Título constitutivo da propriedade horizontal: onde se pede e como se altera

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O que é

A propriedade horizontal é o regime em que as frações de um prédio pertencem a donos diferentes, cada um proprietário da sua e comproprietário das partes comuns (Código Civil, arts. 1414.º e 1420.º). O título constitutivo é o ato que o cria, e pode ser um negócio jurídico, a usucapião, uma decisão administrativa ou uma decisão judicial (art. 1417.º, n.º 1). Quase sempre é um negócio, por escritura pública ou documento particular autenticado, que é a forma dos atos sobre imóveis (Decreto-Lei n.º 116/2008, art. 22.º), com um documento da câmara municipal que certifica que as frações satisfazem os requisitos legais (Código do Notariado, art. 59.º, n.º 1). Num prédio construído para vender em frações, em vez desse documento pode exibir-se o projeto aprovado (n.º 2).

Cada fração tem de ser uma unidade independente, distinta e isolada das outras, com saída própria para uma parte comum ou para a rua (Código Civil, art. 1415.º).

A permilagem não se calcula nem se escolhe depois: é a que o título fixou. Salvo disposição em contrário, é por ela que se repartem as despesas comuns, e é dela que saem os votos na assembleia (arts. 1424.º, n.º 1, e 1430.º, n.º 2). O guia Como se calculam as quotas de condomínio mostra a conta.

O título regista-se, em regra no prazo de dois meses (Código do Registo Predial, arts. 2.º, n.º 1, alínea b), 8.º-A e 8.º-C, n.º 1). A inscrição da propriedade horizontal leva o valor relativo de cada fração (art. 95.º, n.º 1, alínea r)), e o documento que serviu de base ao registo fica arquivado na conservatória (art. 26.º, n.º 1).

Onde se pede uma cópia

Primeiro, ao administrador: guarda os documentos do condomínio (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea n)), e as cópias autenticadas dos documentos com que se constituiu a propriedade horizontal, com o projeto aprovado, ficam à guarda dele (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 2.º, n.º 1). Se não as tiver, há três caminhos, e qualquer pessoa pode pedir (Código do Registo Predial, art. 104.º; Código do Notariado, art. 164.º, n.º 1):

Para a certidão permanente, indica-se a localização do prédio, o número da descrição predial ou o artigo matricial, e a letra da fração, se for o caso. O código chega por email. As certidões do registo valem seis meses (Código do Registo Predial, art. 110.º, n.º 2).

A caderneta predial de cada fração tem também a permilagem, no campo com esse nome. É a que o proprietário declarou às Finanças a partir do título: as instruções da declaração do IMI mandam indicar «a sua permilagem constante do título constitutivo da propriedade horizontal». Cada proprietário obtém a das suas frações no Portal das Finanças, em «Consultar Património Predial», e a AT diz que vale 12 meses. Se a caderneta e o título disserem coisas diferentes, a permilagem é a do título (Código Civil, art. 1418.º, n.º 1).

Como se altera

A regra é o acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou documento particular autenticado (Código Civil, art. 1419.º, n.º 1). O administrador pode outorgá-lo em representação do condomínio, desde que o acordo conste de ata assinada por todos (n.º 3). Se a alteração mudar a composição ou o destino das frações, junta-se um documento da câmara que o certifique, ou o projeto aprovado, se houver obras (Código do Notariado, art. 60.º).

A assembleia não altera o título por maioria. A Relação de Lisboa julgou nula a deliberação que, por maioria, distribuiu as arrecadações do sótão por algumas frações (acórdão de 05/06/2025, proc. 3279/23.6T8SNT.L1-8), e o Supremo Tribunal de Justiça lembrou que a assembleia não tem poderes para alterar o título (acórdão de 30/04/2026, proc. 2247/23.2T8PRT.P1.S1).

Desde a Lei n.º 8/2022, o tribunal pode suprir a falta de acordo, com três condições (Código Civil, art. 1419.º, n.º 2):

• a alteração é quanto a partes comuns;
• os votos de quem não consente são menos de 1/10 do capital investido;
• a alteração não modifica as condições de uso, o valor relativo ou o fim das frações de quem não consente.

Quem conta como «não consente». O Supremo Tribunal de Justiça decidiu que conta quem votou contra, quem se absteve e quem não respondeu à carta enviada aos ausentes: para o tribunal poder suprir os outros, os votos a favor têm de passar de 9/10 do capital investido (acórdão de 30/04/2026, proc. 2247/23.2T8PRT.P1.S1). Nisso concordou com a Relação do Porto, que no mesmo processo também não deu ao silêncio o valor de aprovação (acórdão de 15/09/2025, proc. 2247/23.2T8PRT.P1). E acrescentou que, suprido o acordo, ainda é preciso cumprir o resto: a escritura ou o documento, com o que o Código do Notariado exige.

