Fundo comum de reserva: o que é, como se calcula e para que serve

O que é, e para que serve

Todos os condomínios têm de ter um fundo comum de reserva. A lei diz para quê: custear as despesas de conservação do edifício (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 1).

A lei não dá uma lista dessas despesas. São as obras que mantêm o prédio em bom estado, como reparar a cobertura ou pintar a fachada, e que chegam de tempos a tempos com uma conta que as quotas de um mês não pagam.

As despesas correntes, como a limpeza, a eletricidade das escadas ou o seguro, não são para o fundo: pagam-se com as quotas.

Quanto se paga

Cada condómino contribui com pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio (art. 4.º, n.º 2).

Três coisas decorrem desta frase:

• Os 10 % somam-se à quota, não saem dela. Um prédio com 800,00 € de despesas por mês junta mais 80,00 € para o fundo.
• A base é a parte de cada um nas despesas. Quem paga mais quota contribui mais para o fundo, na mesma proporção.
• 10 % é o mínimo. A assembleia pode fixar uma percentagem maior; menor, não.

Um exemplo com números

Um prédio de oito frações aprova um orçamento de 9 600,00 € para o ano. O fundo comum de reserva, a 10 %, são mais 960,00 € no ano: 80,00 € por mês.

A calculadora de quotas faz esta conta com o orçamento e as frações do seu prédio, e o guia Como se calculam as quotas de condomínio explica a repartição pela permilagem.

Onde fica o dinheiro, e quem decide

O fundo deve ser depositado em instituição bancária, e a sua administração compete à assembleia de condóminos (art. 4.º, n.º 4).

Tê-lo numa conta à parte da conta corrente do condomínio é a maneira de se saber, a qualquer momento, quanto lá está, e de não o gastar sem dar por isso em despesas do dia a dia.

Ao administrador cabe verificar que o fundo existe (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea e). Decidir como se usa é da assembleia.

Usar o fundo numa obra

É para isso que ele existe. Quando a assembleia delibera uma obra de conservação extraordinária, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, a não ser que o regulamento ou a assembleia disponham de outra forma (Código Civil, art. 1436.º, n.º 2).

Se o fundo não chegar para a obra, o resto reparte-se pelos condóminos, em regra por quotas extraordinárias. O guia Obras nas partes comuns mostra um exemplo.

Usar o fundo noutra coisa: a reposição

A assembleia pode deliberar usar o fundo para um fim que não seja a conservação do edifício. Nesse caso, a lei manda repô-lo: os condóminos têm de pagar, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação, a quotização extraordinária necessária para repor o montante utilizado (art. 4.º, n.º 3).

Um exemplo: a assembleia do prédio de cima delibera tirar 2 400,00 € do fundo para uma despesa que não é de conservação. Repostos em doze meses, são 200,00 € por mês, repartidos pelas frações. O 1.º Drt, com 131‰, paga 26,20 € por mês de reposição, além da quota e da contribuição normal para o fundo.

A quem não pagar a reposição aplica-se o regime das dívidas por encargos de condomínio (art. 4.º, n.º 3, e art. 6.º).

Como o MyKondo trata o fundo

No MyKondo, a contribuição para o fundo é uma linha própria de cada aviso, nunca abaixo dos 10 %, e o fundo tem a sua conta bancária. A aplicação mostra, mês a mês, quanto do fundo já foi recebido na conta corrente e quanto falta transferir para a conta do fundo. As páginas Conciliação bancária e Contabilidade e fecho mostram como.

Perguntas frequentes

O fundo comum de reserva é obrigatório?

Sim. A lei diz que é obrigatória a sua constituição «em cada condomínio» (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 1), sem exceções pelo tamanho do prédio ou pelo número de frações.

Os 10 % calculam-se sobre o quê?

Sobre a quota-parte de cada condómino nas restantes despesas do condomínio. Não é 10 % do total que o condómino paga com o fundo já incluído: num total de 115,28 € por mês, a quota são 104,80 € e o fundo 10,48 €.

A assembleia pode decidir não cobrar o fundo num ano?

A lei fixa um mínimo de 10 % e não prevê que a assembleia o dispense. O que a assembleia pode decidir é o que está acima do mínimo, e a forma de usar o fundo.

O que acontece a quem não paga a contribuição para o fundo?

É uma dívida ao condomínio, como a das outras quotas, e cobra-se pelos mesmos meios (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º). O guia Condóminos em dívida: como cobrar e que meios a lei dá trata dos passos e dos prazos.

Fontes

• Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigos 4.º e 6.º.
• Código Civil, artigo 1436.º.
• Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que acrescentou a reposição do fundo em 12 meses.

Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.