Prestação de contas do condomínio: o que a lei exige e como se aprovam

O que a lei diz

Prestar contas à assembleia é uma das funções do administrador (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea l).

• Quando: a assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro, para discutir e aprovar as contas do último ano e aprovar o orçamento do ano que começa (art. 1431.º, n.º 1). A reunião pode fazer-se no primeiro trimestre, excecionalmente, se o regulamento o previr ou a assembleia o tiver deliberado (n.º 4).
• A quem: à assembleia de condóminos, que as discute e as aprova.
• Quem: o administrador em funções. O administrador provisório também: cumpridas as obrigações de que tratou, convoca a assembleia para eleger administrador e para prestar informação e contas sobre a sua administração (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 10.º-A, n.º 2).

O guia Funções e responsabilidades do administrador de condomínio percorre as outras funções.

O que as contas devem mostrar

A lei não dá um modelo para as contas que vão à assembleia.

Há uma medida na lei, para as contas que se apresentam em tribunal: vêm em forma de conta-corrente, dizem a proveniência das receitas, a aplicação das despesas e o saldo, e levam os documentos que as justificam (Código de Processo Civil, art. 944.º, n.ºs 1 e 3). Serve também para as que vão à assembleia.

Um relatório de contas que responde às perguntas dos condóminos tem estas partes:

Um exemplo com números

Um prédio de oito frações, com um orçamento de 9 600,00 € e 960,00 € para o fundo comum de reserva: emitiram-se 10 560,00 € de quotas no ano.

O fundo comum de reserva paga-se com as quotas, na conta corrente, e o administrador transfere-o para a conta do fundo. A tabela mostra-o já na conta dele.

O que a tabela diz, lido com o resto das contas:

• Ficaram 336,60 € por cobrar. Emitiram-se 10 560,00 € e receberam-se 10 223,40 €. São três meses do 2.º Esq, a 112,20 € por mês.
• As despesas ficaram 281,75 € abaixo do orçamento, que era de 9 600,00 €.
• O saldo final é o dos extratos de 31 de dezembro, conta a conta. É a primeira coisa que um condómino pode conferir.

Como se aprovam

As contas aprovam-se na assembleia, por maioria dos votos representativos do capital investido (Código Civil, art. 1432.º, n.º 5).

Se não comparecerem condóminos suficientes, a segunda reunião pode deliberar por maioria dos votos dos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio (n.º 6). O guia Como convocar uma assembleia de condóminos, passo a passo explica as duas reuniões.

Três cuidados:

• Dar as contas a ler antes. A lei não manda enviar as contas com a convocatória. Enviá-las com ela, ou pô-las à consulta antes da reunião, deixa a assembleia para as dúvidas.
• Levar os documentos. As faturas, os extratos e os recibos são o que responde a uma pergunta sobre uma verba. Ao administrador cabe guardar todos os documentos do condomínio (art. 1436.º, n.º 1, alínea n).
• Escrever na ata o que se votou. A ata diz as deliberações e o resultado de cada votação. O guia Como redigir uma ata de assembleia de condóminos válida mostra como.

Quem não aprovou as contas pode contestar a deliberação: uma deliberação contrária à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados é anulável, a pedido de qualquer condómino que não a tenha aprovado (art. 1433.º, n.º 1). Os prazos estão no guia da ata.

Se a assembleia não aprovar as contas

A lei não diz o que acontece quando a assembleia não aprova as contas.

O administrador continua obrigado a prestá-las. A Relação do Porto decidiu que a obrigação de prestar contas só se extingue quando elas são aceites e aprovadas, e que apresentá-las não chega (acórdão de 30/05/2016, proc. 45/14.3TBVFR.P1).

Na prática, o administrador esclarece ou corrige o que foi posto em causa e volta a levar as contas à assembleia. E a assembleia, que elege o administrador, também o pode exonerar (art. 1435.º, n.º 1).

Se o administrador não prestar contas

A lei dá aos condóminos quatro meios, do mais simples ao mais pesado.