A Relação de Lisboa entendeu que o suprimento já valia antes de 2022, por a lei nova ser interpretativa (acórdão de 08/01/2026, proc. 25232/22.7T8LSB.L1-2).

Há três casos que não pedem o acordo de todos (Código Civil, arts. 1422.º-A e 1422.º-B):

• Juntar duas ou mais frações contíguas do mesmo edifício não precisa da autorização dos outros condóminos, e a contiguidade dispensa-se nas arrecadações e garagens (n.ºs 1 e 2).
• Dividir uma fração em novas frações só se o título o autorizar, ou a assembleia, sem qualquer oposição (n.º 3).
• Mudar o uso de uma fração para habitação não precisa da autorização dos outros condóminos (art. 1422.º-B, n.º 1, acrescentado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024).

Nos três casos, quem juntou, dividiu ou mudou o uso da fração na câmara altera o título sozinho, por escritura ou documento particular autenticado, e comunica-o ao administrador em 10 dias (art. 1422.º-A, n.ºs 4 e 5; art. 1422.º-B, n.ºs 2 e 3). A Relação de Coimbra decidiu que obras que criam duas casas dentro de uma fração não a dividem, e que sem saída própria não há frações autónomas (acórdão de 10/03/2026, proc. 732/24.8T8CTB.C1). E juntar à sua fração parte de outra não cabe em nenhuma das exceções (Relação do Porto, acórdão de 13/09/2016, proc. 2144/10.1TBPVZ.P1).

Registe a alteração. O Supremo decidiu que uma alteração por registar não se opõe a quem compre uma fração de boa-fé, a título oneroso, e registe a compra depois (acórdão de 24/10/2019, proc. 17322/17.4T8LSB.L1.S2).

Alterar a permilagem

A permilagem muda alterando o título: com o acordo de todos, ou, na junção e na divisão de frações, pelo ato de quem as juntou ou dividiu (Código Civil, arts. 1419.º, n.º 1, e 1422.º-A, n.º 4). A Relação do Porto decidiu, duas vezes, que não é admissível alterá-la por decisão judicial, nem por uma ação de suprimento do consentimento (acórdãos de 06/04/2017, proc. 1318/15.3T8PVZ.P1, e de 06/02/2018, proc. 1075/15.3T8PVZ.P1). Estas decisões são anteriores a 2022; o suprimento que a lei passou a admitir exclui expressamente a alteração que modifique o valor relativo das frações de quem não consente (art. 1419.º, n.º 2).

A usucapião é outra via, que o Supremo passou a admitir. Um acórdão de uniformização de jurisprudência de 2025 decidiu que um condómino pode adquirir por usucapião um espaço de arrumos de um prédio já em propriedade horizontal, se a posse cumprir os requisitos e o espaço tiver as características de uma fração (acórdão n.º 18/2025); e o Supremo aplicou-o depois a uma parte que o título dava a outra fração (acórdão de 03/03/2026, proc. 4634/19.1T8CBR.C1.S1).

Mudar o uso de uma fração não muda a permilagem. A Relação do Porto decidiu que, mesmo com o destino de uma fração alterado, a permilagem se mantém até o título ser modificado, com o acordo de todos (acórdão de 24/03/2026, proc. 15507/24.6T8PRT.P1). E uma licença da câmara para comércio não muda o fim que o título dá à fração (Relação de Lisboa, acórdão de 20/10/2016, proc. 12579/16.0T8LSB.L1-8).

Um erro manifesto corrige-se de outra maneira. Num título feito por escritura, um erro comprovado por documentos — como um simples erro de cálculo ou de escrita revelado pelo próprio texto — pode retificar-se por averbamento, a pedido do interessado, se a retificação não deixar dúvidas (Código do Notariado, art. 132.º; a mesma Relação do Porto, em 2017).

Quando o título é nulo

A falta de um requisito legal torna o título nulo, e o prédio passa ao regime da compropriedade: cada um fica com a quota que o título lhe fixava ou, sem ela, com a do valor relativo da sua fração (Código Civil, art. 1416.º, n.º 1). É o que acontece quando o título não individualiza as frações ou não fixa o valor de cada uma, ou quando o fim que dá a uma fração não coincide com o do projeto aprovado pela câmara (art. 1418.º, n.º 3). A nulidade pode ser pedida pelos condóminos, e pelo Ministério Público quando lha participe a entidade que aprova ou fiscaliza as construções (art. 1416.º, n.º 2).

O Supremo decidiu que os requisitos que a câmara certifica, de acordo com as normas das construções, também contam, por serem de interesse e ordem pública (acórdãos de 12/09/2013, proc. 3271/03.7TBOER.L1.S1, e de 11/02/2014, proc. 8284/07.7TBBRG.G1.S1). Os dois citam doutrina que aplica a compropriedade só às frações constituídas contra a lei, mantendo a propriedade horizontal entre as outras — uma leitura que também não é unânime.