Administrar o próprio condomínio, sem empresa: o que a lei pede a um condómino

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Um condómino pode ser o administrador

A administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador (Código Civil, art. 1430.º, n.º 1). O administrador é eleito e exonerado pela assembleia (art. 1435.º, n.º 1), e o cargo tanto pode ser de um dos condóminos como de alguém de fora (n.º 4). Dura um ano, renovável, salvo disposição em contrário, e quem o tem mantém-se em funções até haver um sucessor, eleito ou nomeado (n.ºs 4 e 5).

O tamanho do prédio não muda as regras. A Relação de Évora disse-o num prédio de quatro frações e três condóminos, administrado por um deles: aplicam-se as mesmas regras, sejam dois ou centenas de condóminos (acórdão de 27/03/2025, proc. 7750/23.1T8STB.E1).

Hoje, a lei não exige a quem administra uma licença, um seguro próprio ou uma formação. Está em preparação um diploma para a atividade de administração de condomínios. Segundo o ministério, incide sobre as empresas que prestam esse serviço de forma profissional e remunerada; segundo a APEGAC, que participou na preparação, os condóminos que administram o próprio prédio não ficam obrigados às regras novas; e a ANPAC propôs que o seguro de responsabilidade civil seja obrigatório também para eles. A notícia O regime da administração de condomínios diz o que se sabe.

O que tem de fazer

As funções são as do artigo 1436.º do Código Civil, e são as mesmas para um condómino e para uma empresa. O ano de quem administra:

O Decreto-Lei n.º 268/94 acrescenta:

• Afixar a sua identificação na entrada do prédio, ou num sítio de passagem comum (art. 3.º, n.º 1).
• Guardar as atas e deixar consultá-las (art. 1.º, n.º 5), e dar cópia do regulamento a quem tem direitos sobre as frações, como um inquilino (art. 9.º).
• Ir a tribunal cobrar as quotas em dívida, no prazo de 90 dias desde o primeiro incumprimento, quando a dívida chega ao valor do IAS do ano e a assembleia não decidiu outra coisa (art. 6.º, n.ºs 4 e 5). Abaixo disso, o condomínio pode cobrar em tribunal, mas o administrador não responde por não o ter feito (Relação do Porto, acórdão de 19/12/2023, proc. 4135/22.0T8VLG-A.P1).

O guia Funções do administrador explica cada uma.

O NIF e a conta

O condomínio tem um número de identificação de pessoa coletiva próprio, pedido no Registo Nacional de Pessoas Coletivas, no prazo de um mês a contar do início da atividade (regime do RNPC, arts. 11.º, n.º 2, alínea c), e 13.º). O fundo comum de reserva tem de estar depositado num banco, e quem o administra é a assembleia (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 4). O guia NIF e conta bancária do condomínio diz como se pede.

Ser pago, ou administrar de graça

A lei diz que o cargo é remunerável, e não diz quanto, nem quem fixa o valor (Código Civil, art. 1435.º, n.º 4). Nos casos encontrados, a compensação foi decidida pela assembleia, ou estava no regulamento:

• Num prédio de três frações, dois condóminos foram eleitos administradores, compensados com a dispensa de dois trimestres de quotas, e a Relação de Guimarães manteve a deliberação. Não chegou a apreciar se a compensação era excessiva: a questão só apareceu no recurso (acórdão de 22/02/2024, proc. 2855/23.1T8BRG.G1).
• Fora da administração, o regulamento de um prédio administrado por uma empresa isentava de quotas os condóminos eleitos para uma comissão de acompanhamento, que presta serviços ao condomínio. A Relação do Porto não viu ilegalidade nas deliberações que os elegeram. A isenção vinha do regulamento, e mudá-la pedia mudar o regulamento (acórdão de 24/03/2026, proc. 6038/22.0T8VNG.P1).

Pagar-se sem deliberação pode ser crime. A Relação de Lisboa confirmou a condenação por abuso de confiança de um morador que administrou o prédio durante dez anos, sem assembleias nem contas. Tirava das quotas 50,00 € quase todos os meses, e às vezes 100,00 €, inscritos como «despesas administrativas», sem que alguma vez se tivesse estabelecido que o cargo seria remunerado. O tribunal lembrou que nem tudo o que não é legal é crime. Aqui, o que mostrou a intenção de se apropriar foi fazê-lo durante anos, sem os condóminos saberem, e recusando marcar a assembleia. Se o morador achava o pagamento justificado, escreveu, o normal era levar a questão à assembleia (acórdão de 05/04/2016, proc. 4242/12.8TASXL.L1-5).

