Multas no condomínio: quem as fixa, quanto podem ser e como se cobram

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O que a lei permite

A assembleia pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições do Código Civil, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador (Código Civil, art. 1434.º, n.º 1). E é função do administrador exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, «incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia» (art. 1436.º, n.º 1, alínea f)).

É frequente fixá-las para o atraso nas quotas (Relação de Lisboa, acórdão de 20/02/2014, proc. 8801/09.8TBCSC-A.L1-2), e os tribunais admitem-no: a assembleia pode fixar penas pecuniárias para o condómino em mora no pagamento das quotas (Supremo Tribunal de Justiça, acórdão de 11/03/2021, proc. 5647/17.3T8OER-A.L1.S1; Relação de Lisboa, acórdão de 30/04/2019, proc. 286/18.4T8SNT.L1-7).

Quem as fixa, e quem as aplica

A multa pode estar no regulamento ou numa deliberação da assembleia (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea f); Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 3). O guia Regulamento do condomínio diz o que o regulamento pode prever.

O administrador não aplica multas por decisão sua. A Relação de Lisboa anulou a deliberação que se limitou a manter uma multa que a administração tinha aplicado: a aplicação de sanções pecuniárias é da exclusiva competência da assembleia, que não pode funcionar só como órgão que confirma (acórdão de 26/01/2023, proc. 1600/19.0T8FNC.L1-6). O papel do administrador é cobrá-la.

Para a Relação de Lisboa, a multa tem de ter um valor concreto ou fácil de determinar, como uma quantia fixa ou uma percentagem da dívida. No mesmo acórdão, anulou a deliberação que fixava a multa no montante anual máximo que a lei permite para uma só infração, o atraso de mais de um ano (acórdão de 31/03/2011, proc. 1842/05.6TVLSB.L1-6).

Se a regra geral — no regulamento ou numa deliberação — se aplica sozinha, ou precisa de uma deliberação que a aplique a cada caso, é questão em que os tribunais não decidem todos da mesma maneira:

• Precisa de deliberação: antes da lei de 2022, a Relação do Porto decidiu que a sanção prevista no regulamento não dispensa uma deliberação que a aplique (acórdão de 24/09/2013, proc. 7378/11.9YYPRT-A.P1), e a de Guimarães, sobre uma penalização aprovada em assembleia, que é preciso uma deliberação que aplique a regra aprovada à concreta situação de mora (acórdão de 17/12/2020, proc. 7240/17.1T8VNF-A.G1).
• Basta o regulamento: a Relação do Porto decidiu que a multa prevista no regulamento vincula todos os condóminos desde a aprovação dele (acórdão de 20/06/2011, proc. 1975/08.7TBPRD-B.P1); já com a lei de 2022, a mesma Relação escreveu que, estando a sanção no regulamento, o título executivo inclui o próprio regulamento (acórdão de 29/06/2023, proc. 954/22.6T8VLG-A.P1), e a de Lisboa mandou prosseguir a execução das penas do regulamento sem exigir uma deliberação que as aplicasse (acórdão de 11/07/2024, proc. 35474/11.5YYLSB-A.L1-2).

Quanto podem ser: o limite do artigo 1434.º

O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excede a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator (Código Civil, art. 1434.º, n.º 2). É um limite imperativo, para o total das multas do ano, e não para cada infração (Relação do Porto, acórdão de 20/06/2011; Relação de Lisboa, acórdão de 13/11/2012, proc. 984/10.0XVLSB.L1-7). Acima dele, a multa reduz-se ao limite (Relação do Porto, acórdãos de 20/06/2011 e de 21/02/2022, proc. 5404/09.0T2AGD-D.P1).

O que é hoje o rendimento coletável, a lei não diz. A expressão vem da antiga contribuição predial, e os impostos sobre os imóveis passaram a usar o valor patrimonial tributário, que está na caderneta predial. Os tribunais vão buscar a regra de passagem ao diploma da contribuição autárquica, que capitalizava o rendimento coletável pelo fator 15 (Decreto-Lei n.º 442-C/88, art. 6.º, n.º 1), mas não fazem a conta da mesma maneira:

• A maioria multiplica o valor patrimonial por 0,15, e tira a quarta parte (Relação do Porto, acórdãos de 20/06/2011 e de 30/09/2014, proc. 7837/12.6YYPRT-A.P1; Relação de Lisboa, acórdão de 13/11/2012; Relação de Coimbra, acórdão de 05/05/2020, proc. 2065/18.0T8VIS.C1).
• A Relação de Lisboa, em 2024, dividiu o valor patrimonial por 15 (acórdão de 11/07/2024).

