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Obras nas partes comuns: quem decide, quem paga e como se aprova
As obras nas partes comuns decidem-se em assembleia, e a maioria depende do tipo de obra. Conservar o que existe aprova-se pela maioria normal; uma inovação pede a maioria dos condóminos com dois terços do valor do prédio; e mexer na linha arquitetónica pede dois terços do valor. Em regra pagam todos, na proporção do valor das frações.
O que são as partes comuns
O artigo 1421.º do Código Civil distingue duas listas.
São sempre comuns (n.º 1):
- o solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras e o resto da estrutura;
- o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de uma fração;
- as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
- as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás e comunicações.
Presumem-se comuns (n.º 2):
- os pátios e jardins anexos ao edifício;
- os ascensores;
- as dependências do porteiro;
- as garagens e outros lugares de estacionamento;
- em geral, o que não esteja afetado ao uso exclusivo de um condómino.
O título constitutivo pode afetar certas zonas das partes comuns ao uso exclusivo de um condómino (n.º 3). Continuam a ser comuns.
Que maioria pede cada obra
| A obra | Como se aprova | Onde está |
|---|---|---|
| Conservar o que existe | Pela regra geral: maioria dos votos representativos do capital investido | Código Civil, art. 1432.º, n.º 5 |
| Modificar a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício | Autorização prévia da assembleia, por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio | art. 1422.º, n.º 3 |
| Uma inovação | Maioria dos condóminos, que represente dois terços do valor total do prédio | art. 1425.º, n.º 1 |
| Colocar ascensores ou instalar gás canalizado, num prédio com pelo menos oito frações | Maioria dos condóminos, que represente a maioria do valor total do prédio | art. 1425.º, n.º 2 |
| Instalar uma unidade de produção para autoconsumo a partir de fontes renováveis, num prédio com pelo menos duas frações | Maioria simples dos condóminos | art. 1425.º, n.º 3 |
Duas notas sobre a tabela:
- A lei não define «inovação». A distinção habitual é entre manter o que o prédio tem e acrescentar-lhe ou mudar-lhe alguma coisa. Na dúvida sobre uma obra concreta, vale a pena ouvir um jurista antes de a pôr a votos.
- Há um limite que nenhuma maioria passa: nas partes comuns não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns (art. 1425.º, n.º 8).
A linha das unidades de autoconsumo, onde cabem os painéis solares, entrou no Código Civil com a Lei n.º 29/2026, de 23 de junho.
As obras que não precisam de assembleia
Rampas e plataformas elevatórias. Se alguém do agregado familiar de um condómino tiver mobilidade condicionada, esse condómino pode colocar rampas de acesso, ou plataformas elevatórias quando não haja ascensor que sirva uma cadeira de rodas. Não precisa de aprovação: comunica-o ao administrador com 15 dias de antecedência e cumpre as normas técnicas de acessibilidade (Código Civil, art. 1425.º, n.ºs 4 e 7).
Reparações indispensáveis e urgentes. Na falta ou impedimento do administrador, qualquer condómino pode tomar a iniciativa. São urgentes as reparações necessárias para eliminar, num curto prazo, vícios ou patologias das partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou pôr em risco a segurança das pessoas (art. 1427.º).
Havendo administrador, é ele que intervém nas situações de urgência, e convoca de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez (art. 1436.º, n.º 1, alínea r).
Quem paga
A regra é a das quotas: as despesas de conservação das partes comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações (Código Civil, art. 1424.º, n.º 1), e as despesas com inovações seguem a mesma regra (art. 1426.º, n.º 1).
