Quotas do condomínio e IRS: o que se deduz e o que se declara

Num prédio com o MyKondo, os condóminos recebem os avisos e os recibos por email, sem precisar de conta. Mostrar ao administrador →

Quem vive na fração

As quotas do condomínio da casa onde se vive não descontam no IRS. A dedução à coleta de encargos com imóveis é das rendas pagas por quem é arrendatário da sua habitação permanente, e de certos encargos com créditos à habitação de contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011 (Código do IRS, art. 78.º-E, n.º 1). As quotas do condomínio não estão nessa lista.

Quem arrenda a fração

Aos rendimentos de uma fração arrendada (a categoria F do IRS) deduzem-se os gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir esses rendimentos (Código do IRS, art. 41.º, n.º 1). Numa fração de um prédio em propriedade horizontal, são dedutíveis também os encargos que, nos termos da lei, o condómino deva obrigatoriamente suportar e que pague efetivamente (n.º 2).

É aqui que entram as quotas do condomínio. Três regras:

• Cada fração tem as suas. Quem tem várias frações no mesmo prédio e só arrenda uma imputa os encargos pela permilagem de cada fração no título constitutivo (n.º 3).
• Têm de estar documentadas (n.º 9). O recibo do condomínio é o documento.
• Não se deduz o que for de natureza financeira, as depreciações, nem o mobiliário, os eletrodomésticos e os artigos de conforto ou decoração (n.º 1).

O fundo comum de reserva

O fundo comum de reserva é obrigatório, e cada condómino contribui com pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º). Mas é um dinheiro que fica guardado, para obras.

Por isso, para a Autoridade Tributária, a contribuição para o fundo não se deduz no ano em que o condómino a paga: no ano em que o condomínio paga uma obra com o fundo, deduz-se a parte da fração nessa despesa, pela permilagem (informação vinculativa do processo 1788/2018, de 28 de dezembro de 2018). Em 2024, a AT aplicou a mesma regra a um pagamento adicional que o condomínio pediu para eventuais obras, e disse que (informação vinculativa do processo 27168, de 10 de dezembro de 2024):

• depois de a obra estar feita, o administrador emite a cada condómino um documento com a parte dele, pela permilagem, referente a essa obra — e é essa despesa que se aceita;
• as obras declaram-se no campo da conservação e manutenção, distinto do campo do condomínio.

A minuta Declaração das quotas para o IRS separa a quota, o fundo e as obras pagas com ele.

É o entendimento da AT, em casos concretos. O artigo 41.º não fala do fundo comum de reserva.

As regras e os entendimentos da AT mudam; num caso concreto, confirme com um contabilista certificado.

Um exemplo

O 1.º Drt do prédio dos outros guias esteve arrendado o ano inteiro, e pagou 115,28 € por mês ao condomínio: 104,80 € de quota e 10,48 € para o fundo.

As rendas das partes comuns

Um condomínio pode receber dinheiro por ceder o uso de uma parte comum: uma operadora que põe uma antena no telhado, uma empresa que filma na entrada, alguém que arrenda a antiga casa do porteiro. Para o IRS, as importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal são rendas (Código do IRS, art. 8.º, n.º 2, alínea e).

As partes comuns são de todos os condóminos (Código Civil, art. 1420.º, n.º 1), e por isso a renda também: imputa-se a cada um pela permilagem da sua fração, e cada um a declara no anexo F (Código do IRS, art. 19.º; informação vinculativa do processo 4734/2019).

Para quem administra

Na mesma informação, a AT diz que o documento certo é o recibo de renda eletrónico, e como o administrador o emite:

1. Registar a autorização num serviço de finanças, levando a ata que o nomeou, a escritura da propriedade horizontal com a permilagem de cada fração, o NIF do condomínio e a sua própria identificação fiscal.
2. Registar os elementos do contrato no Portal das Finanças, com a sua senha, escolhendo a opção da cedência do uso de partes comuns.
3. Emitir o recibo de renda eletrónico.

Um exemplo

Uma operadora paga 2 400,00 € por ano pela antena no telhado do prédio dos outros guias. O 1.º Drt, com 131‰, declara 314,40 € no anexo F.