Como se calculam as quotas de condomínio

A conta, em quatro passos

1. Soma-se o que o prédio vai gastar no ano. É o orçamento das despesas, que o administrador elabora e a assembleia aprova (Código Civil, arts. 1431.º, n.º 1, e 1436.º).
2. Aplica-se a permilagem da fração. A parte de cada fração é o orçamento multiplicado pela sua permilagem e dividido por 1000.
3. Junta-se o fundo comum de reserva. Pelo menos 10 % da parte de cada fração nas restantes despesas (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 2).
4. Divide-se pelos meses. O habitual é pagar todos os meses, mas a lei não fixa a periodicidade: decide-a a assembleia ou o regulamento.

Numa linha: quota mensal = orçamento anual × permilagem ÷ 1000 ÷ 12, e a seguir o fundo de reserva por cima.

Se quiser fazer a conta do seu prédio, a calculadora de quotas faz estes quatro passos com as frações e o orçamento que escrever.

Um exemplo com números

Um prédio de oito frações aprova um orçamento de 9 600,00 € para o ano. São 800,00 € de despesas por mês, e 80,00 € para o fundo comum de reserva (10 %).

A conta do 1.º Drt: 800,00 € × 131 ÷ 1000 = 104,80 € de quota, mais 10,48 € para o fundo, o que dá 115,28 € por mês.

O que é a permilagem, e onde está

A permilagem é o valor de cada fração em relação ao valor total do prédio, em partes de mil. Uma fração com 131‰ vale 13,1 % do prédio, e as permilagens de todas as frações somam 1000‰.

Não se calcula nem se escolhe: está escrita no título constitutivo da propriedade horizontal, o documento que dividiu o prédio em frações. A lei obriga o título a fixar o valor relativo de cada fração, em percentagem ou em permilagem (Código Civil, art. 1418.º, n.º 1). Em regra aparece também na caderneta predial de cada fração.

Três coisas que convém saber:

• Não é a área. A permilagem costuma andar perto da proporção das áreas, mas é o valor que o título fixou. Não há uma fórmula para a tirar dos metros quadrados.
• Não muda com obras dentro da fração, nem com o uso que se lhe dá.
• Só muda alterando o título constitutivo, por escritura pública ou documento particular autenticado, com o acordo de todos os condóminos (Código Civil, art. 1419.º, n.º 1).

A permilagem serve também para votar: na assembleia, cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da sua percentagem ou permilagem (Código Civil, art. 1430.º, n.º 2).

A regra geral: na proporção do valor das frações

O artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil diz que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, e ao pagamento dos serviços de interesse comum, são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações. É a regra que vale quando nada diz o contrário, e o artigo começa mesmo por «salvo disposição em contrário».

Cabem aqui as despesas correntes de um prédio: a limpeza, a eletricidade das escadas, o seguro, a manutenção, a administração.

Quem responde perante o condomínio é o proprietário da fração. Desde a Lei n.º 8/2022, o artigo diz que as despesas são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações.

O fundo comum de reserva

Todos os condomínios têm de ter um fundo comum de reserva, para pagar as despesas de conservação do edifício (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 1). Cada condómino contribui com pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas (n.º 2).

Os 10 % somam-se à quota, não saem dela. No exemplo, o prédio paga 800,00 € de despesas por mês e mais 80,00 € para o fundo: 880,00 €, e não 800,00 € com 80,00 € lá dentro. A assembleia pode fixar uma percentagem maior; menor, não.

O guia Fundo comum de reserva trata de onde fica o dinheiro, de quem decide como se usa e de como se repõe.

Quando a conta não é pela permilagem

O mesmo artigo 1424.º prevê quatro casos em que a repartição é outra:

É por causa dos n.ºs 3 e 4 que uma loja com entrada direta da rua pode ficar de fora das despesas do elevador, ou de uma escada que só sirva os andares. Continua a pagar a sua parte em tudo o resto.

O título constitutivo também pode ter uma regra própria: é o «salvo disposição em contrário» do n.º 1. Antes de fazer as contas de um prédio, leia o título e o regulamento.

O cêntimo que sobra

Um orçamento dividido por doze meses e por permilagens quase nunca dá valores certos ao cêntimo. Se arredondar a quota de cada fração à parte, a soma das quotas deixa de bater com o total.

Um seguro de 1 234,57 €, repartido pelas oito frações do exemplo e arredondado fração a fração, soma 1 234,58 €: um cêntimo cobrado a mais. Com uma limpeza de 987,65 € são dois.

A lei não diz como se arredonda. O que resolve é repartir em cêntimos inteiros e entregar os cêntimos que sobram, um a um, às frações que ficaram mais longe do seu valor exato. Assim a soma dá sempre o valor aprovado. É o que o MyKondo faz, e pode vê-lo a acontecer na calculadora de quotas. Os avisos de cada mês saem com esses valores: a página Avisos e recibos mostra como.

Obras e quotas extraordinárias

As obras de conservação das partes comuns pagam-se pela mesma regra do artigo 1424.º, com o que tiver sido deliberado em assembleia. As despesas com inovações seguem também o artigo 1424.º, com as particularidades do artigo 1426.º. O guia Obras nas partes comuns tem as maiorias de cada tipo de obra e quem paga.

Quando a fração é vendida

Quem vende uma fração pede ao administrador uma declaração escrita com os encargos do condomínio em vigor e as dívidas que existam. O administrador tem dez dias para a emitir, e a declaração é um documento obrigatório da escritura (Código Civil, art. 1424.º-A, n.ºs 1 e 2).

A responsabilidade pelas dívidas afere-se pelo momento em que deviam ter sido pagas. O comprador pode prescindir da declaração, se o disser expressamente na escritura, e nesse caso aceita responder por qualquer dívida do vendedor ao condomínio (n.º 3). Os encargos que se vençam depois da transmissão são do novo proprietário (n.º 4).

O guia A declaração de dívidas na venda de uma fração mostra o que a declaração tem de dizer, com um exemplo.

Perguntas frequentes

A quota pode ser igual para todas as frações?

Só se houver uma regra que o diga. Para os serviços de interesse comum, o regulamento pode fixar partes iguais, com a maioria e as condições do artigo 1424.º, n.º 2. Fora disso, e se o título constitutivo nada disser, vale a permilagem.

As lojas e as garagens pagam condomínio?

Sim, se forem frações autónomas: têm permilagem, e pagam na proporção dela. O que pode mudar é a lista de despesas em que entram, pelos n.ºs 3 e 4 do artigo 1424.º.

Posso pagar menos por não usar o elevador, ou por não morar lá?

A regra geral reparte pelo valor da fração, e não pelo uso que cada um faz dela. As exceções são as da tabela acima: no elevador, conta se a fração pode ser servida por ele, e não se o condómino o usa.

Quem decide o valor das quotas?

A assembleia de condóminos, ao aprovar o orçamento. Reúne na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano (Código Civil, art. 1431.º, n.º 1). Ao administrador cabe elaborar o orçamento, cobrar as receitas e exigir de cada condómino a sua quota-parte nas despesas aprovadas (art. 1436.º).

Fontes

• Código Civil, artigos 1418.º, 1419.º, 1424.º, 1424.º-A, 1426.º, 1430.º, 1431.º e 1436.º.
• Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigo 4.º.
• Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que reviu o regime da propriedade horizontal.

Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.