Mudar de administrador do condomínio: exoneração, renúncia e entrega

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As maneiras de mudar

O administrador é eleito e exonerado pela assembleia (Código Civil, art. 1435.º, n.º 1), e o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável (n.º 4). A administração muda por uma destas vias:

A regra é que o administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor (art. 1435.º, n.º 5), para o condomínio não ficar sem quem o administre. A Relação do Porto ressalvou a exoneração por justa causa, entre os casos em que, faltando administrador, as funções passam ao administrador provisório do art. 1435.º-A (acórdão de 09/10/2025, proc. 2227/22.5T8LOU.P1); e o tribunal pode suspender o administrador enquanto corre a ação de exoneração.

Pela assembleia

A exoneração é uma deliberação como as outras: aprova-se por maioria dos votos representativos do capital investido (Código Civil, art. 1432.º, n.º 5). A lei não pede uma maioria própria para exonerar. Se à primeira reunião não vier gente suficiente, a segunda decide por maioria dos votos dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (n.º 6).

A convocatória indica a ordem de trabalhos (art. 1432.º, n.º 4). Ponha lá a exoneração e, na mesma reunião, a eleição de quem lhe sucede: assim, o novo administrador entra no dia em que o outro sai.

Se o administrador não convocar a reunião, convocam-na os condóminos que representem pelo menos 25 % do capital investido (art. 1431.º, n.º 2). A minuta da convocatória pelos condóminos tem o documento, com a tabela de quem assina.

Justa causa e indemnização

A assembleia pode exonerar o administrador a todo o tempo, com ou sem justa causa, e a exoneração produz efeitos. O que os tribunais discutem é se, sem justa causa, o condomínio tem de indemnizar um administrador profissional, e não decidem todos da mesma maneira:

• A Relação de Évora decidiu que a exoneração sem justa causa pode obrigar o condomínio a indemnizar, pelo artigo 1172.º, sobretudo quando o administrador exerce a atividade por profissão, e que é o condomínio que tem de provar a justa causa; no caso, deu-a por provada e recusou a indemnização (acórdão de 20/04/2023, proc. 2808/19.4T8PTM.E1).
• O Supremo Tribunal de Justiça, no caso do outro bloco do mesmo empreendimento, decidiu que a justa causa cabe ao condomínio provar, e que não tem de constar da ata (acórdão de 16/11/2023, proc. 2809/19.2T8PTM.E1.S1).
• O Supremo, noutro caso, decidiu que ser pago não dá ao administrador um interesse no contrato que impeça a assembleia de lhe pôr fim. Com a justa causa ainda por apurar, disse que, a ter faltado, o fim do contrato valeria como denúncia sem o aviso prévio devido, a indemnizar pelo tempo desse aviso: três meses, em termos razoáveis, como o próprio contrato previa (acórdão de 19/09/2024, proc. 997/22.0T8VLG.P1.S1).

A lei não obriga a deliberação a dizer porquê. Mas, se o administrador pedir uma indemnização, é o condomínio que tem de provar os factos: as contas por prestar, as quotas por cobrar, as deliberações por executar. A minuta do contrato de administração diz o que um contrato deve prever para o fim.

Pelo tribunal

Qualquer condómino pode pedir ao tribunal que exonere o administrador, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das funções (Código Civil, art. 1435.º, n.º 3). É um processo especial, de jurisdição voluntária (Código de Processo Civil, arts. 1055.º e 1056.º):

• A ação é contra o administrador, e só contra ele. O juiz ouve, sempre que possível, os outros condóminos (art. 1055.º, n.º 3). Foi o que decidiu a Relação de Lisboa, que lembrou também que não é preciso ter tentado antes a exoneração na assembleia (acórdão de 18/10/2018, proc. 6629/18.3T8LSB.L1-2).
• Pode pedir-se a suspensão do administrador enquanto o processo corre, e o juiz decide esse pedido de imediato (art. 1055.º, n.º 2).
• O tribunal não está sujeito à legalidade estrita: adota a solução que julgue mais conveniente e oportuna (Código de Processo Civil, art. 987.º). Não é obrigatório advogado, salvo no recurso (art. 986.º, n.º 4).

