Quem paga as quotas do condomínio: senhorio, inquilino, usufrutuário, herdeiros

Num prédio com o MyKondo, os condóminos recebem os avisos e os recibos por email, sem precisar de conta. Mostrar ao administrador →

A regra: paga o condómino

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, e as de serviços de interesse comum, são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, e pagam-se em proporção do valor das suas frações (Código Civil, art. 1424.º, n.º 1).

Mas quem usa a fração nem sempre é o dono dela, e a lei tem regras para cada caso:

Senhorio e inquilino

O contrato de arrendamento diz quem paga os encargos e as despesas, e diz-o por escrito. Se não disser nada, a lei decide: no arrendamento de uma fração, os encargos e as despesas de administração, conservação e fruição das partes comuns do edifício, e os serviços de interesse comum, são do senhorio (Código Civil, art. 1078.º, n.ºs 1 e 3).

O contrato pode pôr o condomínio a cargo do inquilino. Se combinarem uma quantia fixa por mês por conta dos encargos, os acertos fazem-se de seis em seis meses (n.º 7).

Perante o condomínio, nada disto muda quem deve: o inquilino não é condómino, e a quota cobra-se ao proprietário. O guia Condóminos em dívida explica o que fazer quando ela não é paga.

Um exemplo

O 1.º Drt do prédio dos outros guias paga 115,28 € por mês: 104,80 € de quota e 10,48 € para o fundo comum de reserva. Está arrendado, e o contrato não diz nada sobre o condomínio. Os 115,28 € são do senhorio, e é a ele que o administrador os cobra.

Usufrutuário e nu-proprietário

Num usufruto, a fração tem dois titulares: o usufrutuário, que a usa e frui como faria um bom pai de família (Código Civil, art. 1446.º), e o proprietário, a quem fica a chamada nua propriedade. Entre os dois, a lei reparte as despesas assim:

Uma reparação deixa de ser ordinária quando, no ano em que é necessária, excede dois terços do rendimento líquido desse ano (art. 1472.º, n.º 2).

Num caso decidido pela Relação de Guimarães, um condomínio executou o nu-proprietário de uma fração pelas quotas, pelo seguro e por obras de conservação, e perdeu nas duas instâncias: as despesas de administração e as reparações ordinárias cabiam ao usufrutuário, que vivia na fração (processo 1458/22.2T8GMR-A.G1, de 4 de outubro de 2023). Quando o usufrutuário vive na fração, o rendimento conta-se pelo que ela renderia a quem a usasse.

Antes de cobrar a uma fração com usufruto, convém saber quem é o usufrutuário, e mandar-lhe os avisos.

Um exemplo

O 1.º Drt é de um usufrutuário, e renderia 6 000,00 € líquidos por ano. Dois terços são 4 000,00 €. A obra de conservação do guia Obras nas partes comuns custa ao 1.º Drt 1 048,00 €, em oito prestações. Mesmo paga toda no mesmo ano, fica abaixo dos dois terços: é uma reparação ordinária, a cargo do usufrutuário.

Uma herança por partilhar

Quando o condómino morre, a fração passa a fazer parte da herança, e a herança responde pelos encargos com a administração do património hereditário (Código Civil, art. 2068.º). Até à partilha:

• a administração da herança pertence ao cabeça-de-casal (art. 2079.º);
• os bens da herança indivisa respondem coletivamente pela satisfação dos encargos dela (art. 2097.º).

Depois da partilha, cada herdeiro só responde pelos encargos da herança na proporção da quota que lhe coube, salvo se os herdeiros tiverem decidido de outra forma (art. 2098.º, n.ºs 1 e 2). E o herdeiro a quem a fração coube passa a ser o condómino dela.

Uma venda

Quem vende uma fração pede ao administrador uma declaração das dívidas, e a responsabilidade por cada dívida afere-se pelo momento em que devia ter sido paga; o que se vence depois da venda é do novo proprietário (Código Civil, art. 1424.º-A, n.ºs 1, 3 e 4).

Quem vende tem ainda de comunicar a venda ao administrador, por correio registado, em 15 dias, com o nome e o NIF de quem comprou. Sem essa comunicação, responde pelo que custar identificar o novo proprietário e pelos encargos da mora no que se vencer depois da venda (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 3.º, n.ºs 3 e 4). O guia A declaração de dívidas na venda de uma fração explica os dois passos.