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Maiorias na assembleia de condóminos: quanto é preciso para aprovar
Cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da permilagem da sua fração. Em regra, a assembleia decide pela maioria dos votos representativos do capital investido; mas a lei pede mais em certos assuntos — dois terços do valor total do prédio para uma obra que mude a linha arquitetónica do edifício, a maioria dos condóminos com dois terços do valor para uma inovação, e o acordo de todos para mudar o título constitutivo.
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Quantos votos tem cada condómino
O título constitutivo fixa o valor de cada fração em permilagem ou em percentagem do valor total do prédio (Código Civil, art. 1418.º, n.º 1). É desse número que saem os votos: cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem da sua fração (art. 1430.º, n.º 2).
No prédio de oito frações dos outros guias, as permilagens somam 1000‰ e os votos somam 998:
| Fração | Permilagem | Votos |
|---|---|---|
| R/C Esq | 96,5‰ | 96 |
| R/C Drt | 104‰ | 104 |
| 1.º Esq | 118,5‰ | 118 |
| 1.º Drt | 131‰ | 131 |
| 2.º Esq | 127,5‰ | 127 |
| 2.º Drt | 142‰ | 142 |
| 3.º Esq | 139,5‰ | 139 |
| 3.º Drt | 141‰ | 141 |
Os votos contam nas deliberações que se medem por votos. As que se medem pelo valor total do prédio contam a permilagem, que é o valor.
Quem tem várias frações tem os votos de todas, e quem não pode ir pode fazer-se representar por procurador (art. 1431.º, n.º 3).
A regra: a maioria do capital investido
Salvo disposição especial, as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido (Código Civil, art. 1432.º, n.º 5). É a maioria do orçamento, das contas, da eleição do administrador e de quase tudo o que se decide numa assembleia ordinária.
Se não comparecerem condóminos suficientes para se obter vencimento, há uma segunda reunião, em que basta a maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (n.º 6). O guia Como convocar uma assembleia de condóminos, passo a passo explica quando se faz e como se marca.
Quando a lei pede mais
| O que se decide | Maioria | Onde está |
|---|---|---|
| Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício | Dois terços do valor total do prédio | Código Civil, art. 1422.º, n.º 3 |
| Alterar o uso de uma fração, quando o título constitutivo não diz o fim de cada uma | Dois terços do valor total do prédio | art. 1422.º, n.º 4 |
| Uma inovação | Maioria dos condóminos, que represente dois terços do valor total do prédio | art. 1425.º, n.º 1 |
| Colocar ascensores ou instalar gás canalizado, num prédio com pelo menos oito frações | Maioria dos condóminos, que represente a maioria do valor total do prédio | art. 1425.º, n.º 2 |
| Painéis solares para autoconsumo, num prédio com pelo menos duas frações | Maioria simples dos condóminos | art. 1425.º, n.º 3 |
| Reconstruir o edifício destruído numa parte menor do que três quartos do seu valor | Maioria do número dos condóminos e do capital investido | art. 1428.º, n.º 2 |
| Proibir atos ou atividades | Sem oposição | art. 1422.º, n.º 2, alínea d) |
| Dividir uma fração em várias, se o título constitutivo não o autorizar | Sem qualquer oposição | art. 1422.º-A, n.º 3 |
| Pôr no regulamento que os serviços de interesse comum se pagam em partes iguais, ou pela fruição | Sem oposição, pela maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total do prédio | art. 1424.º, n.º 2 |
| Modificar o título constitutivo | Acordo de todos os condóminos | art. 1419.º, n.º 1 |
Três notas sobre a tabela:
- Mudar o uso de uma fração para habitação não precisa de autorização dos outros condóminos (art. 1422.º-B, n.º 1, acrescentado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024). Quem a muda comunica ao administrador, em 10 dias, a escritura ou o documento que altera o título (n.º 3).
- O título constitutivo pode ser alterado sem o acordo de todos, por um tribunal, quando quem não consente tem menos de um décimo do capital investido e a alteração é só nas partes comuns, sem mudar as condições de uso, o valor relativo ou o fim das frações deles (art. 1419.º, n.º 2).
- O alojamento local tem maiorias próprias. Proibi-lo pelo regulamento pede dois terços da permilagem do prédio, e opor-se a um alojamento local que já funciona pede mais de metade (Decreto-Lei n.º 128/2014, arts. 6.º-B, n.º 5, e 9.º, n.º 2). O guia Alojamento local no prédio: o que o condomínio pode decidir explica as duas.
Três maneiras de contar
A tabela usa três medidas diferentes, e é aí que mais se erra.
Pelo valor total do prédio. Dois terços do valor total são dois terços de 1000‰, e não dois terços dos votos de quem está na sala. Quem falta, quem se abstém e quem vota contra contam da mesma maneira: não ajudam a lá chegar. Dois terços de 1000‰ são 666,67‰, arredondados para cima.
