Minuta de convocatória de assembleia feita pelos condóminos (25 % do capital)

Quando o administrador não convoca a assembleia, convocam-na os condóminos. O que está entre parênteses retos é para preencher ou escolher.

Como preencher

Um exemplo. No prédio dos outros exemplos, de oito frações, os condóminos do 3.º Esq, com 139,5‰, e do 3.º Drt, com 141‰, somam 280,5‰: chegam aos 250‰, e podem convocar os dois. O do 1.º Drt, sozinho, com 131‰, não chega.

Como se envia. A todos os condóminos, também aos que a assinam, com 10 dias de antecedência: por carta registada, ou entregue com recibo de receção assinado; a quem o tenha pedido numa assembleia anterior, com o endereço na ata, por correio eletrónico, com recibo pelo mesmo meio (Código Civil, art. 1432.º, n.ºs 1 a 3).

O que a lei pede

O que a lei não diz

A lei não exige que se peça primeiro ao administrador, e nenhum dos acórdãos lidos o exigiu. Num caso que chegou ao Supremo Tribunal de Justiça, os condóminos pediram-lhe primeiro, por carta registada, que convocasse a assembleia, e só a convocaram eles quando ele não o fez (acórdão de 21/03/2023, proc. 2164/16.2T8PTM.E1.S1). Pedir primeiro não custa, e deixa escrito que o administrador teve a oportunidade.

Quando a convocatória falha, o que os tribunais decidiram depende do caso:

• O Supremo Tribunal de Justiça julgou anuláveis as deliberações de uma assembleia convocada por uma assinatura em nome de vários condóminos, sem as procurações; no caso, não as anulou, porque quem as impugnava as tinha confirmado depois, ao fazer questão de integrar a comissão que a assembleia elegeu (acórdão de 21/03/2023, proc. 2164/16.2T8PTM.E1.S1). Num procedimento cautelar da Relação de Lisboa, a primeira instância tratou também como anuláveis as deliberações de uma assembleia convocada com assinaturas de quem não era proprietário, e a Relação não o pôs em causa (acórdão de 30/01/2025, proc. 505/24.8T8SCR.L1-2).
• A Relação de Lisboa, num caso em que as duas condóminas que convocaram não somavam 25 % e só elas compareceram, decidiu que aquela reunião não era uma assembleia de condóminos, e que o que nela se decidiu não valia como deliberação, mesmo sem impugnação; e disse que, se os condóminos tivessem comparecido e participado, a falha da convocatória não teria importado (acórdão de 07/11/2019, proc. 232/14.4T8AMD.L1-2). Contaram só as condóminas que constavam da convocatória: as procurações que apareceram na reunião não lhes juntaram as outras frações.

Por isso a tabela de quem convoca diz a fração e a permilagem de cada um, e as procurações vão juntas à convocatória.

Quando o administrador recusa convocar

Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia, que o condómino que recorre pode convocar (Código Civil, art. 1438.º). A lei não fixa prazo para este recurso. A Relação de Lisboa entendeu que o condómino que pediu uma assembleia extraordinária para revogar deliberações (art. 1433.º, n.º 2) e recebeu a recusa do administrador pode recorrer para a assembleia, convocando-a, em 20 dias a contar de quando soube da recusa — o prazo que o administrador teria para a marcar (acórdão de 19/12/2024, proc. 20626/23.3T8LSB-A.L1-7). E, noutro caso, num procedimento cautelar, que perante um ato do administrador o caminho de cada condómino é convocar a assembleia para o reapreciar, e não pedir ao tribunal que o revogue (acórdão de 24/09/2026, proc. 1706/26.0T8CSC.L1-2).

O guia Como convocar uma assembleia de condóminos explica a convocatória, e o Mudar de administrador do condomínio o que se decide quando o administrador não cumpre.