A segunda conta dá um limite bem mais baixo. Até haver uma decisão que una os tribunais, um total de multas no ano que fique abaixo do limite mais baixo não corre o risco de ser reduzido.

A multa e os juros

A multa e os juros de mora sobre as quotas em atraso podem juntar-se: a Relação de Lisboa admitiu-o, por terem natureza diferente, e recusou juros sobre a própria multa (acórdão de 11/07/2024). Noutro processo, a Relação do Porto manteve, sem discutir o ponto, juros sobre as multas desde a citação (acórdão de 21/02/2022). Os juros legais são de 4 % ao ano, e o guia Condóminos em dívida faz a conta.

Quando o condómino paga só uma parte, a Relação de Lisboa imputou o pagamento primeiro nas multas, depois nos juros e por fim nas quotas, salvo se o condomínio concordar com outra ordem (Código Civil, art. 785.º; acórdãos de 13/11/2012 e de 11/07/2024).

Como se cobram

Desde abril de 2022, a multa entra no título executivo: a lei passou a dizer que o título abrange os juros de mora e «as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio» (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 3).

Antes, o Supremo Tribunal de Justiça decidia que a ata que fixava as multas não era título executivo quanto a elas (acórdãos de 26/01/2021, proc. 956/14.6TBVRL-T.G1.S1, e de 11/03/2021). As decisões das Relações que se encontraram depois de 2022 tratam a lei nova como interpretativa, e aplicam-na também às atas antigas (Relação do Porto, acórdão de 29/06/2023; Relação de Lisboa, acórdão de 15/12/2022, proc. 4678/18.0T8ALM-A.L1-2). Não se encontrou acórdão do Supremo sobre essa questão.

A Relação do Porto exigiu que a ata dissesse:

• o valor exato, ou os elementos para o calcular sem mais nada (Relação do Porto, acórdão de 01/07/2026, proc. 11367/25.8T8PRT-A.P1);
• o prazo de pagamento da multa (Relação do Porto, acórdão de 14/09/2026, proc. 3478/23.0T8LOU-A.P1).

Os honorários do advogado que cobra a dívida não são, por si só, uma sanção pecuniária, e não entram por esta via (Relação de Lisboa, acórdãos de 15/12/2022 e de 29/01/2026, proc. 22217/22.7T8LSB-A.L2-8).

Quando uma multa se reduz ou cai

• Impugnando a deliberação. A deliberação que fixa ou aplica a multa impugna-se como as outras, nos prazos do artigo 1433.º; não impugnada, consolida-se, e na execução já não serve alegar a invalidade dela — o que não impede pedir a redução ao limite ou por equidade (Relação do Porto, acórdãos de 11/12/2024, proc. 3863/23.8T8LOU-A.P1, e de 01/07/2026, proc. 14145/24.8T8PRT-P1). O guia Impugnar uma deliberação da assembleia tem os prazos.
• Pedindo a redução ao tribunal. Mesmo dentro do limite, uma multa manifestamente excessiva pode ser reduzida de acordo com a equidade (Código Civil, art. 812.º), se o condómino alegar e provar as circunstâncias (Relação de Coimbra, acórdão de 05/05/2020; Relação do Porto, acórdão de 01/07/2026, proc. 14145/24.8T8PRT-P1). O que é excessivo não é pacífico: a Relação de Lisboa confirmou a redução de penalidades que davam 48 % e 72 % ao ano (acórdão de 13/11/2012), e a do Porto manteve 0,25 % por dia, cerca de 91 % ao ano (acórdão de 21/02/2022).

O inquilino, e para onde vai o dinheiro

O inquilino. A lei não diz se as multas se aplicam a quem arrenda uma fração. O único acórdão encontrado, da Relação do Porto, de 2001, decidiu que não (acórdão de 01/03/2001, proc. 0130087). As deliberações em ata vinculam os terceiros com direitos sobre as frações (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 4), mas a lei não diz se isso abrange as multas; e o título executivo é contra o proprietário que deixar de pagar (art. 6.º, n.º 2). O guia Quem paga o condomínio trata do proprietário e do inquilino.

O dinheiro. A lei não diz para onde vai. O Supremo chamou às penas pecuniárias uma «receita eventual do condomínio» (acórdão de 26/01/2021). Há regulamentos que o dizem: num caso da Relação de Lisboa, o regulamento mandava as multas para o fundo comum de reserva (acórdão de 29/01/2026).