Minuta · Finanças
Minuta da declaração das quotas de condomínio pagas no ano, para o IRS
Quem arrenda uma fração deduz às rendas os encargos de condomínio que pagou, desde que documentados (Código do IRS, art. 41.º). Os recibos servem; esta declaração junta o ano numa folha, com a quota, o fundo comum de reserva e as obras em linhas à parte — para a Autoridade Tributária, a contribuição para o fundo não se deduz, e conta a parte da fração nas obras que o condomínio paga com ele — e diz o que ficou por pagar.
Nenhuma lei obriga o administrador a passar esta declaração, a não ser que a assembleia lho atribua (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1): quem paga tem o direito de exigir um recibo de cada pagamento, também depois de pagar (art. 787.º), e a declaração junta os recibos de um ano numa folha. O que está entre parênteses retos é para preencher ou escolher.
DECLARAÇÃO DOS ENCARGOS DE CONDOMÍNIO PAGOS EM [ano]
Condomínio do prédio sito em [morada do prédio]
NIF [NIF do condomínio]
[Nome do administrador, ou firma e NIF da empresa], na qualidade de administrador do condomínio, declara, para a declaração dos rendimentos prediais (categoria F do IRS), que entre 1 de janeiro e 31 de dezembro de [ano] o condomínio recebeu, por conta da fração [letra e designação da fração], com a permilagem de [permilagem] ‰, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo [artigo] da freguesia de [freguesia], de que é [proprietário] [nome do titular], com o NIF [NIF do titular], os pagamentos seguintes, e que pagou no ano as obras da parte 3.
[Se se sabe que pagou outra pessoa:]
Os pagamentos de [meses] foram…
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Como preencher
| Campo | O que escrever |
|---|---|
| Quem assina | O administrador; se for uma empresa, a firma e o NIF dela |
| O ano | O ano civil. Conta o que se pagou nesse ano: a quota de dezembro paga em janeiro vai na declaração do ano seguinte. A data é a da entrada na conta do condomínio; uma transferência feita a 31 de dezembro que só entrou em janeiro, o senhorio prova-a com o extrato dele |
| A mudança de titular | Se a fração mudou de dono no ano, uma declaração para cada um, só com os pagamentos do tempo dele |
| O condómino | O nome e o NIF de cada titular da fração, e a que título: proprietário, usufrutuário. A Autoridade Tributária quer os documentos em nome do titular; aceitou-os em nome do cônjuge com quem é casado em comunhão de adquiridos, porque as rendas são dos dois (informação vinculativa do processo 30545) |
| A fração | A letra, a designação e a permilagem, e o artigo da matriz e a freguesia; sem o artigo, essa parte da frase tira-se. A Autoridade Tributária recusou um documento que não deixava ver de que imóvel se tratava (informação vinculativa do processo 1115/2017), e o CAAD documentos sem a permilagem da fração (processo 675/2021-T) |
| Os pagamentos | Um por linha, com a data em que o dinheiro entrou, o número do recibo e os meses a que se imputou |
| O fundo comum de reserva | Na sua coluna, nunca somado à quota: para a Autoridade Tributária, a contribuição não se deduz; conta a parte da fração nas obras que o condomínio paga com o fundo, no ano em que as paga |
| As quotas extraordinárias | Uma linha por obra, com o nome da obra na ata, a data da ata e se o condomínio já pagou a obra |
| As obras pagas no ano | Para cada obra paga com o fundo, ou com quotas extraordinárias de anos anteriores: o que saiu do fundo (ou dessas quotas) para a pagar, a permilagem e a parte da fração. O que se pagou com quotas do próprio ano já está nas partes 1 e 2 |
| Os juros e as penalidades | À parte, se os houve |
| O que ficou por pagar | A frase que o diz — as quotas, com os meses, as quotas extraordinárias, os juros e as penalidades — e o valor; sem nada por pagar, a frase do outro caso |
| Quem transferiu | Se se sabe que foi outra pessoa a pagar — o inquilino, por exemplo —, a frase opcional di-lo. Ver «O que a lei não diz» |
A declaração pede-se depois de 31 de dezembro, e a tempo da entrega do IRS, que é de 1 de abril a 30 de junho (Código do IRS, art. 60.º, n.º 1).