O que bastou e o que não bastou, em decisões recentes:

A renúncia

O Código Civil não tem uma regra própria para a renúncia do administrador. Os tribunais tratam a administração como uma prestação de serviços na modalidade de mandato (Relação do Porto, acórdão de 09/10/2025), e aplicam-lhe as regras dele: é livremente revogável por qualquer das partes (art. 1170.º, n.º 1), e quem o deixa sem a antecedência conveniente indemniza a outra parte do prejuízo (art. 1172.º, alínea d)). Se houver contrato, a antecedência é a que ele fixar.

Renunciar não faz cessar as funções no dia. A Relação do Porto decidiu que o administrador que declara na assembleia que não continua mantém-se em funções até haver sucessor, e que deixar de administrar a partir daí é justa causa para o exonerar (acórdão de 09/10/2025, proc. 2227/22.5T8LOU.P1). Num caso da Relação de Évora, a administradora comunicou a renúncia por correio eletrónico a todos os condóminos, e continuou em funções até a assembleia eleger quem lhe sucedeu (acórdão de 17/09/2026, proc. 674/23.4T8OLH.E1).

Por isso, quem renuncia convoca a assembleia para eleger o sucessor: convocá-la é uma das suas funções (art. 1436.º, n.º 1, alínea a)). A minuta da carta de renúncia junta as duas coisas.

O que se entrega a quem chega

Quem sai presta contas do período em que administrou (Código Civil, arts. 1161.º, alínea d), e 1436.º, n.º 1, alínea l)) e entrega o que recebeu no exercício das funções (art. 1161.º, alínea e)). Guardar os documentos do condomínio é uma das funções do administrador (art. 1436.º, n.º 1, alínea n)), e as atas ficam à guarda dele (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 5). Para o administrador provisório, a lei di-lo por extenso: quando há administrador eleito ou nomeado, entrega-lhe todos os documentos do condomínio (Código Civil, art. 1435.º-A, n.º 3).

Depois da entrega, três coisas mudam de nome:

• A identificação na entrada do prédio: o nome do administrador em exercício afixa-se na entrada, ou num lugar de passagem comum (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 3.º, n.º 1).
• O banco: o NIF e as contas ficam; muda quem as movimenta, e em regra o banco pede a ata da eleição. O guia NIF e conta bancária do condomínio explica.
• O registo do beneficiário efetivo, para os condomínios que lhe estão sujeitos: quem faz a declaração é o administrador, os dados de quem declara fazem parte dela, e a informação atualiza-se no prazo máximo de 30 dias a contar do facto que a altera (regime do RCBE, arts. 5.º, 8.º, n.º 1, e 14.º, n.º 1).

Se as contas ou os documentos não chegam

O condomínio pode exigir as contas em tribunal, pela ação de prestação de contas (Código de Processo Civil, arts. 941.º e seguintes). A Relação de Lisboa reconheceu essa legitimidade ao condomínio, representado pelo novo administrador, num caso em que a assembleia tinha deliberado a ação, e decidiu que o direito às contas só prescreve ao fim de 20 anos (acórdão de 18/02/2025, proc. 6025/21.5T8FNC.L1-7). Um condómino sozinho, nos casos encontrados, não as pôde exigir: o guia Prestação de contas do condomínio tem os acórdãos.

Sobre os documentos, os tribunais não decidem todos da mesma maneira quando o administrador que saiu tem honorários por receber:

• A Relação do Porto, num acórdão, admitiu que ele os retenha até ser pago, pelo direito de retenção do mandatário (acórdão de 09/10/2025, proc. 2227/22.5T8LOU.P1; Código Civil, art. 755.º, n.º 1, alínea c)).
• A Relação do Porto, noutro, recusou esse direito, viu abuso do direito em reter os documentos por uma dívida de 282,10 €, e confirmou a ordem de os entregar em dois dias, sob pena de 50 € por cada dia de atraso (acórdão de 25/05/2026, proc. 1892/25.6T8AMT.P1).

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