O que diz a lei sobre a propriedade horizontal em Portugal

Os diplomas

Há ainda o Decreto-Lei n.º 269/94, que criou as contas poupança-condomínio, e de que este guia não trata. E a Lei n.º 29/2026, de 23 de junho, mexeu no artigo das inovações (1425.º).

O título constitutivo e o regulamento de cada prédio completam a lei, e em vários pontos podem dispor de maneira diferente dela. Leia-os antes de aplicar o que aqui está.

O que é a propriedade horizontal

As frações de um edifício podem pertencer a proprietários diferentes quando sejam unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (Código Civil, arts. 1414.º e 1415.º).

Cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns. Os dois direitos não se separam: não se vende um sem o outro, e não se pode renunciar à parte comum para deixar de pagar as despesas (art. 1420.º).

O título constitutivo

É o documento que divide o prédio em frações. Tem de individualizar cada fração e de fixar o seu valor relativo, em percentagem ou permilagem; sem isso, é nulo (art. 1418.º, n.ºs 1 e 3). Pode ainda dizer o fim de cada fração, trazer o regulamento do condomínio e prever a arbitragem (n.º 2).

Só se altera por escritura pública ou documento particular autenticado, com o acordo de todos os condóminos (art. 1419.º, n.º 1).

É da permilagem que saem as quotas e os votos. O guia Como se calculam as quotas de condomínio mostra a conta, e a calculadora de quotas fá-la.

As partes comuns, e o que cada um não pode fazer

O artigo 1421.º diz o que é sempre comum (a estrutura, o telhado, as escadas, as instalações gerais) e o que se presume comum (os jardins, os ascensores, as garagens).

O artigo 1422.º, n.º 2, diz o que é vedado a cada condómino:

• prejudicar, com obras novas ou por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício;
• destinar a fração a usos ofensivos dos bons costumes;
• dar-lhe um uso diferente do fim a que se destina;
• praticar atos ou atividades proibidos no título constitutivo ou, mais tarde, por deliberação da assembleia aprovada sem oposição.

Quem paga o quê

As despesas das partes comuns e dos serviços de interesse comum pagam-se em proporção do valor das frações, salvo disposição em contrário, e são dos proprietários no momento das deliberações (art. 1424.º, n.º 1). O mesmo artigo prevê as exceções: os serviços em partes iguais, as partes que servem só alguns, os ascensores.

Quando uma fração se vende, o vendedor pede ao administrador uma declaração dos encargos e das dívidas (art. 1424.º-A). O guia A declaração de dívidas na venda de uma fração explica-a.

As obras

Conservar aprova-se pela maioria normal; inovar pede a maioria dos condóminos com dois terços do valor do prédio; e há obras urgentes que qualquer condómino pode fazer (arts. 1425.º a 1427.º). O guia Obras nas partes comuns tem a tabela das maiorias e quem paga cada uma.

O seguro e o regulamento

A assembleia

A administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador, e cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da sua percentagem ou permilagem (art. 1430.º).

A assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro, para as contas e o orçamento, e sempre que for convocada (art. 1431.º). O artigo 1432.º regula a convocatória, as maiorias e a segunda reunião, e o 1433.º os prazos para contestar uma deliberação.

• Como convocar uma assembleia de condóminos, passo a passo
• Como redigir uma ata de assembleia de condóminos válida

O administrador

É eleito pela assembleia, em regra por um ano, e pode ser um condómino ou um terceiro (art. 1435.º). As suas funções estão no artigo 1436.º, e representa o condomínio em tribunal (art. 1437.º). O guia Funções e responsabilidades do administrador de condomínio arruma-as por assunto.

O fundo, as atas e as dívidas

É o que o Decreto-Lei n.º 268/94 trata:

O que mudou em 2022

A Lei n.º 8/2022 alterou sete artigos do Código Civil (1419.º, 1424.º, 1427.º, 1431.º, 1432.º, 1436.º e 1437.º) e acrescentou-lhe o 1424.º-A. No Decreto-Lei n.º 268/94, alterou os artigos 1.º, 3.º, 4.º e 6.º e acrescentou o 1.º-A. Entre as novidades:

• a declaração de encargos e dívidas na venda de uma fração;
• a convocatória por correio eletrónico, para os condóminos que o peçam, e a segunda reunião trinta minutos depois;
• a assembleia por videoconferência;
• a assinatura eletrónica da ata;
• a reposição do fundo de reserva em 12 meses, quando se usa para outro fim;
• os requisitos da ata como título executivo e o prazo de 90 dias para a ação de cobrança;
• novas funções do administrador, como informar os condóminos dos processos em que o condomínio é parte.

Como ler a lei

Os diplomas mudam, e as versões que circulam nem sempre estão atualizadas. O Diário da República tem a versão consolidada de cada um, com a data da última alteração. A consolidação ajuda a ler, mas não tem valor legal: o que vale são os atos publicados.

Perguntas frequentes

Qual é a «lei do condomínio»?

Não há um diploma só. O regime está nos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94, com as alterações da Lei n.º 8/2022.

A Lei n.º 8/2022 substituiu a lei anterior?

Não. Alterou alguns artigos do Código Civil e do Decreto-Lei n.º 268/94, e acrescentou outros. O resto continua como estava.

O regulamento do condomínio é obrigatório?

É, havendo mais de quatro condóminos e se não fizer já parte do título constitutivo (Código Civil, art. 1429.º-A, n.º 1). A sua feitura compete à assembleia, ou ao administrador, se ela o não tiver elaborado (n.º 2).

O seguro do prédio é obrigatório?

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio, das frações e das partes comuns (Código Civil, art. 1429.º, n.º 1). Deve ser celebrado pelos condóminos; se não o fizerem no prazo e pelo valor que a assembleia fixou, faz-o o administrador, que depois lhes cobra o prémio (n.º 2).

Fontes

• Código Civil, artigos 1414.º a 1438.º-A.
• Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro.
• Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.

Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.