Um exemplo preenchido
O 1.º Drt do prédio do guia Quotas do condomínio e IRS, com 131‰, paga 115,28 € por mês ao condomínio: 104,80 € de quota e 10,48 € para o fundo comum de reserva. Em 2026 entraram doze pagamentos: o de dezembro de 2025, a 8 de janeiro, e os de janeiro a novembro de 2026 — a quota não mudou de 2025 para 2026. O de dezembro de 2026 entrou a 7 de janeiro de 2027, e vai na declaração de 2027.
Na parte 1, os totais do ano são 1 257,60 € de quota e 125,76 € para o fundo. Em junho, o condomínio pagou com o fundo 3 000,00 € pela impermeabilização do terraço de cobertura, aprovada em assembleia: na parte 3, a parte do 1.º Drt é de 393,00 €.
Para a Autoridade Tributária, o senhorio põe os 1 257,60 € na coluna «Condomínio» e os 393,00 € na coluna «Conservação e manutenção» da linha da fração, no quadro 4.1 ou 4.2 do anexo F, nos gastos após o início do arrendamento. E não deduz os 125,76 € que pagou para o fundo.
O que a lei pede
| Na declaração | Onde está |
|---|---|
| Os gastos documentalmente comprovados | Código do IRS, art. 41.º, n.º 9 |
| Os encargos que, nos termos da lei, o condómino deva obrigatoriamente suportar, e que pagou | art. 41.º, n.º 2 |
| Com várias frações no mesmo prédio, os encargos de cada uma, pela permilagem | art. 41.º, n.º 3 |
| Os pagamentos do ano | arts. 1.º, n.º 1, e 41.º, n.ºs 1 e 2; instruções do anexo F |
| A ressalva do que fica por pagar: as quotas, e os juros e as penalidades | Código Civil, art. 786.º, n.ºs 1 e 2 |
O n.º 2 e a regra da prova têm esta letra desde 1 de janeiro de 2015 (antes, o n.º 2 já deduzia os encargos de condomínio, com outras palavras). A da prova era o n.º 8 até setembro de 2024, e é esse número que citam as informações vinculativas de antes. O senhorio guarda a declaração e os recibos: a Autoridade Tributária pode pedi-los nos quatro anos seguintes (art. 128.º).
O que a lei não diz
- Se o administrador tem de passar a declaração. Nenhuma alínea do artigo 1436.º do Código Civil o diz; a da alínea q) é uma declaração de dívida. O que a lei dá é o direito de exigir quitação de cada pagamento, também depois de pagar (art. 787.º, n.º 2), e o administrador tem as funções que a assembleia lhe atribuir (art. 1436.º, n.º 1). Nas informações vinculativas, a Autoridade Tributária escreve que o administrador fica «obrigado» a emitir o documento das obras, sem dizer a norma.
- Quando conta o fundo comum de reserva. O artigo 41.º não fala dele. Para a Autoridade Tributária, a contribuição para o fundo não se deduz. No ano em que o condomínio paga uma obra com o fundo, deduz-se a parte da fração nessa despesa, pela permilagem, com o documento do administrador (informação vinculativa do processo 1788/2018, de 28 de dezembro de 2018). Aplicou a mesma regra em 2024 a um pagamento adicional que o condomínio pediu para eventuais obras, e mandou declarar as obras na coluna da conservação e manutenção (informação vinculativa do processo 27168, de 10 de dezembro de 2024). Por isso a declaração diz, de cada quota extraordinária, se a obra já foi paga. Lido à letra, o n.º 2 deduz os encargos obrigatórios que se pagaram, e a contribuição para o fundo é obrigatória (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º). Mas não se encontrou decisão nem doutrina que o defenda, nem decisão do CAAD que resolva a questão.
- O ano em que a fração só esteve arrendada uns meses. As instruções do anexo F falam dos gastos «pelo período em que o prédio esteve arrendado». A Autoridade Tributária aceitou numa informação vinculativa o condomínio pela totalidade (processo 1115/2017, de 5 de dezembro de 2017). O CAAD decidiu que a lei não mandava fazer essa proporção, mas sobre anos anteriores a 2015, com a redação antiga do artigo 41.º (processo 659/2017-T, de 7 de maio de 2018, sobre o IRS de 2014, que cita sete decisões no mesmo sentido). Com o mês de cada quota e a data de cada pagamento, a declaração serve as duas leituras.
