Minuta · Gestão
Minuta da carta ao administrador a comunicar uma infiltração no condomínio
O telhado, os terraços de cobertura, a estrutura do prédio e as instalações gerais de água são partes comuns (Código Civil, art. 1421.º), e a conservação delas paga-se por todos os condóminos. A carta diz onde está a infiltração, desde quando e de onde parece vir, pede a verificação e a reparação, e deixa a prova de quando o condomínio ficou a saber. A lei não diz a forma da carta nem dá prazo ao administrador para responder, e a carta não interrompe o prazo para pedir a indemnização.
Quem tem em casa uma infiltração que vem do telhado, de um terraço, da fachada ou de um cano comum escreve ao administrador. O que está entre parênteses retos é para preencher ou escolher.
Ao administrador do condomínio do prédio sito em [morada do prédio]
[Nome do administrador, ou da empresa que administra]
[Morada do administrador, ou endereço de correio eletrónico]
Assunto: infiltração na fração [fração], vinda de uma parte comum — pedido de verificação e de reparação
[Nome], condómino da fração [fração] [ou: arrendatário da fração [fração], de que é proprietário [nome do proprietário]], vem comunicar que existe na fração uma infiltração de água que parece vir de uma parte comum do edifício, e pedir que a origem seja verificada e a parte comum reparada.
- Onde está: [as divisões e o que se vê: manchas, bolor, estuque caído, água a pingar, bens danificados]
- Desde quando: [a data em que apareceu pela primeira vez]…
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Como preencher
| Campo | O que escrever |
|---|---|
| Quem escreve | O condómino da fração, com um contacto. Se quem lá vive é o inquilino, pode ser ele a escrever: as reparações das partes comuns pedem-se ao condomínio, e não ao senhorio (Relação de Lisboa, acórdão de 09/04/2026, proc. 3685/24.9T8FNC.L1-2). Escreve «arrendatário» em vez de «condómino», diz quem é o proprietário e tira o parágrafo da obra urgente, que a lei só dá aos condóminos (Código Civil, art. 1427.º, n.º 1). O proprietário deve saber da carta |
| A quem | O administrador, pelo nome ou pela firma, na morada ou no endereço de correio eletrónico que ele usa. A identificação dele tem de estar afixada à entrada do prédio ou num lugar de passagem comum (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 3.º, n.º 1). É ele que representa o condomínio |
| Onde está, e desde quando | O que se vê em cada divisão, e a data em que apareceu. A data mostra há quanto tempo dura, e ajuda a contar o prazo para pedir a indemnização, que corre de quando o lesado soube do direito que tem (Código Civil, art. 498.º, n.º 1) |
| De onde parece vir | «Parece», e porquê. A carta não prova a causa técnica: é a quem sofre o dano que cabe provar que a água veio da parte comum, e por isso a carta pede a verificação |
| O prazo da resposta | Um prazo para responder, por exemplo 15 dias, ou menos se a água continua a entrar. A lei não dá prazo ao administrador: o da carta é um pedido |
| Os anexos | Fotografias com a data, um relatório técnico, se houver, e as comunicações anteriores |
Um exemplo. Em fevereiro de 2027, depois de uns dias de chuva, aparece uma mancha de humidade no teto da sala do 4.º Esq, por baixo do terraço de cobertura que só o 5.º andar usa. O terraço é parte comum, ainda que destinado ao uso de uma só fração (Código Civil, art. 1421.º, n.º 1, alínea b)). Quando o estado dele afeta as outras partes comuns, o 5.º andar paga a reparação só pela sua permilagem, como os outros, salvo se a avaria vier de facto seu (art. 1424.º, n.º 6). A Relação de Coimbra entendeu que as despesas de conservação de um terraço assim são suportadas por todos os condóminos (acórdão de 27/01/2026, proc. 842/21.3T8VIS.C1). O condómino do 4.º Esq escreve ao administrador, junta as fotografias e pede a verificação e a reparação.
