Guia · Assembleias
Assembleia de condomínio por videoconferência: o que a lei permite
A assembleia de condóminos pode reunir por meios de comunicação à distância, de preferência por videoconferência, quando a administração o determina ou a maioria dos condóminos o pede. As regras da convocatória, do quórum e das maiorias são as de sempre. A ata pode assinar-se por via eletrónica, ou subscrever-se por correio eletrónico.
O que a lei diz
A assembleia de condóminos «tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência», em dois casos (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º-A, n.º 1):
- quando a administração do condomínio assim o determina;
- quando a maioria dos condóminos o requer.
O artigo foi acrescentado pela Lei n.º 8/2022 e está em vigor desde 10 de abril de 2022. Uma assembleia por videoconferência vale o mesmo que uma reunião presencial.
Quem não consegue participar à distância
Se um condómino não tiver, fundamentadamente, condições para participar por meios de comunicação à distância, e o tiver dito à administração, cabe a esta assegurar-lhe os meios necessários. Sem isso, a assembleia não pode fazer-se por esses meios (art. 1.º-A, n.º 2).
Na prática:
- Pergunte antes de convocar. O condómino tem de transmitir a impossibilidade à administração, e convém que o possa fazer com tempo.
- Dê uma alternativa. Uma sala no prédio com um computador ligado à reunião, ou um equipamento emprestado, são formas de assegurar os meios.
- O representante também serve. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador (Código Civil, art. 1431.º, n.º 3).
A lei não regula a reunião mista, com uns condóminos numa sala e outros à distância.
Como se convoca
A convocatória é a de qualquer assembleia: por carta registada enviada com 10 dias de antecedência, por aviso convocatório com recibo de receção, ou por correio eletrónico, para os condóminos que o tenham pedido numa assembleia anterior (Código Civil, art. 1432.º, n.ºs 1 e 2).
Tem de indicar o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos (n.º 4). Numa reunião à distância, o local é a videoconferência. Escreva na convocatória:
- a ferramenta que se vai usar e a ligação para entrar;
- o que fazer se a ligação falhar, e um contacto para esse momento;
- a quem dizer, e até quando, que não se tem como participar à distância.
O guia Como convocar uma assembleia de condóminos, passo a passo explica os prazos e a segunda reunião, e a minuta de convocatória tem o texto pronto.
Presenças, quórum e votos
As regras são as mesmas de uma reunião presencial.
| O quê | Como é à distância | Onde está |
|---|---|---|
| Quem está presente | Regista-se quem entra na reunião e por que fração, como numa lista de presenças | Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 2 |
| Representação | Por procurador. Peça a procuração antes da reunião | Código Civil, art. 1431.º, n.º 3 |
| Maiorias | A maioria dos votos representativos do capital investido, salvo disposição especial | Código Civil, art. 1432.º, n.º 5 |
| Segunda reunião | Pode deliberar por maioria dos votos dos presentes, que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio | Código Civil, art. 1432.º, n.º 6 |
Vote ponto a ponto, e diga em voz alta o resultado de cada votação antes de passar ao seguinte: é o que vai para a ata.
A ata
A ata diz o que de essencial se passou: a data e o local, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos, as deliberações e o resultado de cada votação (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 2). As deliberações só produzem efeitos depois de a ata estar aprovada (n.º 3).
Numa reunião à distância, a lei dá três maneiras de a assinar (art. 1.º, n.ºs 6 e 7):
| Maneira | Como |
|---|---|
| Assinatura eletrónica qualificada | Sobre o documento, como a do Cartão de Cidadão |
| Assinatura manuscrita | Sobre o original, ou sobre um documento digitalizado que já tenha outras assinaturas |
| Declaração por correio eletrónico | O condómino declara, por correio eletrónico enviado para o endereço da administração, que concorda com o conteúdo da ata que recebeu pela mesma via. A declaração junta-se ao original, como anexo |
É a administração que escolhe um ou vários destes meios, e a ordem por que se recolhem as assinaturas ou as declarações (n.º 8).
Aos condóminos ausentes, as deliberações comunicam-se em 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou, para quem o tenha pedido, por correio eletrónico (Código Civil, art. 1432.º, n.º 9). O guia Como redigir uma ata de assembleia de condóminos válida trata do resto.
Como o MyKondo ajuda
Numa assembleia à distância, a videochamada faz-se na ferramenta que o condomínio escolher, e o resto passa pelo MyKondo. Cada condómino marca a sua presença no telemóvel, ou regista-a o administrador, incluindo quem vem por procuração. Abre-se um ponto de cada vez, cada fração vota no telemóvel, e o voto pesa a permilagem dela. A ata é um PDF gerado do que ficou registado: as presenças, os pontos e os votos de cada fração. A página Assembleias e atas mostra como.
Perguntas frequentes
Uma assembleia de condomínio online é válida?
Sim. A lei prevê a assembleia por meios de comunicação à distância, de preferência por videoconferência, desde 10 de abril de 2022 (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º-A, acrescentado pela Lei n.º 8/2022).
Quem decide que a assembleia é à distância?
A administração do condomínio, ou a maioria dos condóminos, que o pode requerer (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º-A, n.º 1).
E se um condómino não tiver internet ou computador?
Se o disser à administração, com fundamento, é ela que lhe tem de assegurar os meios para participar. Sem isso, a assembleia não pode fazer-se à distância (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º-A, n.º 2).
Como se assina a ata de uma assembleia por videoconferência?
Por assinatura eletrónica qualificada, por assinatura manuscrita sobre o original ou sobre um documento digitalizado, ou por uma declaração de concordância enviada por correio eletrónico à administração, que se junta à ata (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.ºs 6 e 7).
A convocatória de uma assembleia online tem regras próprias?
As regras são as de qualquer assembleia: 10 dias de antecedência, com o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos (Código Civil, art. 1432.º, n.ºs 1 e 4). O local é a videoconferência, e a convocatória deve dizer como se entra.
Pode haver uma assembleia com uns condóminos na sala e outros à distância?
A lei não regula a reunião mista. Prevê que a administração assegure os meios a quem não tem condições para participar à distância (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º-A, n.º 2), e uma sala com um computador ligado à reunião é uma forma de o fazer.
Fontes
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigos 1.º e 1.º-A.
- Código Civil, artigos 1431.º e 1432.º.
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que acrescentou o artigo 1.º-A.
Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.
As contas do condomínio, certas ao cêntimo.
O MyKondo trata da conciliação bancária, dos avisos em PDF e dos recibos por email. Registe o seu condomínio para começar.