IVA nas obras do condomínio: 6 % ou 23 %, e porque as quotas não têm IVA

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As quotas não têm IVA

A lei não o diz por palavras: é a leitura da Autoridade Tributária. Para ela, o condomínio de um prédio de habitação, ao debitar aos condóminos as despesas comuns — incluindo o fundo comum de reserva —, não age no exercício de uma atividade empresarial, e por isso fica fora do campo do IVA (ofício-circulado n.º 30111, de 28 de maio de 2009; a conclusão, com o fundo de reserva, está nas informações vinculativas dos processos 3568, de 2012, e 27370, de 2025).

• Não é uma isenção. As quotas estão fora do imposto. Há administradores que as faturam como isentas, ao abrigo do artigo 9.º, n.º 21, do Código do IVA; na resposta de 2025, a AT não seguiu esse caminho.
• O condomínio não tem de passar fatura das quotas, mas pode fazê-lo (informação vinculativa do processo 27370).
• As lojas do prédio não mudam nada nas quotas: o lojista também não recupera o IVA da sua parte nas despesas comuns (ofício-circulado n.º 30111).

Há duas exceções:

• Alugar uma parte comum. Um condomínio que cede o uso de uma parte comum — uma antena no telhado, um painel de publicidade — passa a ser sujeito passivo nessa atividade, e deve registar-se. A renda pode estar isenta ou não, consoante o caso (ofício-circulado n.º 30111; informação vinculativa do processo 3568). O guia Quotas do condomínio e IRS explica o lado do IRS dessa renda.
• Escritórios, centros comerciais e empreendimentos turísticos. Aí, para a AT, as quotas têm IVA (informações vinculativas dos processos 3568, 25884 e 27985).

Numa obra, quem cobra o IVA é o empreiteiro

Quem liquida o IVA é o empreiteiro, na fatura. O condomínio de um prédio de habitação, que não é sujeito passivo, paga-o e não o recupera: só deduz o IVA quem é sujeito passivo, e só o dos bens e serviços que usa em operações tributadas (Código do IVA, arts. 19.º e 20.º). O IVA é um custo da obra, e reparte-se pelos condóminos como o resto. Um condomínio registado no IVA — por alugar uma parte comum, por exemplo — confirma com o contabilista: a Lei n.º 65/2026, de 5 de novembro, mudou a regra da autoliquidação nas obras, e a AT ainda não disse como se aplica a um condomínio.

No continente, as taxas são 6 % (lista I), 13 % (lista II) e 23 % (tudo o resto); nos Açores e na Madeira, as assembleias regionais podem fixar taxas mais baixas (Código do IVA, art. 18.º, n.ºs 1 e 3). A taxa que conta é a do momento em que o imposto se torna exigível (n.º 9).

Os 6 % da verba 2.27

A taxa de 6 % aplica-se às empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis afetos à habitação (Código do IVA, lista I, verba 2.27). Ficam de fora os trabalhos de limpeza, a manutenção dos espaços verdes e as obras em piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe e instalações parecidas.

O que a Autoridade Tributária acrescenta, no ofício-circulado n.º 30135, de 26 de setembro de 2012:

• O condomínio pode ser o dono da obra, seja ou não sujeito passivo, desde que a obra se faça num imóvel afeto à habitação.
• O imóvel tem de estar a ser usado como habitação no início da obra, e continuar a sê-lo depois. O Tribunal de Justiça da União Europeia disse que a diretiva não se opõe a exigir que a casa esteja efetivamente habitada na data da obra (acórdão de 11 de janeiro de 2024, processo C-433/22), e o Supremo Tribunal Administrativo aplicou essa exigência (acórdão de 07/02/2024, proc. 01179/11.1BESNT). Nenhum dos dois falou do depois da obra: isso é só da AT.
• Ficam a 23 % as obras de construção, os acréscimos, a sobreelevação e a reconstrução, e o fornecimento de equipamentos, como um elevador novo ou uma caldeira.
• A fatura diz porquê a taxa reduzida — a AT pede a menção «Taxa reduzida ao abrigo da verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA» — e identifica o dono da obra e o prédio. A fatura leva o NIF do condomínio sempre que ele o peça (Código do IVA, art. 36.º, n.º 16).

Os materiais

Os materiais só vão a 6 % se não passarem de 20 % do valor global da obra (lista I, verba 2.27). Acima disso, com a fatura a separar a mão de obra dos materiais, a mão de obra fica a 6 % e os materiais a 23 %.

Com a fatura pelo preço global, a AT põe a obra toda a 23 % (ofício-circulado n.º 30135, ponto 8; informação vinculativa do processo 28005, de 30 de maio de 2025). A lei não o diz assim: diz só que, quando os materiais passam de 20 % do valor, a taxa reduzida não os abrange. Na prática, convém pedir ao empreiteiro a fatura com a mão de obra e os materiais separados.

Um exemplo

Uma obra de conservação da fachada de um prédio de habitação custa 20 000,00 € antes do IVA. As contas seguem a AT, que aceita os 6 % nas partes comuns. Uma decisão arbitral de 2026, mais abaixo, recusou-os numa fachada.

Na mesma obra, a forma da fatura muda o IVA em 2 380,00 €.

Onde as fontes não dizem o mesmo

As partes comuns. A lei não diz se as partes comuns de um prédio cabem nos «imóveis afetos à habitação».