- A quota que o inquilino paga. Perante o condomínio, a quota é do condómino (Código Civil, art. 1424.º, n.º 1); entre senhorio e inquilino, o contrato pode pô-la a cargo do inquilino, e sem nada escrito é do senhorio (art. 1078.º, n.ºs 1 e 3). Nas instruções do Modelo 2 do Imposto do Selo, a quota que o inquilino paga por acordo declara-se no campo 30, como despesa do senhorio que o inquilino suporta, «acrescendo ao valor da renda». Não se encontrou texto da Autoridade Tributária que diga se, nesse caso, o senhorio a deduz.
- Os juros de mora. O artigo 41.º exclui os gastos de natureza financeira (n.º 1), e não diz se os juros de mora de uma quota o são. Por isso vão à parte.
O guia Quotas do condomínio e IRS explica o que se deduz, e as rendas das partes comuns.
O MyKondo faz isto por si
No MyKondo
No MyKondo, cada pagamento conciliado no banco tem um recibo, com a fração, o dia do pagamento e, linha a linha, a quota, a contribuição para o fundo comum de reserva e as cobranças extraordinárias. Em Cobranças › Recibos, os recibos procuram-se por fração, e em Cobranças › Conta corrente a conta de cada fração mostra, um por linha, os documentos e os pagamentos, cada um com a sua data: é daí que saem os números da declaração. A página Avisos e recibos mostra como se emitem.
Perguntas frequentes
O administrador é obrigado a passar uma declaração para o IRS?
A lei não o diz, a não ser que a assembleia lho atribua (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1). Quem paga tem o direito de exigir um recibo de cada pagamento, também depois de pagar (art. 787.º). A declaração junta os recibos do ano, e um condómino que arrenda a fração pode pedi-la para facilitar a prova.
O fundo comum de reserva vai na declaração?
Vai, na sua coluna. Para a Autoridade Tributária, a contribuição para o fundo não se deduz no ano em que se paga. No ano em que o condomínio paga uma obra com o fundo, deduz-se a parte da fração nessa despesa, pela permilagem (informação vinculativa do processo 1788/2018). Nesse ano, a declaração diz a obra, o valor pago com o fundo e a parte da fração.
Que documento aceita a Autoridade Tributária para as obras do condomínio?
Numa informação vinculativa de 2024, aceitou um documento do administrador a cada condómino, depois da obra, com a parte dele pela permilagem, ou uma fatura do empreiteiro em nome de cada condómino (processo 26547, de 19 de novembro de 2024).
Quem vive na fração pode usar esta declaração no IRS?
Não para deduzir as quotas. A dedução à coleta de encargos com imóveis é das rendas da habitação permanente e de juros de créditos à habitação antigos, e as quotas do condomínio não estão nessa lista (Código do IRS, art. 78.º-E, n.º 1).
Fontes
- Código do IRS, artigos 1.º, 41.º, 60.º, 78.º-E e 128.º.
- Código Civil, artigos 786.º, 787.º, 1078.º, 1424.º e 1436.º.
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigo 4.º.
- Informação vinculativa do processo 1788/2018, de 28 de dezembro de 2018, sobre a contribuição para o fundo comum de reserva.
- Informação vinculativa do processo 27168, de 10 de dezembro de 2024, sobre um pagamento adicional para eventuais obras, a que a AT aplicou a regra do fundo.
- Informação vinculativa do processo 26547, de 19 de novembro de 2024, sobre o documento das obras nas partes comuns.
- Informação vinculativa do processo 1115/2017, de 5 de dezembro de 2017, sobre o condomínio num ano com meses sem arrendamento.
- Informação vinculativa do processo 30545, de 11 de julho de 2026, sobre em nome de quem estão os documentos.
- Instruções do anexo F do Modelo 3 do IRS.
- Instruções do Modelo 2 do Imposto do Selo, campo 30.
- Decisão do CAAD no processo 659/2017-T, de 7 de maio de 2018.
- Decisão do CAAD no processo 675/2021-T, de 17 de junho de 2022.
Esta minuta é um exemplo. Parte do que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem pedir mais; num caso concreto, consulte um jurista.
Para saber mais
Os avisos e os recibos, sem os fazer à mão.
No MyKondo, os avisos do mês e os recibos de cada pagamento saem em PDF e por email.