo V, n.º 3), e o certificado de cada inspeção, afixado na instalação, diz o mês em que se pede a seguinte (anexo V, n.ºs 4 e 4.1).

Quem pede e quem paga. A inspeção é feita pela câmara municipal, diretamente ou por uma entidade inspetora (art. 7.º; Lei n.º 65/2013, art. 2.º, n.º 2). Quem a pede é a empresa de manutenção, por escrito, com o comprovativo da taxa, que o proprietário paga (Decreto-Lei n.º 320/2002, anexo V, n.ºs 1 e 2); por acordo, pode pagá-la a empresa (n.º 2.3). A taxa é de cada câmara. Em Lisboa, é de 206,60 € por inspeção e de 171,00 € por reinspeção, o pedido faz-se 60 dias antes do fim da validade do certificado, e pode fazê-lo o condomínio, com a ata da eleição do administrador, ou a empresa de manutenção, por acordo com ele.

Se correr mal. Uma deficiência que ponha em causa a segurança impede o certificado, e corrige-se em 30 dias, com uma reinspeção (anexo V, n.º 6). Um elevador sem condições de segurança é selado pela câmara (art. 11.º). O não requerimento da inspeção no prazo é contraordenação, com coima de 250 € a 5000 €, e um elevador a funcionar sem contrato de manutenção, de 1000 € a 5000 € (art. 13.º, n.º 1, alíneas b) e c)).

A segurança contra incêndio

Tudo depende da categoria de risco, que num prédio de habitação se mede pela altura — da cota do acesso das viaturas de socorro ao pavimento do último piso — e pelos pisos abaixo dessa cota (Decreto-Lei n.º 220/2008, art. 12.º, e anexo III, quadro I):

A categoria é a mais baixa que cumpre os dois critérios (art. 13.º, n.º 1). Num prédio com lojas ou escritórios, essas utilizações têm regras próprias, e a autoproteção dos espaços comuns segue a mais exigente (art. 13.º, n.º 5).

As medidas de autoproteção são os registos de segurança, os procedimentos ou planos de prevenção e de emergência, a formação e os simulacros (art. 21.º, n.º 1). A habitação de 1.ª ou 2.ª categoria está dispensada delas (art. 22.º, n.º 1); num prédio com lojas ou escritórios, essas utilizações podem pedi-las, e os espaços comuns seguem a mais exigente. Nos de 3.ª e 4.ª categoria, as partes comuns têm-nas, conforme a categoria (Portaria n.º 1532/2008, art. 198.º e quadro XXXIX):

• são feitas por um arquiteto, engenheiro ou engenheiro técnico com certificação para isso, registado na ANEPC (Decreto-Lei n.º 220/2008, art. 15.º-A);
• entregam-se à ANEPC por via eletrónica, hoje pelo gov.pt; os prédios que já existiam em 2009 tinham um ano para o fazer (arts. 21.º, n.º 3, e 34.º, n.º 2);
• a administração designa um delegado de segurança, que as executa (art. 20.º);
• os registos de segurança guardam-se pelo menos 10 anos (Portaria n.º 1532/2008, art. 201.º, n.º 2);
• os ocupantes das habitações têm formação (art. 206.º, n.º 1, alínea d));
• na 4.ª categoria, há simulacros, no máximo de dois em dois anos (art. 207.º e quadro XLI).

As inspeções regulares são pedidas pelo condomínio à ANEPC: de cinco em cinco anos na 2.ª categoria, de quatro em quatro na 3.ª e de três em três na 4.ª (Decreto-Lei n.º 220/2008, art. 19.º, n.º 4). Ficam de fora a habitação de 1.ª categoria e o prédio de 2.ª categoria só de habitação (n.º 5). Pela letra da lei, um prédio de habitação de 2.ª categoria com lojas ou escritórios tem inspeção; o quadro da página da ANEPC não o mostra assim, e num caso destes convém perguntar à ANEPC.

Os extintores. O regulamento técnico não os exige em toda a habitação de 1.ª e 2.ª categoria (Portaria n.º 1532/2008, art. 163.º, n.º 1). Mas pede-os, em qualquer categoria, nas garagens cobertas, individuais ou coletivas (art. 211.º, n.º 4), nas circulações dos agrupamentos de arrecadações (art. 209.º, n.º 14) e nas salas de condomínio (art. 210.º, n.º 6). E pede-os em todos os locais de risco C (art. 163.º, n.º 4): num prédio de habitação, por exemplo, um compartimento do lixo com mais de 10 m³ ou um estacionamento coberto coletivo entre 50 e 200 m² (Decreto-Lei n.º 220/2008, art. 10.º, n.º 3, alíneas i) e m)). A manutenção de um extintor faz-se por entidade certificada e registada (Decreto-Lei n.º 220/2008, arts. 23.º e 25.º, n.º 2).

Faltar às medidas de autoproteção, ao pedido de inspeção regular ou aos extintores é contraordenação grave (art. 25.º, n.º 1); um extintor com a validade ou a manutenção ultrapassada é leve (n.º 2).

O gás

Nas partes comuns, a inspeção e a manutenção são do condomínio, que as pede e as paga (Decreto-Lei n.º 97/2017, arts. 17.º, n.º 2, alínea a), e 20.º, n.º 3, alínea a)). A inspeção fá-la uma entidade inspetora de gás, e a manutenção uma entidade instaladora (arts. 13.º, n.º 2, e 20.º, n.º 2).

A inspeção periódica de um prédio de habitação é de cinco em cinco anos, para as instalações feitas há mais de 10 anos e que não tenham sido remodeladas (art. 21.º, n.º 1, alínea b)). A lei não diz quando é a primeira. A DGEG conta-a assim: numa instalação feita até 21/08/2018, até 26/08/2028, ou quando fizer 20 anos, se for antes; numa feita depois, aos 10 anos.

Há inspeção extraordinária quando se muda de tipo de gás, quando se altera a tubagem das partes comuns ou das frações, e depois de uma fuga ou de um defeito grave (art. 23.º, n.º 1). Mudar de comercializador não obriga a inspeção, desde que não haja interrupção por razões técnicas nem nenhuma das situações acima, e haja uma declaração de inspeção válida (n.º 3).

Se a inspeção não se fizer, a DGEG notifica o condomínio para a fazer nos três meses seguintes e, se não for feita, o distribuidor corta o gás (art. 21.º, n.ºs 2 e 3). A lei manda a DGEG avisar seis meses antes de a inspeção ser exigível (n.º 4).

Um exemplo: o calendário de um prédio

O prédio dos outros exemplos tem rés-do-chão e três andares, oito frações, elevador e gás canalizado. O pavimento do último andar fica a 9 metros da cota do acesso das viaturas de socorro, e não há pisos abaixo dela: é de 1.ª categoria. O elevador entrou em serviço em março de 2008, e a instalação de gás é do mesmo ano.

O mesmo prédio com o último andar a 30 metros seria de 3.ª categoria: teria medidas de autoproteção nas partes comuns e uma inspeção regular de quatro em quatro anos.