Nos casos de empresas administradoras, os tribunais tratam a relação como uma prestação de serviços a que se aplicam as regras do mandato (Relação de Lisboa, acórdão de 28/05/2009, proc. 5307/04.5YXLSB.L1-2; Relação do Porto, acórdão de 09/10/2025, proc. 2227/22.5T8LOU.P1). E o mandato presume-se gratuito, salvo se tiver por objeto atos que o mandatário pratica por profissão (Código Civil, art. 1158.º, n.º 1). Não se encontrou acórdão que aplique essa presunção a um condómino que administra, e o art. 1435.º, n.º 4, diz que o cargo é remunerável: é uma pergunta em aberto.

O voto de quem vai ser pago

Quando um condómino tem um interesse oposto ao dos outros, não pode votar a deliberação sobre esse interesse; se o voto dele tiver sido decisivo para a maioria, a deliberação é anulável. Foi o que decidiu o Supremo Tribunal de Justiça, num caso em que a administradora paga era uma sociedade, dona de frações com 419‰, que votou as suas contas, o orçamento e a própria eleição, com uma proposta muito mais cara do que as de outras empresas (acórdão de 27/05/2025, proc. 248/23.0T8TVR.E1.S1). A regra que o Supremo escreveu vale para qualquer condómino.

Sobre a eleição e a compensação, os tribunais não disseram o mesmo. O Supremo anulou a eleição da sociedade administradora, votada por ela. No prédio de três frações, a Relação de Guimarães decidiu que os dois condóminos podiam votar a sua eleição e a sua compensação, e disse, de passagem, que o administrador condómino não pode votar a aprovação das contas (acórdão de 22/02/2024). Os casos não são iguais — uma empresa que vive da administração, com uma proposta muito mais cara, num; dois dos três condóminos de um prédio pequeno, no outro —, e não se sabe qual dos critérios um tribunal aplicará ao condómino que administra. Uma deliberação que não depende do voto de quem vai ser pago não tem este problema.

Os impostos

• No IVA, para a Autoridade Tributária, o condómino que administra o próprio prédio não atua como profissional, e não tem de se registar (ofício-circulado n.º 30111, de 2009, repetido em 2025 na informação vinculativa do processo 28271).
• No IRS, não se encontrou informação vinculativa sobre o administrador condómino. Numa sobre os membros de uma comissão de condóminos, num prédio com uma empresa a administrar, a quem a assembleia atribuiu 100,00 € por mês na conta corrente, a AT disse que é rendimento da categoria B: os membros inscrevem-se na atividade com o código 1310, passam fatura, recibo ou fatura-recibo e declaram-no no anexo B, e o condomínio entrega a declaração Modelo 10 (informação vinculativa do processo 21058, de 27 de novembro de 2024).

São impostos diferentes: o que a AT diz do IVA não responde ao IRS. As regras e os entendimentos da AT mudam; num caso concreto, confirme com um contabilista certificado.

Pelo que responde, mesmo de graça

O administrador que não cumpre as suas funções é civilmente responsável pela omissão, sem prejuízo de responsabilidade criminal (Código Civil, art. 1436.º, n.º 3). A lei não tem uma regra mais leve para quem administra de graça: a culpa aprecia-se pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso (Código Civil, arts. 799.º, n.º 2, e 487.º, n.º 2), e nenhum acórdão encontrado diz se ser de graça pesa nessa apreciação.

A Relação de Lisboa julgou o caso de um antigo administrador, que continuava condómino e dizia ter trabalhado pro bono: confirmou a condenação a prestar as informações sobre os movimentos e a devolver o que não se gastou em despesas comuns (acórdão de 19/12/2023, proc. 163/20.9T8CSC.L1-7). No mesmo acórdão:

• A responsabilidade é contratual: a culpa presume-se (Código Civil, art. 799.º), e o prazo de prescrição é o ordinário, de 20 anos.
• Ter as contas aprovadas pela assembleia não exclui a responsabilidade.

