Ar condicionado e marquises: o que muda a fachada do prédio

Num prédio com o MyKondo, os condóminos recebem os avisos e os recibos por email, sem precisar de conta. Mostrar ao administrador →

A regra

Cada condómino é dono da sua fração, mas o prédio tem uma imagem que é de todos. Por isso, é especialmente vedado aos condóminos prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (Código Civil, art. 1422.º, n.º 2, alínea a).

A regra vale também para as obras feitas dentro da fração que se veem de fora: uma janela, uma varanda, um aparelho preso à parede.

Há uma saída: as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem fazer-se se a assembleia de condóminos as autorizar antes, por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio (art. 1422.º, n.º 3).

O que a lei não diz

A lei não tem uma lista de obras que mudam a linha arquitetónica. Quem o decide, num caso concreto, são os tribunais, e decidem caso a caso.

Num acórdão de 2017, a Relação de Guimarães definiu as duas expressões (processo 510/08.1TBCMN.G1, de 9 de novembro de 2017):

• a linha arquitetónica é o conjunto dos elementos estruturais da construção que, integrados numa unidade sistemática, dão ao edifício a sua individualidade própria;
• o arranjo estético tem a ver com o que se vê de fora: o que afeta a beleza ou prejudica a unidade do edifício.

No mesmo acórdão, trocar o pano de um toldo e substituir os candeeiros de um restaurante por outros, no mesmo sítio, não foi considerado obra nova.

Ar condicionado

Os tribunais distinguem onde fica o aparelho.

É o que decidiu a Relação do Porto, num caso com os dois (processo 2264/06.7TBAMT.P1, de 20 de outubro de 2009). Para o tribunal, o arranjo estético é o conjunto das características visuais que dão harmonia ao edifício no seu todo.

Não é uma regra sem exceções. Num caso de 2005, o Supremo Tribunal de Justiça disse que, provando-se que o aparelho não se podia instalar de uma maneira que afetasse menos o prédio, e que era necessário à saúde de um condómino, a instalação se devia admitir, mesmo contra o título constitutivo (processo 04B4240, de 13 de janeiro de 2005).

As instalações gerais de ar condicionado do prédio, quando existem, são partes comuns (Código Civil, art. 1421.º, n.º 1, alínea d).

Marquises

Uma marquise fecha uma varanda, e a varanda vê-se da rua.

Num acórdão de 2023, a Relação de Coimbra confirmou a condenação de uma condómina a demolir a marquise que tinha construído sem a autorização da assembleia (processo 96/18.9T8FIG.C1, de 24 de outubro de 2023). Três coisas que o tribunal disse:

• pedir a demolição é exercer o direito à preservação da unidade estética do edifício, que a propriedade horizontal dá aos condóminos;
• a licença da câmara não teria mudado nada: mesmo licenciada, o condomínio continuaria a poder pedir a demolição, por falta de aprovação;
• o prazo de prescrição de 20 anos não se aplica. A marquise tinha 24 anos, e o condomínio, que se opôs a ela desde o início, não agiu com abuso de direito.

Como se pede a autorização

1. Pedir ao administrador que ponha o assunto na ordem de trabalhos da próxima assembleia, ou de uma extraordinária. A convocatória tem de dizer a ordem de trabalhos (Código Civil, art. 1432.º, n.º 4).
2. Descrever a obra: onde fica, como fica, e de que é feita. Uma fotografia de um caso igual ajuda quem vota.
3. Votar. A autorização precisa de dois terços do valor total do prédio — de 1000‰, e não dos votos de quem está na sala.
4. Guardar a ata. É ela que prova a autorização, se um dia alguém a puser em causa.

Quando o regulamento do condomínio faz parte do título constitutivo, pode disciplinar o uso das frações, além do das partes comuns (Código Civil, art. 1418.º, n.º 2, alínea b): é o sítio onde um prédio pode fixar, de uma vez, como se põem os aparelhos de ar condicionado. O guia Regulamento do condomínio explica como se faz e como se altera.

Um exemplo

No prédio de oito frações dos outros guias, o 1.º Drt quer uma marquise. Precisa de 666,67‰, que são dois terços de 1000‰ arredondados para cima.

• Votam a favor o 1.º Drt, o 2.º Esq, o 2.º Drt, o 3.º Esq e o 3.º Drt: somam 681‰, e a marquise está autorizada, mesmo com as outras três frações contra.
• Sem o 2.º Esq, os quatro somam 553,5‰, e não está.

Se a obra se fez sem autorização

O condomínio pode pedir em tribunal que a obra se desfaça, e é sempre representado em juízo pelo administrador (Código Civil, art. 1437.º, n.º 1). Antes disso, convém que a assembleia decida o que fazer, e que fique em ata.

Uma inovação numa parte comum que prejudique a utilização, por algum dos condóminos, das suas coisas próprias ou das comuns, não se pode fazer com maioria nenhuma (art. 1425.º, n.º 8).