Pelo número de condóminos. «A maioria dos condóminos» conta condóminos, e não permilagem. É a primeira das duas condições de uma inovação.
Sem oposição. Não é uma maioria: um voto contra chega para a deliberação não passar.
Um exemplo
O prédio dos outros guias vota uma inovação. Cada fração é de um condómino diferente: são oito condóminos, e a inovação precisa de cinco deles e de 666,67‰.
- Votam a favor o R/C Esq, o R/C Drt, o 1.º Esq, o 1.º Drt e o 2.º Esq. São cinco condóminos, mas somam 577,5‰: não passa.
- Se votar a favor também o 2.º Drt, são seis condóminos e 719,5‰: passa.
A unanimidade, e os condóminos que faltaram
Uma deliberação que precisa da unanimidade dos votos pode ser aprovada pela unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos dois terços do capital investido, sob condição de os ausentes a aprovarem (Código Civil, art. 1432.º, n.º 8):
- A deliberação comunica-se a todos os ausentes em 30 dias, por carta registada com aviso de receção, ou por correio eletrónico a quem o tenha pedido em assembleia (n.º 9).
- Cada ausente tem 90 dias, depois de receber a carta, para comunicar por escrito o seu assentimento ou a sua discordância (n.º 10).
- O silêncio vale como aprovação (n.º 11).
A convocatória tem de dizer quais são os assuntos que só se aprovam por unanimidade (n.º 4).
Um exemplo de prazos: a assembleia reúne a 14 de março de 2026. A carta aos ausentes segue até 13 de abril. Um ausente que a recebe a 20 de abril tem até 19 de julho para responder.
Quem não aprovou uma deliberação
As deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a pedido de qualquer condómino que não as tenha aprovado (Código Civil, art. 1433.º, n.º 1). Os prazos são curtos, e começam na própria reunião para quem lá esteve: o guia Como redigir uma ata de assembleia de condóminos válida tem-nos todos.
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No MyKondo, quem prepara a assembleia escolhe a natureza de cada ponto — gestão corrente, inovação, obras que alterem a linha arquitetónica, modificação do título constitutivo — e a maioria sai dela, com o artigo: ninguém a escreve à mão. A convocatória diz a maioria necessária de cada ponto da ordem de trabalhos. As maiorias qualificadas medem-se sobre o valor total do prédio, e um ponto delas só abre para votação quando as frações ativas somam 1000‰. O resultado de cada ponto fica gravado como se apurou, e é esse que a ata escreve. A página Assembleias e atas mostra como.
Perguntas frequentes
Quantos votos tem cada condómino?
Tantos quantas as unidades inteiras que couberem na permilagem ou percentagem da sua fração (Código Civil, art. 1430.º, n.º 2). Uma fração com 96,5‰ tem 96 votos; quem tem várias frações tem os votos de todas.
Um condómino com quotas em atraso pode votar?
Pode. Nenhum artigo do Código Civil nem do Decreto-Lei n.º 268/94 tira o voto a quem tem quotas em atraso: os votos saem da permilagem da fração (Código Civil, art. 1430.º, n.º 2). A dívida cobra-se pelos meios que o guia Condóminos em dívida explica.
A abstenção conta como voto contra?
A lei não fala da abstenção. Nas maiorias que se medem pelo valor total do prédio, só os votos a favor ajudam a lá chegar, e quem se abstém fica, na conta, como quem faltou. Numa deliberação que tem de ser aprovada sem oposição, abster-se não é opor-se.
O que é preciso para mudar o título constitutivo?
O acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou documento particular autenticado (Código Civil, art. 1419.º, n.º 1). O administrador pode assinar em nome do condomínio, desde que o acordo conste de ata assinada por todos (n.º 3). Juntar duas frações contíguas não precisa da autorização dos outros (art. 1422.º-A, n.º 1).
Que maioria é precisa para uma inovação?
A maioria dos condóminos, que represente dois terços do valor total do prédio (Código Civil, art. 1425.º, n.º 1). Os ascensores e o gás canalizado, num prédio com pelo menos oito frações, bastam-se com a maioria dos condóminos que represente a maioria do valor (n.º 2), e os painéis solares com a maioria simples dos condóminos (n.º 3).
Fontes
- Código Civil, artigos 1418.º, 1419.º, 1422.º, 1422.º-A, 1422.º-B, 1424.º, 1425.º, 1428.º, 1430.º, 1431.º, 1432.º e 1433.º.
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro.
- Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, artigos 6.º-B e 9.º, na redação do Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro.
- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que acrescentou o artigo 1422.º-B ao Código Civil.
Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.
A convocatória e a ata, feitas do que ficou registado.
No MyKondo, a convocatória sai da ordem de trabalhos, e a ata das presenças e dos votos.