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Notícia · Legislação

Nova lei da administração de condomínios: o que se sabe e o que falta saber

Publicada a 26 de outubro de 2026 · Equipa do MyKondo · 8 min de leitura

Em resumo

A Lei de Bases da Habitação manda, desde 2019, regular por lei a atividade profissional de gestão de condomínios, e esse regime ainda não existe. Em junho de 2026, o Governo disse que estava em circuito legislativo; pelo que contaram a imprensa e as associações do setor, a versão provisória prevê contrato escrito, seguro de responsabilidade civil e formação para as empresas e, segundo a APEGAC, uma licença. Para quem administra o próprio prédio, por agora, nada muda.

O que aconteceu

A Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro) diz, desde 2019, que «a atividade profissional de gestão de condomínios é regulada por lei» (art. 48.º, n.º 4). No mesmo artigo, manda também regular por lei a atividade dos condomínios, nomeadamente os fundos de reserva, a prestação de contas e a fiscalidade, e a fiscalização efetiva da existência e do uso dos fundos de reserva (n.º 2). Para a legislação complementar, a lei dava nove meses a contar da publicação (art. 68.º): junho de 2020.

Esse regime ainda não existe. Hoje, quem administra um condomínio — um condómino ou uma empresa — segue as mesmas regras do Código Civil e do Decreto-Lei n.º 268/94, sem licença, seguro próprio ou formação que a lei exija.

A 19 de junho de 2026, na abertura do congresso da ANPAC, a associação dos profissionais de administração de condomínios, a secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, disse que o regime está «em circuito legislativo», centrado na regulação, na formação e na capacitação das empresas do setor (ECO, 22 de junho de 2026, a partir do Jornal de Negócios). Em agosto, o Ministério das Infraestruturas e Habitação explicava o caminho que falta: terminar a análise dentro do Governo, a aprovação em Conselho de Ministros, e depois a Assembleia da República (CNN Portugal, 13 de agosto de 2026). A 9 de outubro, a APEGAC ainda o dava em circuito legislativo, e até 22 de outubro nenhum comunicado do Conselho de Ministros falava dele.

Não é a primeira vez que se anuncia. Em junho de 2022, a então secretária de Estado da Habitação, Marina Gonçalves, dizia que o diploma estava a ser preparado e esperava vê-lo aprovado até ao fim desse ano (Público Imobiliário, 15 de junho de 2022). O presidente da APEGAC diz que a associação luta por esta lei há doze anos, «com diversos governos» (CNN Portugal).

O que diz a versão provisória

O texto não foi publicado. O que se sabe dele vem da imprensa e das associações que o viram: a APEGAC, das empresas de gestão e administração de condomínios, participou na preparação a convite da Secretaria de Estado (Jornal Económico), e, segundo o Jornal de Notícias, as associações do setor foram ouvidas em reuniões em junho (Executive Digest). É uma versão provisória, e pode mudar.

O que a versão provisória prevêSegundo
Uma licença para exercer a atividade, que pode ser retirada a quem não cumpraJornal Económico, com a APEGAC; a APEGAC na CNN Portugal
Um contrato escrito de prestação de serviços entre a administração e o condomínioJornal Económico, com a APEGAC; Jornal de Notícias, com a ANPAC (Executive Digest); a APEGAC na CNN Portugal
Um seguro de responsabilidade civilJornal Económico, com a APEGAC; Jornal de Notícias, com a ANPAC (Executive Digest); a APEGAC na CNN Portugal
Formação para quem exerce — na versão provisória, dita de forma genéricaJornal de Notícias, com a ANPAC (Executive Digest); a APEGAC na CNN Portugal
A situação fiscal e contributiva da empresa em dia, e mais transparência na prestação de contasJornal Económico, com a APEGAC
A empresa não presta outros serviços ao mesmo condomínio, como a limpeza ou a jardinagem — nem através de sócios, gerentes ou familiares diretos. A APEGAC propõe deixar a limpeza, se os condóminos não se opuserem e o contrato disser o preço de cada serviçoA APEGAC na CNN Portugal
A comunicação ao município de quaisquer obras no prédio, que a APEGAC critica por trazer mais burocracia aos condomíniosA APEGAC na CNN Portugal
A fiscalização pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC). A ANPAC propõe uma entidade própria, ou um departamento dentro deleJornal de Notícias, com a ANPAC (Executive Digest)

E há o que não traz. Segundo a APEGAC, a versão provisória não tem um seguro multirriscos único para cada prédio — que a associação defende — nem obriga a um plano de manutenção: o administrador pode propô-lo, e decidem os condóminos (CNN Portugal).

