Condóminos em dívida: como cobrar e que meios a lei dá

Quem deve, e desde quando

Deve o proprietário da fração. As despesas do condomínio são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações (Código Civil, art. 1424.º, n.º 1). Se a fração está arrendada, é ao proprietário que o condomínio cobra.

A dívida existe desde o dia do vencimento. Uma quota tem prazo certo, e por isso o condómino fica em mora sem ser preciso avisá-lo (Código Civil, art. 805.º, n.º 2, alínea a).

O que acresce à dívida

Um exemplo dos juros: uma quota de 115,28 €, vencida a 8 de janeiro e paga a 8 de julho, esteve 181 dias em atraso. A 4 % ao ano, são 2,29 € de juros.

O que o administrador tem de fazer

Cobrar não é uma escolha de quem administra. Entre as funções do administrador estão cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais e as sanções pecuniárias (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alíneas d e f).

E há um prazo para ir a tribunal. O administrador deve instaurar a ação judicial no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.ºs 4 e 5), com duas condições:

• a dívida ser igual ou superior ao indexante dos apoios sociais (IAS) do respetivo ano civil — em 2026, 537,13 €;
• a assembleia não ter deliberado em contrário.

O administrador que não cumpre as suas funções responde civilmente pela omissão (Código Civil, art. 1436.º, n.º 3). As outras funções estão no guia Funções e responsabilidades do administrador de condomínio.

Os passos, do lembrete ao tribunal

1. Saber quem deve, e de que meses. Uma lista por fração, com cada documento por pagar e a data em que venceu. É o que vai ser preciso em todos os passos seguintes.
2. Lembrar, por escrito. A lei não o exige, porque a mora não depende de aviso. Mas a maior parte dos atrasos resolve-se aqui.
3. Escrever uma carta registada, com o valor, os meses e um prazo para pagar. Também não é obrigatória; fica como prova de que o condómino foi avisado antes do tribunal.
4. Ir a tribunal, no prazo de 90 dias do artigo 6.º, se a dívida for igual ou superior ao IAS. O condomínio é representado em juízo pelo administrador (Código Civil, art. 1437.º, n.º 1).

Pelo caminho, a assembleia pode decidir outra coisa, como dar mais tempo a um condómino ou aceitar um plano de pagamento. É a «deliberação em contrário» de que fala o artigo 6.º.

A ata como título executivo

Para a cobrança em tribunal, o documento que conta é a ata da assembleia que fixou as quotas. Se ela mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.ºs 1 e 2), e abrange os juros de mora e as sanções pecuniárias (n.º 3).

O guia Como redigir uma ata de assembleia de condóminos válida mostra como fica esse mapa na ata.

A prescrição: não deixar passar cinco anos

Uma dívida prescrita não desaparece, mas o devedor pode recusar-se a pagá-la (Código Civil, art. 304.º, n.º 1). O tribunal não aplica a prescrição por sua iniciativa: tem de ser o devedor a invocá-la (art. 303.º).

Sobre o prazo, os tribunais não decidem todos da mesma maneira:

• A maioria aplica cinco anos, por tratar as quotas como «prestações periodicamente renováveis» (Código Civil, art. 310.º, alínea g).
• Há decisões que aplicam os vinte anos do prazo ordinário (art. 309.º), por entenderem que as quotas dependem, em cada ano, da aprovação do orçamento.

Um condomínio prudente conta com os cinco anos, e conta-os quota a quota: o prazo começa a correr quando o direito pode ser exercido (art. 306.º, n.º 1), que para cada quota é o dia do seu vencimento. Os juros prescrevem também em cinco anos (art. 310.º, alínea d).

O que interrompe a prescrição:

Depois de interrompida, o prazo começa a contar de novo (art. 326.º, n.º 1).

Como o MyKondo ajuda

No MyKondo, a lista de quem deve mostra, por fração, cada documento por pagar e de que meses é a dívida. Os lembretes seguem por email a partir da aplicação. Quando um pagamento entra, abate primeiro as dívidas mais antigas, e o recibo diz os meses anteriores que ficam por pagar. A página Avisos e recibos mostra como.

Perguntas frequentes

O inquilino não paga o condomínio. A quem cobro?

Ao proprietário. Perante o condomínio, é ele o responsável (Código Civil, art. 1424.º, n.º 1). O que o proprietário combinou com o inquilino é entre os dois.

Quanto são os juros de uma quota em atraso?

Os juros legais, que são de 4 % ao ano, desde o dia do vencimento (Código Civil, arts. 805.º, 806.º e 559.º). Somam-se a eles as penas que a assembleia ou o regulamento tenham fixado.

A assembleia pode decidir não ir a tribunal?

Pode. O prazo de 90 dias para instaurar a ação vale «salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos» (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 5).

A fração foi vendida. Quem paga as quotas em atraso?

A responsabilidade afere-se pelo momento em que as dívidas deviam ter sido pagas, e os encargos que se vencem depois da venda são do novo proprietário (Código Civil, art. 1424.º-A, n.ºs 3 e 4). O guia A declaração de dívidas na venda de uma fração explica o que muda quando o comprador prescinde da declaração.

Fontes

• Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigo 6.º.
• Código Civil, artigos 303.º, 304.º, 306.º, 309.º, 310.º, 323.º, 325.º, 326.º, 559.º, 805.º, 806.º, 1424.º, 1424.º-A, 1434.º, 1436.º e 1437.º.
• Taxas de juro legais em Portugal, no Portal Europeu da Justiça: a taxa civil, fixada pela Portaria n.º 291/2003.
• Portaria n.º 480-A/2025/1, de 30 de dezembro, que fixou o indexante dos apoios sociais para 2026.

Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.