Na ação de prestação de contas, quem administrou é citado para, em 30 dias, apresentar as contas ou contestar (Código de Processo Civil, art. 942.º, n.º 1). A ação serve para apurar as receitas e as despesas, e pode acabar na condenação a pagar o saldo que se apurar (art. 941.º).

Quem pode propor a ação é uma questão em que os tribunais não decidem todos da mesma maneira:

• A Relação de Lisboa decidiu que as contas se prestam perante a assembleia e só ela as pode exigir: a ação é proposta por todos os condóminos, ou pelo administrador, se a assembleia o tiver deliberado (acórdão de 15/10/2009, proc. 10333/08-6, citado pela Relação de Guimarães a 02/04/2025, proc. 5164/23.2T8BRG.G1).
• A Relação do Porto admitiu que, não sendo as contas apresentadas, qualquer condómino as peça a quem exerceu a administração (acórdão de 30/05/2016, proc. 45/14.3TBVFR.P1).

Antes de ir a tribunal, leve o assunto à assembleia e fale com um advogado.

O administrador que não cumpre as suas funções responde civilmente pela omissão (Código Civil, art. 1436.º, n.º 3).

Quando a administração muda

O administrador mantém-se em funções até ser eleito ou nomeado o seu sucessor (Código Civil, art. 1435.º, n.º 5), e presta contas do período em que administrou.

Para o administrador provisório, a lei diz mais: quando cessa funções, entrega ao novo administrador todos os documentos do condomínio que tenha à sua guarda (art. 1435.º-A, n.º 3).

Como o MyKondo ajuda

No MyKondo, as contas do ano saem do que se registou durante o ano. O Demonstrativo dá o mapa do mês, do ano até aqui ou do ano inteiro, e exporta-se em PDF. A Execução orçamental põe o orçamentado ao lado do executado, rubrica a rubrica. A Tesouraria mostra os saldos de cada conta, e o relatório «Risco e cobranças» diz quem deve e há quanto tempo.

Perguntas frequentes

O administrador é obrigado a prestar contas todos os anos?

Sim. Prestar contas à assembleia é uma das suas funções (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea l), e a assembleia de janeiro reúne para discutir e aprovar as contas do último ano (art. 1431.º, n.º 1).

Até quando se apresentam as contas do condomínio?

Na assembleia da primeira quinzena de janeiro. A reunião pode fazer-se no primeiro trimestre, excecionalmente, se o regulamento o previr ou a assembleia o tiver deliberado (Código Civil, art. 1431.º, n.ºs 1 e 4).

Que maioria é precisa para aprovar as contas?

A maioria dos votos representativos do capital investido (Código Civil, art. 1432.º, n.º 5). Na segunda reunião, a maioria dos votos dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (n.º 6).

O que acontece se as contas não forem aprovadas?

A lei não o diz. O administrador continua obrigado a prestá-las: esclarece ou corrige o que foi posto em causa e volta a apresentá-las. A assembleia pode também exonerá-lo (Código Civil, art. 1435.º, n.º 1).

Posso ver as faturas e os extratos do condomínio?

A lei manda o administrador guardar todos os documentos do condomínio (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea n), e não diz como os condóminos os consultam. Peça-os ao administrador. Se ele os recusar, leve o assunto à assembleia: dos atos do administrador cabe recurso para ela, e nesse caso o próprio condómino pode convocá-la (art. 1438.º).

Um condómino sozinho pode exigir as contas em tribunal?

Os tribunais não decidem todos da mesma maneira. Há decisões que só reconhecem esse direito à assembleia, e outras que admitem o pedido de qualquer condómino quando as contas não foram apresentadas. Fale com um advogado antes de avançar.

Fontes

• Código Civil, artigos 1431.º a 1433.º, 1435.º, 1435.º-A, 1436.º e 1438.º.
• Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigo 10.º-A.
• Código de Processo Civil, artigos 941.º, 942.º e 944.º.
• Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 02/04/2025, proc. 5164/23.2T8BRG.G1, que cita o da Relação de Lisboa de 15/10/2009.

Este guia é informativo. Diz o que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem ter regras próprias; num caso concreto, consulte um jurista.