A quem se aplica

Às empresas que administram condomínios por profissão. Segundo o ministério, o diploma «não incide sobre o condomínio em si», mas sobre a atividade das empresas que prestam esse serviço de forma profissional e remunerada (CNN Portugal, 13 de agosto de 2026).

A versão provisória não obriga os condomínios a contratar uma empresa (a APEGAC na CNN Portugal; Jornal de Notícias). Um condómino continua a poder ser eleito administrador do próprio prédio, como hoje. Segundo a APEGAC, as regras novas não abrangem quem se autoadministra (CNN Portugal); a ANPAC defende que o seguro de responsabilidade civil seja obrigatório também nesses casos, e, segundo o Jornal de Notícias, a secretária de Estado ficou de ponderar a proposta (Executive Digest, 24 de agosto de 2026).

O que a lei já diz, e continua a valer

Enquanto não houver lei nova, é isto que vale para quem administra — seja um condómino, seja uma empresa:

  • É a assembleia que elege e exonera o administrador (Código Civil, art. 1435.º, n.º 1). O cargo pode ser de um condómino ou de alguém de fora, pode ser remunerado, e dura um ano, renovável, salvo disposição em contrário (n.º 4). Sem administrador eleito nem nomeado pelo tribunal, as funções cabem, provisoriamente, ao condómino com a maior percentagem do capital investido, a não ser que outro condómino se tenha oferecido para o cargo e o tenha comunicado aos outros (art. 1435.º-A).
  • As funções estão na lei (art. 1436.º): convocar a assembleia, elaborar o orçamento, cobrar as quotas, verificar o seguro e o fundo de reserva, prestar contas, entre outras. Estão arrumadas por assunto no guia das funções do administrador.
  • Cada condómino contribui para o fundo comum de reserva com, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 2).

O que ainda não se sabe

  • Quando sai. Não há data: nenhuma das notícias a dá, nem a de junho nem a do ministério em agosto. Faltam o Conselho de Ministros — nenhum comunicado, de junho a 22 de outubro, fala dele — e a Assembleia da República. O presidente da ANPAC acredita que a proposta de lei possa ser apresentada ainda em 2026 (Executive Digest).
  • O texto final. O que se conhece é uma versão provisória, contada por quem a leu. Os requisitos da licença, a formação que se vai exigir e o valor do seguro estão por conhecer.
  • Quem fiscaliza. A versão provisória fala do IMPIC; a ANPAC propõe uma entidade própria ou um departamento dentro dele.
  • Quem administra o próprio prédio. Se o seguro de responsabilidade civil, ou outra exigência, se estende aos condóminos administradores — a proposta da ANPAC que a secretária de Estado ficou de ponderar.
  • As empresas mais pequenas. A APEGAC pede um regime proporcional, ao alcance das micro e pequenas empresas (Jornal Económico). Nenhuma das fontes fala de um período de transição.
  • O que muda no preço. Com custos novos para as empresas, o presidente da APEGAC admite «um reflexo» nos honorários, mas não crê que seja substancial (CNN Portugal).
  • A atividade dos condomínios. Segundo o ministério, este diploma não trata do condomínio em si. O n.º 2 do art. 48.º da Lei de Bases — os fundos de reserva, a prestação de contas, a fiscalidade — continua sem lei, e não se sabe se a terá noutro diploma.

Segundo a APEGAC, a secretária de Estado preside à abertura do VII Congresso da APEGAC, a 13 de novembro. Quando o texto for aprovado e publicado, esta notícia é atualizada, e os guias do assunto também.

O que fazer no seu prédio

  • Nada muda por agora. O administrador eleito continua em funções, e não há licença nem registo a pedir.
  • Se o prédio é administrado por uma empresa, ponha o acordo por escrito — as funções, o preço, a duração e como termina. A lei de hoje não o exige, a versão provisória prevê-o, e é a forma de saber o que se contratou. Há uma minuta de contrato de administração para partir dela.
  • Se é um condómino a administrar, as funções e as responsabilidades são as do Código Civil, e o guia das funções do administrador arruma-as. Para mudar de administrador — por eleição, pelo tribunal ou por renúncia —, há o guia de mudar de administrador.

Fontes

Esta notícia é informativa. Diz o que se sabia a 26 de outubro de 2026, a partir das fontes no fim, e não é aconselhamento jurídico. Quando o assunto mudar, a notícia atualiza-se, e a data no topo di-lo.

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