Guia · Gestão
Funções e responsabilidades do administrador de condomínio
O administrador é eleito pela assembleia, em regra por um ano, e pode ser um condómino ou alguém de fora. Cabe-lhe convocar a assembleia, elaborar o orçamento, cobrar as quotas, prestar contas e guardar os documentos do condomínio, entre as outras funções que o artigo 1436.º do Código Civil enumera. Se não as cumprir, responde civilmente.
Quem pode ser, e quem o escolhe
A administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador (Código Civil, art. 1430.º, n.º 1). Sobre o administrador, o artigo 1435.º diz o essencial:
- É eleito e exonerado pela assembleia (n.º 1).
- Pode ser um condómino ou um terceiro, e o cargo é remunerável (n.º 4).
- Fica um ano, renovável, salvo disposição em contrário (n.º 4).
- Mantém-se em funções até haver sucessor, eleito ou nomeado (n.º 5).
Se a assembleia não eleger administrador, qualquer condómino pode pedir ao tribunal que o nomeie (n.º 2). E o tribunal pode exonerá-lo, a pedido de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência (n.º 3).
As funções, por assunto
O artigo 1436.º, n.º 1, do Código Civil enumera as funções do administrador, «além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia». Arrumadas por assunto:
A assembleia e as contas
| Função | Alínea |
|---|---|
| Convocar a assembleia dos condóminos | a) |
| Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas, em 15 dias úteis ou no prazo que ela fixar, salvo impossibilidade fundamentada | i) |
| Prestar contas à assembleia | l) |
O dinheiro
| Função | Alínea |
|---|---|
| Elaborar o orçamento das receitas e despesas de cada ano | b) |
| Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns | d) |
| Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, com os juros legais e as sanções pecuniárias | f) |
| Verificar a existência do fundo comum de reserva | e) |
| Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, e propor à assembleia o capital seguro | c) |
O prédio
| Função | Alínea |
|---|---|
| Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns | g) |
| Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum | h) |
| Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio | m) |
| Intervir em todas as situações de urgência, convocando de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez | r) |
Os documentos e a informação
| Função | Alínea |
|---|---|
| Guardar e manter todos os documentos do condomínio | n) |
| Emitir, em 10 dias, a declaração de dívida do condómino, sempre que este a peça | q) |
| Informar os condóminos, por escrito ou por correio eletrónico, sempre que o condomínio for citado ou notificado num processo | o) |
| Informar os condóminos, pelo menos de seis em seis meses, do andamento desses processos | p) |
| Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas | j) |
O que o Decreto-Lei n.º 268/94 acrescenta
| Dever | Artigo |
|---|---|
| Guardar as atas e facultar a sua consulta aos condóminos e aos terceiros com direitos sobre as frações | 1.º, n.º 5 |
| Guardar as cópias dos documentos da constituição da propriedade horizontal, e dar a conhecer aos condóminos as notificações dirigidas ao condomínio | 2.º |
| Ter a sua identificação afixada na entrada do prédio, ou num local de passagem comum | 3.º, n.º 1 |
| Atualizar o seguro contra incêndio pelo índice publicado, se a assembleia não aprovar o montante da atualização anual | 5.º, n.º 3 |
| Instaurar a ação judicial para cobrar as dívidas, no prazo e nas condições do artigo | 6.º, n.ºs 4 e 5 |
| Assegurar a publicitação das regras de segurança do edifício e dos equipamentos de uso comum | 8.º |
| Facultar cópia do regulamento aos terceiros com direitos sobre as frações | 9.º |
Nas obras: três orçamentos
Quando a assembleia vai deliberar sobre obras de conservação extraordinária, ou que constituam inovação, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, a não ser que o regulamento ou a assembleia disponham de outra forma (Código Civil, art. 1436.º, n.º 2). O guia Obras nas partes comuns trata do resto.
Em tribunal
O condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, que age no exercício das suas funções ou quando expressamente mandatado pela assembleia (Código Civil, art. 1437.º, n.ºs 1 e 2). Para apresentar queixas-crime relacionadas com as partes comuns, não precisa de autorização da assembleia (n.º 3).
Pelo que responde
O administrador que não cumprir as funções que a lei, ou a assembleia, lhe atribuem é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de responsabilidade criminal, se for o caso (Código Civil, art. 1436.º, n.º 3).
Os condóminos têm três meios de reagir:
| Meio | Onde está |
|---|---|
| Recorrer de um ato do administrador para a assembleia, que o próprio condómino pode convocar para isso | Código Civil, art. 1438.º |
| Exonerá-lo em assembleia | art. 1435.º, n.º 1 |
| Pedir ao tribunal que o exonere, por irregularidades ou negligência | art. 1435.º, n.º 3 |
Condomínio sem administrador
Se a assembleia não eleger administrador e o tribunal não o tiver nomeado, as funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido, a não ser que outro condómino queira exercer o cargo e o tenha comunicado aos demais (Código Civil, art. 1435.º-A, n.º 1). Em caso de igualdade, as funções cabem à fração com a primeira letra na ordem alfabética do registo predial (n.º 2).
O administrador provisório cessa funções logo que haja um administrador eleito ou nomeado, e entrega-lhe todos os documentos do condomínio (n.º 3).
Mesmo sem administrador, há três coisas que qualquer condómino pode fazer:
- Tratar das obrigações legais em falta — o regulamento, o seguro obrigatório, o fundo de reserva — como administrador provisório, convocando depois a assembleia para eleger administrador e prestar contas (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 10.º-A).
- Fazer as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns (Código Civil, art. 1427.º).
- Pedir ao tribunal que nomeie um administrador (art. 1435.º, n.º 2).
Como o MyKondo ajuda
O MyKondo cobre as funções que mais tempo tiram: a convocatória e a ata da assembleia, o orçamento e a repartição das quotas, os avisos e os recibos, a conciliação com o extrato do banco, o que falta transferir para o fundo de reserva e o fecho das contas de cada mês. As páginas das funcionalidades mostram o que faz em cada uma.
Perguntas frequentes
O administrador tem de ser um condómino?
Não. O cargo tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por um terceiro (Código Civil, art. 1435.º, n.º 4).
Quanto tempo dura o mandato?
Um ano, renovável, salvo disposição em contrário. E o administrador mantém-se em funções até ser eleito ou nomeado o sucessor (art. 1435.º, n.ºs 4 e 5).
O administrador é pago?
A lei diz que o cargo é remunerável, e não fixa valores (art. 1435.º, n.º 4).
Ninguém quer ser administrador. E agora?
As funções cabem, a título provisório, ao condómino com a maior percentagem do capital investido, até a assembleia eleger alguém ou o tribunal nomear (art. 1435.º-A).
Fontes
- Código Civil, artigos 1427.º, 1430.º, 1435.º, 1435.º-A, 1436.º, 1437.º e 1438.º.
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigos 1.º, 2.º, 3.º, 5.º, 6.º, 8.º, 9.º e 10.º-A.
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que reviu as funções do administrador.
Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.
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