Como redigir uma ata de assembleia de condóminos válida

Porque é que a ata importa

Três frases do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94 dizem o essencial:

• É obrigatória. São obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos (n.º 1).
• Sem ata aprovada, as deliberações não produzem efeitos. A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata, independentemente de ela estar assinada pelos condóminos (n.º 3).
• Vale para todos. As deliberações consignadas em ata vinculam os condóminos e os terceiros com direitos sobre as frações, como um inquilino (n.º 4).

O que a ata tem de conter

A ata é um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia, e não uma transcrição. A lei diz o que lá tem de estar (art. 1.º, n.º 2):

Convém juntar o que ajuda a perceber a reunião mais tarde, mesmo sem a lei o pedir: se foi a primeira ou a segunda reunião, quanto do prédio estava presente, quem presidiu e a que horas começou e acabou.

Uma deliberação bem registada

O resultado de cada votação escreve-se com números, e não só com «aprovado»:

Ponto 2 — Orçamento de 2026. Presentes 750,5‰. A favor 618,5‰, contra 88,0‰, abstenções 44,0‰. Aprovado.

Quem não esteve na reunião lê esta linha e sabe o que se decidiu e com que apoio. É também o que permite conferir, mais tarde, se a maioria que a lei pede foi atingida.

Quem redige e quem assina

As atas são redigidas e assinadas por quem tenha intervindo como presidente da assembleia, e subscritas por todos os condóminos presentes (art. 1.º, n.º 1).

Desde a Lei n.º 8/2022, há três maneiras de assinar e subscrever:

É a administração que escolhe o meio, ou os meios, e a ordem por que se recolhem as assinaturas (n.º 8).

Quando a ata serve para cobrar

A ata pode ser título executivo contra o proprietário que não paga a sua quota-parte: com ela, o condomínio pode avançar para a cobrança em tribunal sem ter de provar primeiro que a dívida existe. Para isso tem de reunir dois requisitos (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.ºs 1 e 2). A ata da assembleia que deliberou o montante das contribuições menciona:

1. o montante anual a pagar por cada condómino;
2. a data de vencimento das respetivas obrigações.

Na prática, é juntar à ata que aprova o orçamento um mapa com uma linha por fração. Para o prédio de oito frações dos outros guias, com um orçamento de 9 600,00 € e o fundo de reserva a 10 %, pagos em doze prestações:

O título executivo abrange também os juros de mora, à taxa legal, e as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento (art. 6.º, n.º 3).

Uma ata que aprova o orçamento sem dizer quanto paga cada um, e quando, continua a ser uma ata válida. Só não serve de título executivo.

Depois da reunião

• Guardar e mostrar. O administrador guarda as atas e faculta a sua consulta aos condóminos e aos terceiros com direitos sobre as frações (art. 1.º, n.º 5).
• Comunicar aos ausentes. As deliberações comunicam-se a todos os condóminos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico (Código Civil, art. 1432.º, n.º 9). O guia Como convocar uma assembleia de condóminos trata dos meios.

Os prazos para contestar uma deliberação

As deliberações contrárias à lei ou aos regulamentos são anuláveis a pedido de qualquer condómino que não as tenha aprovado (Código Civil, art. 1433.º, n.º 1). Os prazos contam-se da deliberação, para quem esteve presente, e da comunicação, para quem esteve ausente:

É por estes prazos dependerem da comunicação que vale a pena fazê-la depressa, e guardar a prova.

Como o MyKondo ajuda

No MyKondo, a ata gera-se com as presenças e os votos da reunião, com o resultado de cada ponto em permilagem, e fica numerada no livro de atas no momento em que a reunião termina. O livro não se reescreve. A ata segue por email e, para quem a recebe por correio, a aplicação gera as cartas. A página Assembleias e atas mostra o percurso inteiro, e o que vem a seguir.

Perguntas frequentes

A ata tem de ser assinada por todos os condóminos?

É subscrita por todos os que estiveram presentes (art. 1.º, n.º 1). Mas a eficácia das deliberações depende da aprovação da ata, e não das assinaturas: vale mesmo que nem todos a tenham assinado (n.º 3).

Um condómino pode subscrever a ata por correio eletrónico?

Pode. Vale como subscrição a declaração enviada por correio eletrónico para o endereço da administração, a dizer que concorda com o conteúdo da ata que lhe foi enviada pela mesma via (art. 1.º, n.º 7).

Há um modelo obrigatório de ata?

Não. A lei diz o que a ata tem de conter, e não a forma que tem de ter.

Quando se aprova a ata?

A lei não fixa um prazo. Diz que a ata indica ter sido lida e aprovada, e que as deliberações só produzem efeitos depois disso. Aprová-la no fim da própria reunião evita ficar à espera.

Fontes

• Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigos 1.º e 6.º.
• Código Civil, artigos 1432.º e 1433.º.
• Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que acrescentou a assinatura eletrónica e os requisitos do título executivo.

Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.