Minuta · Gestão
Minuta de contrato de administração de condomínio, com uma empresa de gestão
O administrador é eleito pela assembleia, e o cargo é remunerável (Código Civil, art. 1435.º). Quando é uma empresa ou um profissional, o contrato escreve o que a eleição não diz: os serviços incluídos, a remuneração, a duração, como acaba e o que se entrega no fim. Os tribunais divergem sobre a indemnização de quem é exonerado antes do tempo, e julgaram nulas uma duração de cinco anos e uma cláusula de 22 000 €: esta minuta segue a lei, e a página diz o que eles decidiram.
A eleição diz quem administra. O contrato diz o resto: o que está incluído no preço, quanto custa, quanto tempo dura e como acaba. O que está entre parênteses retos é para preencher ou escolher.
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Entre:
Primeiro: O condomínio do prédio sito em [morada do prédio], com o NIF [NIF do condomínio], representado por [nome de quem assina pelo condomínio], mandatado pela assembleia de condóminos de [data da assembleia] para assinar este contrato, adiante designado «o condomínio»;
Segundo: [nome ou firma do administrador], com o NIF [NIF do administrador], com sede ou domicílio em [morada], representado por [nome e qualidade de quem assina], adiante designado «o administrador»;
é celebrado este contrato, que se rege pelas cláusulas seguintes.
Cláusula 1.ª — Objeto
- Por deliberação da assembleia de condóminos de [data da assembleia], que consta da ata n.º [número], o condomínio elegeu o administrador, que aceita o cargo.
- O administrador exerce as funções que a lei atribui ao administrador do condomínio, designadamente as do artigo 1436.º do Código Civil, e as que a assembleia lhe atribuir.
Cláusula 2.ª — Serviços incluídos
- Estão incluídos na remuneração: [a convocatória e a condução da assembleia ordinária; o orçamento e o relatório de contas; os avisos de cobrança e os recibos; a cobrança das quotas; o pagamento das despesas; a guarda dos documentos]…
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Como preencher
| Campo | O que escrever |
|---|---|
| Quem assina pelo condomínio | Quem a assembleia mandatar para isso. Aprove o texto do contrato na mesma reunião em que elege o administrador, e mandate na mesma deliberação quem o assina |
| Os serviços incluídos | O que o preço paga, serviço a serviço. O que não estiver na lista paga-se à parte, pelos valores da cláusula 2.ª, n.º 2 |
| A remuneração | O valor por mês, e se inclui os impostos |
| A duração | Um ano, renovável. É o que a lei diz, e uma duração de cinco anos já foi julgada nula e reduzida a um ano |
| A cessação | Quando produz efeitos a exoneração, e com que antecedência o administrador pode renunciar. A minuta não traz uma quantia fixa a pagar por quem puser fim ao contrato: uma de 22 000 € já foi julgada nula |
| A entrega | O prazo para entregar os documentos, os valores e os acessos ao sucessor |
O que a lei pede
| No contrato | Onde está |
|---|---|
| O administrador é eleito e exonerado pela assembleia | Código Civil, art. 1435.º, n.º 1 |
| O tribunal pode exonerá-lo, a pedido de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência | art. 1435.º, n.º 3 |
| O cargo é remunerável, e pode ser de um condómino ou de um terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável | art. 1435.º, n.º 4 |
| Mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o sucessor | art. 1435.º, n.º 5 |
| As funções, além das que a assembleia lhe atribuir | art. 1436.º, n.ºs 1 a 3 |
| O mandato de quem o exerce por profissão presume-se oneroso | art. 1158.º, n.º 1 |
| Prestar contas, informar e entregar o que recebeu | art. 1161.º, alíneas b), d) e e) |
| Dar ao administrador os meios para administrar, e reembolsar-lhe as despesas indispensáveis | art. 1167.º, alíneas a) e c) |
| A identificação do administrador afixada na entrada do prédio | Decreto-Lei n.º 268/94, art. 3.º, n.º 1 |
As regras do mandato aplicam-se, com as necessárias adaptações, às prestações de serviço que a lei não regula especialmente (Código Civil, art. 1156.º). O mandato é livremente revogável por qualquer das partes (art. 1170.º, n.º 1), e quem o revoga indemniza a outra parte em certos casos: num mandato oneroso, quando foi conferido por certo tempo, ou quando o mandante o revoga sem a antecedência conveniente (art. 1172.º, alínea c)). A lei não exige uma forma para o contrato (art. 219.º): a ata prova a eleição, e o contrato escrito o resto.
