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Regulamento do condomínio: quando é obrigatório e o que deve ter
O regulamento do condomínio é obrigatório quando o prédio tem mais de quatro condóminos e o título constitutivo não o traz. Disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns, e é feito pela assembleia ou, se ela não o fizer, pelo administrador.
Quando é obrigatório
«Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns» (Código Civil, art. 1429.º-A, n.º 1).
Há, portanto, dois sítios onde um regulamento pode estar:
- No título constitutivo da propriedade horizontal. O título pode trazer um regulamento «disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas» (art. 1418.º, n.º 2, alínea b).
- Fora do título, aprovado depois. É o que a lei manda fazer quando o prédio tem mais de quatro condóminos e o título não o traz, e trata das partes comuns.
A elaboração do regulamento é uma das três obrigações que a lei junta, a par do seguro obrigatório e do fundo comum de reserva (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 10.º-A, n.º 1).
Quem o faz
A lei diz que «a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado» (art. 1429.º-A, n.º 2).
- A assembleia aprova-o como aprova as outras deliberações: por maioria dos votos representativos do capital investido, salvo disposição especial (art. 1432.º, n.º 5).
- O administrador faz o regulamento quando a assembleia não o tiver feito.
- Num prédio sem administrador, em que a assembleia não reúne ou não decide, qualquer condómino pode tratar do regulamento como administrador provisório (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 10.º-A, n.º 1).
O que a lei manda que lá esteja
A lei não dá um modelo. Diz o que o regulamento tem de tratar, e o que pode tratar.
| O quê | Tem de estar? | Artigo |
|---|---|---|
| O uso, a fruição e a conservação das partes comuns | Sim | Código Civil, art. 1429.º-A, n.º 1 |
| Quem exerce a administração na falta ou no impedimento do administrador | Sim | Decreto-Lei n.º 268/94, art. 7.º |
| A assembleia anual no primeiro trimestre, em vez da primeira quinzena de janeiro | Pode | Código Civil, art. 1431.º, n.º 4 |
| Despesas de serviços comuns em partes iguais, ou em proporção do uso | Pode, com uma maioria própria | Código Civil, art. 1424.º, n.º 2 |
| Sanções em dinheiro para quem não cumpre | Pode, com um limite | Código Civil, art. 1434.º |
| Dispensar os três orçamentos nas obras | Pode | Código Civil, art. 1436.º, n.º 2 |
Três regras com condições próprias
Repartir uma despesa de outra maneira. Em regra, as despesas pagam-se em proporção do valor das frações. O regulamento pode pôr as despesas de serviços de interesse comum a cargo dos condóminos em partes iguais, ou em proporção do uso que cada um faz. A disposição tem de ser aprovada sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, e os critérios têm de ficar especificados e justificados (art. 1424.º, n.º 2). O guia Como se calculam as quotas de condomínio mostra as contas.
Fixar sanções em dinheiro. A assembleia pode fixar penas pecuniárias para quem não cumpre a lei, as deliberações da assembleia ou as decisões do administrador (art. 1434.º, n.º 1). Há um teto: o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excede a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator (art. 1434.º, n.º 2). As sanções previstas no regulamento cobram-se como as quotas: o administrador exige-as (art. 1436.º, n.º 1, alínea f), e ficam abrangidas pelo título executivo (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 3).
Proibir atos nas frações. Aos condóminos é vedado praticar atos ou atividades proibidos no título constitutivo ou, depois, «por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição» (art. 1422.º, n.º 2, alínea d). Uma proibição que toque no uso das frações pede, por isso, uma deliberação sem votos contra.
O que o regulamento vale
- As deliberações têm de o respeitar. Uma deliberação da assembleia contrária à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados é anulável, a pedido de qualquer condómino que não a tenha aprovado (art. 1433.º, n.º 1).
- O administrador faz cumpri-lo. Entre as suas funções está assegurar a execução do regulamento (art. 1436.º, n.º 1, alínea m).
- Quem vive no prédio tem de o conhecer. O administrador deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos sobre as frações, como os inquilinos (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 9.º).
Alterar o regulamento
A lei não tem uma regra própria para alterar o regulamento. Diz duas coisas, e é com elas que se trabalha:
- as deliberações da assembleia tomam-se por maioria dos votos representativos do capital investido, salvo disposição especial (art. 1432.º, n.º 5);
- o título constitutivo modifica-se por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos (art. 1419.º, n.º 1).
Antes de mexer num regulamento que faça parte do título constitutivo, peça a opinião de um jurista.
Como o MyKondo ajuda
No MyKondo, o regulamento guarda-se nos documentos do condomínio, na categoria «Documentos institucionais». Com a visibilidade «Todos os condóminos», quem tem conta consulta-o na aplicação, sem o pedir a ninguém.
Perguntas frequentes
Todos os prédios têm de ter regulamento?
Têm de o ter os prédios com mais de quatro condóminos cujo título constitutivo não traga um regulamento (Código Civil, art. 1429.º-A, n.º 1). Num prédio com quatro condóminos ou menos, a lei não o exige.
Quem faz o regulamento do condomínio?
A assembleia de condóminos. Se ela não o fizer, compete ao administrador (art. 1429.º-A, n.º 2).
Que maioria é precisa para aprovar o regulamento?
A das deliberações em geral: a maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5). Duas regras pedem mais: repartir despesas de outra maneira (art. 1424.º, n.º 2) e proibir atos nas frações (art. 1422.º, n.º 2, alínea d), que não podem ter oposição.
O regulamento do condomínio pode prever multas?
Pode fixar penas pecuniárias, com um limite por ano: a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator (art. 1434.º).
O inquilino tem de cumprir o regulamento do condomínio?
O administrador deve dar-lhe cópia do regulamento (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 9.º), e as deliberações que constam de ata vinculam também os terceiros titulares de direitos sobre as frações (art. 1.º, n.º 4).
Onde está o regulamento do meu prédio?
Comece pelo título constitutivo, que o pode trazer. Se não estiver lá, estará numa ata da assembleia que o aprovou. Ao administrador cabe guardar os documentos do condomínio (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea n) e facultar a consulta das atas (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 5).
Fontes
- Código Civil, artigos 1418.º, 1419.º, 1422.º, 1424.º, 1429.º-A, 1431.º a 1434.º e 1436.º.
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigos 1.º, 6.º, 7.º, 9.º e 10.º-A.
Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.
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