Orçamento do condomínio: como se faz e como se aprova

O que é, e quem o faz

O orçamento é a previsão do que o condomínio vai gastar no ano. É dele que sai a quota de cada fração.

• Quem o faz: o administrador. Elaborar o orçamento das receitas e despesas de cada ano é uma das suas funções (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea b).
• Quem o aprova: a assembleia de condóminos, na reunião da primeira quinzena de janeiro, que aprova também as contas do último ano (art. 1431.º, n.º 1).
• Para que ano: para o ano que começa. O orçamento faz-se todos os anos.

Como se faz, passo a passo

1. Parta das contas do ano anterior. O que se gastou em cada rubrica é a melhor previsão do que se vai gastar. O guia Prestação de contas do condomínio: o que a lei exige e como se aprovam trata delas.
2. Veja os contratos em vigor. A limpeza, o elevador, o seguro e a administração têm um preço para o ano. Pergunte aos fornecedores pelas atualizações.
3. Estime os consumos. A eletricidade e a água das partes comuns preveem-se pelo que se gastou, com uma margem.
4. Reserve para a conservação corrente. As pequenas reparações acontecem todos os anos, e cabem numa rubrica própria.
5. Some as despesas. O total é o que o prédio precisa de cobrar em quotas.
6. Junte o fundo comum de reserva. Cada condómino contribui com, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 2). O guia Fundo comum de reserva: o que é, como se calcula e para que serve explica-o.
7. Reparta pelas frações. As despesas pagam-se em proporção do valor das frações, salvo disposição em contrário (Código Civil, art. 1424.º, n.º 1). O guia Como se calculam as quotas de condomínio mostra a conta e as exceções, e a calculadora de quotas faz a repartição com as frações do seu prédio.
8. Diga como se paga. A periodicidade e o dia do vencimento vão à assembleia com o orçamento.

A minuta de orçamento tem a folha pronta a preencher, com o mapa de quotas por fração.

Um exemplo: do que se gastou ao que se propõe

Um prédio de oito frações gastou 9 318,25 € no ano que acabou.

O orçamento proposto é de 9 600,00 €, mais 281,75 € do que se gastou. Com 10 % para o fundo comum de reserva, são mais 960,00 €: o total a cobrar no ano é de 10 560,00 €, ou 880,00 € por mês.

Repartido pela permilagem, o 1.º Drt, com 131‰, paga 115,28 € por mês: 104,80 € de quota e 10,48 € para o fundo.

Como se aprova

O orçamento aprova-se por maioria dos votos representativos do capital investido (Código Civil, art. 1432.º, n.º 5). Se não comparecerem condóminos suficientes, a segunda reunião pode deliberar por maioria dos votos dos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio (n.º 6).

Três cuidados:

• Mande a proposta com a convocatória. A convocatória diz a ordem de trabalhos (art. 1432.º, n.º 4). Com a proposta junta, os condóminos chegam à reunião com as contas feitas. O guia Como convocar uma assembleia de condóminos, passo a passo explica os prazos.
• Ponha na ata o que cada um paga. A ata que delibera as contribuições menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das obrigações (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 1). Com isso, a ata é título executivo contra quem deixar de pagar (n.º 2).
• Vote o orçamento depois das contas. As contas do ano anterior são a base da proposta: discutem-se primeiro.

O guia Como redigir uma ata de assembleia de condóminos válida tem o mapa do que cada condómino paga, pronto para a ata.

Se o orçamento não for aprovado

A lei não diz o que acontece quando a assembleia não aprova o orçamento.

O administrador continua a ter de cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea d), e o prédio continua a ter contas para pagar. Na prática, muitos condomínios mantêm a quota do ano anterior até haver orçamento novo. Convém que o regulamento ou uma deliberação da assembleia o digam.

O que resolve é uma nova assembleia, com uma proposta revista. Pode convocá-la o administrador, ou os condóminos que representem, pelo menos, 25 % do capital investido (art. 1431.º, n.º 2).

A meio do ano, quando o orçamento não chega

Uma despesa que ninguém previu, ou um contrato que sobe, pedem uma nova deliberação: a assembleia que aprovou o orçamento é quem o altera, numa reunião extraordinária.

Há dois casos com regra própria:

• As urgências. O administrador intervém nas situações de urgência e convoca de imediato uma assembleia extraordinária, para ratificar o que fez (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea r). As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser feitas por qualquer condómino, na falta ou no impedimento do administrador (art. 1427.º, n.º 1).
• As obras. Uma obra de conservação extraordinária, ou uma inovação, delibera-se à parte, e o administrador apresenta pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, se o regulamento ou a assembleia não dispuserem de outra maneira (art. 1436.º, n.º 2). O guia Obras nas partes comuns: quem decide, quem paga e como se aprova trata delas.

Como o MyKondo faz o orçamento

No MyKondo, o orçamento faz-se rubrica a rubrica, a partir de doze rubricas sugeridas. A soma das despesas dá a quota do ano, o fundo comum de reserva calcula-se por cima, e a pré-visualização mostra a quota de cada fração antes de sair um aviso. Quando o orçamento deixa de chegar, um orçamento retificativo substitui o anterior a partir do mês de corte. E a Execução orçamental mostra, durante o ano, o orçamentado ao lado do executado, rubrica a rubrica.

Perguntas frequentes

O orçamento do condomínio é obrigatório?

O administrador tem de o elaborar todos os anos (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea b), e a assembleia de janeiro reúne para o aprovar (art. 1431.º, n.º 1).

Que maioria aprova o orçamento do condomínio?

A maioria dos votos representativos do capital investido (Código Civil, art. 1432.º, n.º 5). Na segunda reunião, a maioria dos votos dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (n.º 6).

O que acontece se o orçamento não for aprovado?

A lei não o diz. O administrador continua a cobrar as receitas e a pagar as despesas comuns, e convoca-se uma nova assembleia, com uma proposta revista. Muitos condomínios mantêm a quota do ano anterior até lá.

O orçamento pode mudar a meio do ano?

Pode, por deliberação da assembleia, numa reunião extraordinária. Convoca-a o administrador, ou os condóminos que representem pelo menos 25 % do capital investido (Código Civil, art. 1431.º, n.º 2).

O que se faz ao dinheiro que sobrou do ano anterior?

A lei não o diz: decide-o a assembleia, quando aprova as contas e o orçamento. Pode ficar como saldo para o ano seguinte, reforçar o fundo comum de reserva ou baixar as quotas.

As obras entram no orçamento do ano?

As pequenas reparações entram, numa rubrica de conservação. Uma obra de conservação extraordinária ou uma inovação delibera-se à parte, com pelo menos três orçamentos de fornecedores (Código Civil, art. 1436.º, n.º 2).

Fontes

• Código Civil, artigos 1424.º, 1427.º, 1431.º, 1432.º e 1436.º.
• Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigos 4.º e 6.º.

Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.