• A Autoridade Tributária aceita a taxa reduzida nas obras das partes comuns de um prédio de habitação, na doutrina que publica (ofício-circulado n.º 30135, ponto 4; informação vinculativa do processo 17780, de 24 de junho de 2020). Mas, no processo do Tribunal de Justiça de 2022, o Governo português defendeu o contrário (acórdão C-218/21, n.º 36).
• O Tribunal de Justiça da União Europeia disse que, nos imóveis afetos à habitação, as instalações partilhadas contam como residências particulares (acórdão de 5 de maio de 2022, processo C-218/21), e o Supremo Tribunal Administrativo seguiu-o (acórdão de 07/09/2022, proc. 01369/12.0BEPRT).
• Uma decisão arbitral de 2026 entendeu o contrário: as obras em fachadas, coberturas, telhados e terraços, por serem partes comuns, não têm a taxa reduzida, mesmo com todas as frações habitadas (CAAD, processo 919/2025-T, de 15 de junho de 2026). O pedido era de um empreiteiro, a quem a AT fez uma liquidação adicional de IVA de 2023, e o empreiteiro perdeu: é ele quem aplica a taxa na fatura. A decisão não discute o que o Tribunal de Justiça disse das instalações partilhadas, nem trata do que o empreiteiro fez depois com os condomínios.

Os elevadores. Para a AT, a reparação e a manutenção de elevadores e de outros equipamentos do prédio pagam 23 % (ofício-circulado n.º 30135, ponto 6). Em 2025, a AT repetiu a regra para os sistemas de recolha de resíduos das zonas comuns (informação vinculativa do processo 28813, de 28 de novembro de 2025). O Tribunal de Justiça da União Europeia, no acórdão de 2022, e o Supremo Tribunal Administrativo admitem a taxa reduzida na reparação ocasional de um elevador num prédio de habitação, e não na manutenção regular; o Supremo exclui também o equipamento fornecido (acórdãos de 07/09/2022, proc. 01369/12.0BEPRT, e de 21/09/2022, proc. 0815/12.7BEPRT). Num prédio numa ARU, a própria AT admite os 6 % na reparação de elevadores contratada por empreitada, pela verba 2.23 (informação vinculativa do processo 28300, de 27 de junho de 2025).

O prédio com lojas. Para a AT, as obras das áreas comerciais vêm discriminadas na fatura; sem isso, a obra toda vai a 23 % (informação vinculativa do processo 17780). O Tribunal de Justiça da União Europeia fala de uma repartição proporcional nas instalações partilhadas de um prédio misto, sem dizer o critério. Nenhuma das fontes diz que o critério é a permilagem. No processo arbitral de 2026, a AT defendeu mais do que isso: que uma só fração não habitacional bastava para afastar a verba 2.27 da obra toda (CAAD, processo 919/2025-T).

Um prédio numa área de reabilitação urbana

Num prédio situado numa área de reabilitação urbana (ARU), as empreitadas de reabilitação de edifícios também pagam 6 %, pela verba 2.23 da lista I, e o texto dessa verba não tem o limite dos 20 % de materiais. Desde 7 de outubro de 2023, a verba já não pede uma operação de reabilitação urbana aprovada (ofício-circulado n.º 25003, de 30 de outubro de 2023). A AT pede prova de que o prédio está na ARU, como um documento do município (informações vinculativas dos processos 13536, de 2018, e 28300, de 2025).

Numa obra de fachada e cobertura contratada por um condomínio na Amadora, a AT admitiu a verba 2.23 se a obra for reabilitação de edifícios, no sentido da lei, e disse que decidir isso não lhe cabe (informação vinculativa do processo 29126, de 29 de dezembro de 2025).

As obras de antes de 7 de outubro de 2023, e as que foram pedidas na câmara antes desse dia, seguem a redação antiga da verba. Para elas, o Supremo Tribunal Administrativo tinha uniformizado a exigência da operação de reabilitação aprovada (acórdão n.º 3/2026); a Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, disse o contrário, com efeitos desde 2009. A AT acatou-a, com uma condição que a lei não diz: na data em que o IVA se torna exigível, a ARU tem de ter a operação de reabilitação aprovada, ou ter sido delimitada há menos de três anos. E admite que o empreiteiro corrija por nota de crédito a fatura passada a 23 % a um condomínio, dentro dos prazos, devolvendo-lhe o IVA a mais (ofício-circulado n.º 25121, de 25 de setembro de 2026).

O «IVA a 6 % na construção»

O IVA a 6 % na construção de que se fala é a verba 2.42.1, do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que se aplica desde 1 de julho de 2026 às operações urbanísticas iniciadas entre 25 de setembro de 2025 e o fim de 2029, e acaba no fim de 2032. É para a construção ou reabilitação de casas que se vão vender para habitação própria e permanente, até 660 982,00 €, ou arrendar, com uma renda até 2 300,00 € por mês — valores de 2026, que uma portaria pode atualizar (ofício-circulado n.º 25116, de 23 de junho de 2026). A lei não fala de condomínios, nenhum exemplo da AT é de um condomínio, e as condições — vender a casa num prazo, ou arrendá-la durante pelo menos 36 meses — são de quem constrói ou reabilita para pôr no mercado.

A proposta de lei do Orçamento do Estado para 2027, tal como o Governo a entregou a 8 de outubro de 2026, não muda o Código do IVA; a votação final está marcada para 24 de novembro.

Os painéis solares deixaram de ter uma verba própria a 6 % depois de 30 de junho de 2025 (lista I, nota à verba 2.37).