E sobre as contas:

• Entregar as pastas e não saber explicar os movimentos não é prestar contas (Relação do Porto, acórdão de 08/09/2009, proc. 52/08.5TBSTS.P1).
• Deve as contas quem cobrou as receitas e fez as despesas — o que importa numa administração rotativa ou partilhada (Supremo Tribunal de Justiça, acórdão de 28/04/2009, proc. 09B0018).
• Atrasar a assembleia de janeiro só dá responsabilidade ao administrador se causar danos ao condomínio (Relação do Porto, acórdão de 24/03/2026).

Quem pode agir contra o administrador. Um condómino sozinho não o pode processar pelo que ele deve ao condomínio — no caso, devolver o que teria gasto em despesas pessoais: decide-o a assembleia, por maioria, também num prédio de três condóminos (Relação de Évora, acórdão de 27/03/2025). O que um condómino sozinho pode pedir ao tribunal é que o exonere, por irregularidades ou negligência (Código Civil, art. 1435.º, n.º 3), e, se a assembleia não eleger outro, que o nomeie (n.º 2). Outra coisa são os danos de cada um: a Relação de Guimarães admitiu que condóminos demandassem a antiga administradora pelos danos que diziam ter sofrido (acórdão de 15/05/2025, proc. 460/24.4T8BRG-A.G1). E dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia, que o condómino que recorre pode convocar (art. 1438.º).

Quando ninguém quer administrar

Quem já administra continua. O administrador mantém-se em funções até haver um sucessor, eleito ou nomeado (Código Civil, art. 1435.º, n.º 5) — também quando diz, na assembleia, que não quer continuar. Deixar de administrar a partir daí é motivo para o exonerar. E o administrador provisório não entra: é para quando não há administrador nenhum, como num prédio acabado de constituir, na morte do administrador ou na exoneração por justa causa (Relação do Porto, acórdão de 09/10/2025).

Sem administrador eleito nem nomeado pelo tribunal, as funções cabem obrigatoriamente, a título provisório, ao condómino cuja fração ou frações tenham a maior percentagem do capital investido, a não ser que outro condómino tenha dito que quer o cargo e o tenha comunicado aos outros (Código Civil, art. 1435.º-A, n.º 1). Em caso de igualdade, cabem ao condómino cuja fração vem primeiro na ordem alfabética da descrição do registo predial (n.º 2). O administrador provisório cessa funções logo que haja um eleito ou nomeado, e entrega-lhe os documentos (n.º 3). Também ele afixa a sua identificação, guarda as atas e dá cópia do regulamento (Decreto-Lei n.º 268/94, arts. 3.º, n.º 1, 1.º, n.º 5, e 9.º).

Se este administrador provisório é automático, ou só vale depois de se tentar o tribunal, a Relação de Lisboa não disse o mesmo em dois acórdãos: num, a falta de administrador eleito implica um administrador provisório (acórdão de 02/05/2023, proc. 10835/19.5T8LRS.L1-7); noutro, essa é uma solução só para quando não se consegue a nomeação judicial (acórdão de 04/06/2024, proc. 14840/19.3T8LSB.L1-7).

Há mais duas saídas:

• Qualquer condómino pode tratar das obrigações em falta — o regulamento, o seguro obrigatório, o fundo comum de reserva — como administrador provisório, afixando a sua identificação, e depois convocar a assembleia para eleger um administrador e prestar contas. Se a assembleia não reunir ou não eleger ninguém, pode comunicar aos outros que continua como administrador provisório — e fica à frente do condómino com a maior permilagem, como quem se oferece no artigo 1435.º-A do Código Civil — ou pedir ao tribunal que nomeie um (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 10.º-A).
• Pedir ao tribunal que nomeie um administrador. Quem pede indica a pessoa que acha idónea, e porquê; os outros condóminos são citados e podem indicar outra; sem oposição, é nomeada a pessoa indicada (Código de Processo Civil, art. 1003.º). O tribunal não é obrigado a nomear quem é indicado: a Relação do Porto confirmou uma decisão que não nomeou o requerente, a quem a maioria dos condóminos se opunha, e não nomeou ninguém — também porque não estava provado que a assembleia não pudesse eleger outro administrador (acórdão de 10/04/2025, proc. 660/21.9T8OBR.P1).