Guia · Legislação
Alojamento local no prédio: o que o condomínio pode decidir
Desde novembro de 2024, abrir um alojamento local numa fração não é dar-lhe uso diverso do fim a que se destina. A assembleia pode proibi-lo no regulamento, por dois terços da permilagem, só para os pedidos de registo que vierem depois; e pode opor-se a um que já funciona, por mais de metade da permilagem e com fundamento em perturbações reiteradas e comprovadas, pedindo à câmara que decida. Pode ainda cobrar-lhe uma contribuição adicional, até 30 % da quota anual.
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A regra: um alojamento local não é «uso diverso»
O Código Civil proíbe cada condómino de dar à sua fração uso diverso do fim a que é destinada (art. 1422.º, n.º 2, alínea c). O regime do alojamento local responde à pergunta que daí nasce: a instalação e a exploração de um alojamento local numa fração não constitui uso diverso do fim a que é destinada (Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 6.º-B, n.º 4).
Há três exceções, na mesma norma: a proibição no título constitutivo, no regulamento do condomínio que faça parte dele, ou numa deliberação posterior da assembleia.
A regra está em vigor desde 1 de novembro de 2024, com o Decreto-Lei n.º 76/2024. O regime mudou três vezes desde 2018 — pela Lei n.º 62/2018, pela Lei n.º 56/2023 e por este decreto-lei —, e o que se lê sobre o assunto pode já não estar em vigor.
Proibir o alojamento local no prédio
A assembleia pode criar ou alterar o regulamento do condomínio para proibir o alojamento local. A deliberação tem de ser aprovada por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio, e produz efeitos para o futuro: aplica-se só aos pedidos de registo submetidos depois dela (Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 6.º-B, n.º 5).
Um alojamento local que já está registado não fecha por causa dela. Para esse, há o caminho seguinte.
Opor-se a um alojamento local que já funciona
A assembleia pode opor-se ao alojamento local numa fração (Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 9.º, n.º 2). A lei pede quatro coisas:
| O que a lei pede | Como está escrito |
|---|---|
| Uma deliberação fundamentada | «através de deliberação fundamentada» |
| Mais de metade da permilagem do edifício | «aprovada por mais de metade da permilagem do edifício» |
| Um fundamento só | «a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos» |
| Um pedido à câmara | o condomínio pede uma decisão ao presidente da câmara municipal |
Quem decide é a câmara, e não o condomínio. Depois de receber a deliberação, o presidente da câmara pode convidar as partes a um acordo, com compromissos e condições, num procedimento que tem 60 dias para acabar (n.ºs 4, 12 e 13). No fim, decide sobre o cancelamento do registo (n.º 5).
Se o registo for cancelado por este caminho, a fração não pode ser explorada como alojamento local, por ninguém, durante o período que a decisão fixar, até cinco anos (n.º 8, alínea b).
Mais de metade não é metade: num prédio de 1000‰, 500‰ não chegam.
Os hostels
Num prédio em propriedade horizontal onde também há habitação, não se pode instalar um hostel sem autorização dos condóminos, e a ata que a dá instrui a comunicação prévia à câmara (Decreto-Lei n.º 128/2014, arts. 4.º, n.º 4, e 6.º, n.º 2, alínea f).
A contribuição adicional
O condomínio pode fixar a uma fração em alojamento local o pagamento de uma contribuição adicional, pelas despesas da utilização acrescida das partes comuns, até 30 % do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil (Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 20.º-A).
Um exemplo
O 1.º Drt do prédio dos outros guias paga 104,80 € de quota por mês, 1 257,60 € por ano. Se for um alojamento local, a contribuição adicional pode ir até 377,28 € por ano.
A lei não diz se a quota inclui o fundo de reserva; contando só a quota, fica-se sempre dentro do limite.
O que o alojamento local deve ao condomínio
| O quê | Onde está |
|---|---|
| Dar ao condomínio o seu contacto telefónico e o seu endereço de correio eletrónico | Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 12.º, n.º 9 |
| Um número de telefone permanente de emergência, facultado aos condóminos, se a assembleia o decidir por maioria dos votos representativos do capital investido | art. 9.º, n.º 10 |
| Ter no livro de informações as regras do condomínio que interessam ao alojamento e ao uso das partes comuns | art. 12.º, n.º 8 |
| Afixar, num sítio bem visível, os horários do Regulamento Geral do Ruído | art. 9.º, n.º 11 |
| Responder, solidariamente com os hóspedes, pelos danos que estes causem no edifício | art. 13.º-A, n.º 1 |
| Ter um seguro de responsabilidade civil, de pelo menos 75 000 € por sinistro, e um que garanta os danos de um incêndio na unidade ou com origem nela | art. 13.º-A, n.ºs 2, 3 e 5 |
No seu prédio
Como o MyKondo ajuda
No MyKondo, a assembleia convoca-se com a ordem de trabalhos, cada fração vota com a sua permilagem, e a ata é um PDF gerado do que ficou registado: as presenças, os pontos e os votos de cada fração. É o documento com que o condomínio leva uma deliberação à câmara. A página Assembleias e atas mostra como.
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Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir o alojamento local?
Pode, no regulamento do condomínio, por dois terços da permilagem do prédio (Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 6.º-B, n.º 5). A proibição vale para o futuro: aplica-se aos pedidos de registo submetidos depois da deliberação, e não aos alojamentos locais que já estão registados.
Que maioria é precisa para se opor a um alojamento local?
Mais de metade da permilagem do edifício, numa deliberação fundamentada na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio ou o descanso dos condóminos (Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 9.º, n.º 2). Quem decide o cancelamento do registo é o presidente da câmara.
O alojamento local paga mais condomínio?
Pode pagar. O condomínio pode fixar uma contribuição adicional, pela utilização acrescida das partes comuns, até 30 % do valor anual da quota da fração (Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 20.º-A).
Quem paga os danos que os hóspedes fazem no prédio?
O titular da exploração do alojamento local responde por eles solidariamente com os hóspedes, e tem de ter um seguro de responsabilidade civil (Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 13.º-A, n.ºs 1 e 2).
Fontes
- Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, artigos 4.º, 6.º, 6.º-B, 9.º, 12.º, 13.º-A e 20.º-A, na redação do Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro.
- Código Civil, artigos 1422.º e 1424.º.
Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.
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