Quando a assembleia o exonera antes do tempo
Os tribunais não decidem todos da mesma maneira sobre a indemnização:
- A Relação de Évora decidiu que a exoneração sem justa causa pode obrigar o condomínio a indemnizar, pelo artigo 1172.º, sobretudo quando o administrador exerce a atividade por profissão, e que é ao condomínio que cabe provar a justa causa (acórdão de 20/04/2023, proc. 2808/19.4T8PTM.E1). O Supremo Tribunal de Justiça disse o mesmo sobre a prova, num caso irmão (acórdão de 16/11/2023, proc. 2809/19.2T8PTM.E1.S1).
- A Relação do Porto decidiu que ser pago não dá ao administrador um interesse no contrato que afaste a livre revogação, e negou-lhe a indemnização pela alínea c) do artigo 1172.º (acórdão de 18/04/2024, proc. 997/22.0T8VLG.P1).
Na decisão de Évora, a justa causa provada — o seguro por verificar, e uma isenção de quotas dada sem deliberação da assembleia — afastou a indemnização. Por isso vale a pena que a deliberação que exonera diga porquê.
Os mesmos acórdãos julgaram duas cláusulas que esta minuta não tem. A Relação de Évora julgou nula a duração de cinco anos, por o prazo do artigo 1435.º, n.º 4, proteger os condóminos de decisões precipitadas, e reduziu-a a um ano, renovável. A Relação do Porto julgou nula a cláusula que obrigava quem resolvesse o contrato a pagar 22 000 €, por impedir na prática a resolução por incumprimento.
Antes de assinar um contrato de administração, ou de exonerar um administrador profissional, fale com um advogado. O guia Funções e responsabilidades do administrador de condomínio explica o que o administrador tem de fazer.
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No MyKondo, as contas que o administrador presta saem do que se registou durante o ano: o Demonstrativo dá o mapa do mês, do ano até aqui ou do ano inteiro, e exporta-se em PDF, e a Execução orçamental põe o orçamentado ao lado do executado, rubrica a rubrica. E vários condomínios cabem numa conta, cada um com as suas contas e os seus documentos: a página Para empresas de gestão mostra como, e a página Contabilidade e fecho do mês mostra as contas.
Perguntas frequentes
Quanto tempo dura o contrato do administrador?
O período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável (Código Civil, art. 1435.º, n.º 4). A Relação de Évora julgou nula uma duração de cinco anos, e reduziu-a a um ano (acórdão de 20/04/2023, proc. 2808/19.4T8PTM.E1).
A assembleia pode despedir o administrador antes do fim do contrato?
Pode exonerá-lo a todo o tempo (Código Civil, art. 1435.º, n.º 1). Se tem de o indemnizar, quando não há justa causa, é uma questão em que os tribunais divergem; a justa causa, provada, afasta a indemnização.
O contrato tem de ser escrito?
A lei não exige uma forma (Código Civil, art. 219.º). A eleição fica na ata; o contrato escrito fixa o que a ata não diz, e evita discussões no fim.
Quem assina o contrato pelo condomínio?
Quem a assembleia mandatar para isso, na deliberação que elege o administrador: ele está do outro lado do contrato.
Fontes
- Código Civil, artigos 219.º, 1156.º, 1158.º, 1161.º, 1167.º, 1170.º, 1172.º, 1435.º e 1436.º.
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigo 3.º.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, processo 2808/19.4T8PTM.E1, de 20 de abril de 2023.
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo 2809/19.2T8PTM.E1.S1, de 16 de novembro de 2023.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo 997/22.0T8VLG.P1, de 18 de abril de 2024.
Esta minuta é um exemplo. Parte do que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem pedir mais; num caso concreto, consulte um jurista.
Para saber mais
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