As exceções:
| Caso | Quem paga | Onde está |
|---|---|---|
| Partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos | Os que delas se servem | art. 1424.º, n.º 3 |
| Ascensores | Só os condóminos cujas frações possam ser servidas por eles | art. 1424.º, n.º 4 |
| Rampas e plataformas colocadas por condóminos | Os que as colocaram | art. 1424.º, n.º 5 |
| Uma inovação que um condómino não aprovou | Paga também, salvo se o tribunal considerar fundada a sua recusa | art. 1426.º, n.º 2 |
A recusa é sempre fundada quando as obras tenham natureza voluptuária, ou não sejam proporcionadas à importância do edifício (art. 1426.º, n.º 3). Quem ficou de fora pode entrar mais tarde nas vantagens da inovação, pagando a quota que lhe corresponde (n.º 4).
De onde vem o dinheiro
- Do fundo comum de reserva, que existe para as despesas de conservação. O guia Fundo comum de reserva explica como se usa e como se repõe.
- De quotas extraordinárias, quando o fundo não chega ou a obra não é de conservação.
Antes de a assembleia decidir uma obra de conservação extraordinária ou uma inovação, o administrador apresenta pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, a não ser que o regulamento ou a assembleia disponham de outra forma (Código Civil, art. 1436.º, n.º 2).
Um exemplo
O prédio de oito frações dos outros guias aprova uma obra de conservação de 12 000,00 €. A assembleia decide pagar 4 000,00 € com o fundo de reserva e cobrar os outros 8 000,00 € em oito prestações de 1 000,00 €.
Cada prestação reparte-se pela permilagem. O 1.º Drt, com 131‰, paga 131,00 € por prestação, e 1 048,00 € no fim das oito.
Obras que a câmara manda fazer
Quando a câmara municipal determina obras necessárias nas partes comuns, basta que notifique o administrador. Se houver execução coerciva, cada condómino responde pelos encargos na proporção da sua quota (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 11.º, n.ºs 1 e 2).
E as obras dentro de cada fração?
Cada condómino é dono da sua fração, mas há limites. É-lhe vedado prejudicar, com obras novas ou por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (Código Civil, art. 1422.º, n.º 2, alínea a).
Juntar duas frações contíguas numa só não precisa da autorização dos outros condóminos. Dividir uma fração em várias precisa: do título constitutivo, ou da assembleia, sem qualquer oposição (art. 1422.º-A, n.ºs 1 e 3).
Como o MyKondo ajuda
No MyKondo, as obras repartem-se pela permilagem em cêntimos inteiros, como o orçamento, e a soma das frações dá sempre o total aprovado. Na assembleia, a aplicação mostra a maioria que cada ponto pede, com a base legal à vista. A página Assembleias e atas mostra como.
Perguntas frequentes
Votei contra a obra. Tenho de pagar?
Numa obra de conservação, sim: as deliberações consignadas em ata vinculam todos os condóminos (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 4). Numa inovação também, a não ser que o tribunal considere fundada a sua recusa (Código Civil, art. 1426.º, n.ºs 2 e 3).
O condomínio pode instalar painéis solares?
Pode. Desde a Lei n.º 29/2026, a instalação de uma unidade de produção para autoconsumo a partir de fontes renováveis, num prédio com pelo menos duas frações, depende da aprovação por maioria simples dos condóminos (Código Civil, art. 1425.º, n.º 3).
Quantos orçamentos são precisos?
Pelo menos três, de proveniências diferentes, para obras de conservação extraordinária ou inovações. O regulamento ou a assembleia podem dispor de outra forma (Código Civil, art. 1436.º, n.º 2).
Há uma infiltração grave e o administrador não aparece. Posso mandar reparar?
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser feitas por iniciativa de qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador (Código Civil, art. 1427.º). Guarde a prova da urgência e do que gastou.
Fontes
- Código Civil, artigos 1421.º, 1422.º, 1422.º-A, 1424.º, 1425.º, 1426.º, 1427.º, 1432.º e 1436.º.
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigos 1.º e 11.º.
- Lei n.º 29/2026, de 23 de junho, que acrescentou as unidades de produção para autoconsumo ao artigo 1425.º do Código Civil.
Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.
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