Minuta · Gestão
Minuta de regulamento do condomínio: o que a lei pede e as cláusulas opcionais
Um prédio com mais de quatro condóminos tem de ter um regulamento, se o título constitutivo não o trouxer (Código Civil, art. 1429.º-A). Disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns, e tem de dizer quem administra na falta do administrador (DL 268/94, art. 7.º). Esta minuta tem o que a lei pede e as cláusulas que a lei deixa pôr, cada uma com a maioria de que precisa para entrar.
Um regulamento tem duas partes: o que a lei manda que lá esteja, e o que o prédio escolhe acrescentar. As cláusulas opcionais estão marcadas, e cada uma diz a maioria de que precisa. O que está entre parênteses retos é para preencher ou escolher.
REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO
Prédio sito em [morada do prédio], NIF [NIF do condomínio]
Capítulo I — Disposições gerais
Artigo 1.º — Objeto
Este regulamento disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns do prédio sito em [morada do prédio], constituído em propriedade horizontal por [escritura ou documento, e data].
Artigo 2.º — A quem se aplica
- Este regulamento obriga todos os condóminos.
- O administrador faculta cópia deste regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às frações, como os inquilinos e os usufrutuários.
Capítulo II — Partes comuns
Artigo 3.º — Partes comuns
São partes comuns as que o título constitutivo e a lei como tal definem, designadamente [as entradas, as escadas, os patamares, os elevadores, a cobertura e a garagem comum].
Artigo 4.º — Uso das partes comuns
- Cada condómino usa as partes comuns de acordo com o fim a que se destinam, sem impedir o uso dos outros.
- As partes comuns não se ocupam com objetos próprios, como [bicicletas, carrinhos, móveis ou caixas], fora dos lugares para isso destinados.
- [O horário e as regras de uso dos espaços comuns, como a sala do condomínio, o jardim ou a piscina.]
- Os animais de companhia circulam nas partes comuns acompanhados, e quem os acompanha limpa o que sujarem.
Artigo 5.º — Conservação
- Quem note um dano nas partes comuns comunica-o ao administrador.
- Os danos causados nas partes comuns por um condómino, ou por…
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Como preencher
| Parte | O que fazer |
|---|---|
| Os campos | Preencha o que está entre parênteses retos com o que é do seu prédio: a morada, o título constitutivo, as partes comuns, as regras de uso |
| As cláusulas opcionais | Fique com as que o prédio quer, e tire as outras, com a marca que as anuncia. Depois renumere os artigos |
| A maioria de cada uma | A de cada cláusula opcional está na tabela abaixo. Uma cláusula que pede «sem oposição» não entra se um condómino votar contra, mesmo que a maioria a aprove |
| A administração na falta do administrador | Escolha quem exerce: a sugestão da minuta segue a regra do administrador provisório da lei, que entrega as funções ao condómino com a maior permilagem (Código Civil, art. 1435.º-A, n.º 1) |
| As regras de segurança | São do prédio: as do elevador, da garagem, dos extintores. O administrador tem de as dar a conhecer, e pô-las no regulamento é uma forma de o fazer |
O que a lei pede
| No regulamento | Tem de estar? | Onde está |
|---|---|---|
| O uso, a fruição e a conservação das partes comuns (artigos 1.º a 6.º) | Sim | Código Civil, art. 1429.º-A, n.º 1 |
| Quem exerce a administração na falta ou no impedimento do administrador (artigo 8.º) | Sim | Decreto-Lei n.º 268/94, art. 7.º |
| As regras de segurança do edifício e dos equipamentos de uso comum (artigo 6.º) | É o administrador que as publicita; pô-las no regulamento é uma forma de o fazer | Decreto-Lei n.º 268/94, art. 8.º |
| A cópia aos terceiros com direitos sobre as frações (artigo 2.º, n.º 2) | É um dever do administrador, que o regulamento lembra | Decreto-Lei n.º 268/94, art. 9.º |
| A assembleia anual no primeiro trimestre, em vez da primeira quinzena de janeiro (artigo 7.º, n.º 2) | Pode | Código Civil, art. 1431.º, n.º 4 |
| Outro número de orçamentos nas obras, em vez de três (artigo 9.º) | Pode | Código Civil, art. 1436.º, n.º 2 |
| Despesas de serviços comuns em partes iguais, ou em proporção da fruição (artigo 10.º, n.º 2) | Pode, aprovada sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, com os critérios especificados e justificados | Código Civil, art. 1424.º, n.º 2 |
| Penas pecuniárias (artigo 12.º) | Pode, até à quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator em cada ano | Código Civil, art. 1434.º |
| Proibir atos ou atividades (artigo 13.º) | Pode, por deliberação aprovada sem oposição | Código Civil, art. 1422.º, n.º 2, alínea d) |
| Proibir o alojamento local (artigo 14.º) | Pode, por dois terços da permilagem do prédio, e só para os pedidos de registo que vierem depois | Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 6.º-B, n.º 5 |
O regulamento é obrigatório quando o prédio tem mais de quatro condóminos e o título constitutivo não o traz (Código Civil, art. 1429.º-A, n.º 1). Fá-lo a assembleia, por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5), ou o administrador, se ela o não fizer (art. 1429.º-A, n.º 2). As cláusulas opcionais com uma maioria própria só entram com ela.
A lei não dá um modelo, nem tem uma regra própria para alterar o regulamento. Quando faz parte do título constitutivo, pode também disciplinar o uso das frações (art. 1418.º, n.º 2, alínea b)); antes de mexer num regulamento assim, peça a opinião de um jurista. O guia Regulamento do condomínio: quando é obrigatório e o que deve ter explica cada regra.
O MyKondo faz isto por si
No MyKondo
No MyKondo, o regulamento guarda-se nos documentos do condomínio, na categoria «Documentos institucionais». Com a visibilidade «Todos os condóminos», quem tem conta consulta-o na aplicação, sem o pedir a ninguém. A página Assembleias e atas mostra como se aprova numa assembleia.
Perguntas frequentes
O regulamento é obrigatório?
Nos prédios com mais de quatro condóminos, quando o título constitutivo não traz um (Código Civil, art. 1429.º-A, n.º 1).
Que maioria aprova o regulamento?
A das deliberações em geral: a maioria dos votos representativos do capital investido (Código Civil, art. 1432.º, n.º 5). As cláusulas opcionais com uma maioria própria só entram com ela: repartir despesas de outra maneira e proibir atos pedem que ninguém se oponha (arts. 1424.º, n.º 2, e 1422.º, n.º 2, alínea d)).
O regulamento pode proibir o alojamento local?
Pode, por dois terços da permilagem do prédio, e a proibição vale para os pedidos de registo submetidos depois da deliberação (Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 6.º-B, n.º 5). O guia Alojamento local no prédio: o que o condomínio pode decidir explica o resto.
O regulamento pode prever multas?
Pode prever penas pecuniárias, com um limite por ano: a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator (Código Civil, art. 1434.º).
Fontes
- Código Civil, artigos 1418.º, 1422.º, 1424.º, 1429.º-A, 1431.º, 1432.º, 1434.º, 1435.º-A e 1436.º.
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigos 7.º a 9.º.
- Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, artigo 6.º-B, na redação do Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro.
Esta minuta é um exemplo. Parte do que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem pedir mais; num caso concreto, consulte um jurista.
Para saber mais
A convocatória e a ata, feitas do que ficou registado.
No MyKondo, a convocatória sai da ordem de trabalhos, e a ata das presenças e dos votos.