Como se envia. A lei não diz a forma. Por carta registada com aviso de receção, entregue em mão com uma cópia datada e assinada pelo administrador, ou por correio eletrónico com pedido de resposta: o que conta é provar quando o condomínio ficou a saber. Guarde o talão, o aviso e a resposta.
O que a lei pede
| Na carta | Onde está |
|---|---|
| O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração, são partes comuns, como a estrutura do prédio e as instalações gerais de água | Código Civil, art. 1421.º, n.º 1, alíneas a), b) e d) |
| As despesas necessárias à conservação das partes comuns pagam-se pelos condóminos, em proporção do valor das frações, salvo disposição em contrário | art. 1424.º, n.º 1 |
| Quem usa sozinho um terraço de cobertura paga a reparação só pela sua permilagem, quando o estado dele afeta as outras partes comuns, salvo se a necessidade vier de facto seu | art. 1424.º, n.º 6 |
| O administrador intervém em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez | art. 1436.º, n.º 1, alínea r) |
| Para obras de conservação extraordinária, o administrador apresenta pelo menos três orçamentos, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma | art. 1436.º, n.º 2 |
| O administrador que não cumprir as suas funções é civilmente responsável pela omissão | art. 1436.º, n.º 3 |
| Quem tem uma coisa imóvel com o dever de a vigiar responde pelos danos que ela causar, salvo se provar que não teve culpa, ou que os danos se dariam na mesma | art. 493.º, n.º 1 |
| Na falta ou impedimento do administrador, qualquer condómino pode fazer as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns | art. 1427.º |
O que a lei não diz
A lei não diz como se comunica uma infiltração, nem dá prazo ao administrador para responder. Para reparar, dá só dois tempos: na urgência, intervir e convocar «de imediato» a assembleia (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea r)); e, deliberada a obra, executá-la em 15 dias úteis, ou no prazo que a assembleia fixar (alínea i)). Quando a lei quer uma carta registada, di-lo, como na convocatória da assembleia (art. 1432.º, n.º 1). Os prazos de 30 dias ou de três meses que aparecem nos acórdãos foram fixados por sentenças, depois de anos de processo (Relação de Guimarães, acórdão de 27/11/2025, proc. 976/23.0T8PTL.G1; Relação de Lisboa, acórdão de 02/07/2026, proc. 4792/22.8T8LSB.L1-6).
Avisar por escrito conta. Os tribunais aplicam o art. 493.º às infiltrações vindas das partes comuns, e é o condomínio que tem de provar que não teve culpa (Relação de Guimarães, acórdão de 14/09/2023, proc. 287/18.2T8PRG.G1). Mas é a quem sofre o dano que cabe provar que a água veio da parte comum (Relação do Porto, acórdão de 20/05/2024, proc. 16740/20.5T8PRT.P1). E o Supremo Tribunal de Justiça sublinhou que o condomínio tinha ficado a saber dos danos, e que a administração se manteve passiva apesar das comunicações da condómina (acórdãos de 14/07/2021, proc. 1168/13.1T2STC.E2.S1, e de 04/07/2024, proc. 1069/14.6TBOER.L1.S1).
A carta não interrompe o prazo para pedir a indemnização. Interrompem-no a citação ou a notificação judicial de um ato que mostre a intenção de exercer o direito, e o reconhecimento do direito pelo condomínio, feito perante quem o tem (Código Civil, arts. 323.º, n.º 1, e 325.º). As datas e os termos das respostas da administração podem decidir se houve esse reconhecimento (Relação de Coimbra, acórdão de 27/01/2026). O prazo é de três anos na generalidade dos acórdãos, a contar de quando o lesado soube do direito que tem (art. 498.º, n.º 1), mas o Supremo já aplicou vinte anos às rendas perdidas por o condomínio não ter reparado (acórdão de 02/06/2026, proc. 6137/15.4T8VNG.P1.S1). Não espere.
A obra urgente. Na falta ou impedimento do administrador, o condómino pode mandar fazer a reparação indispensável e urgente (art. 1427.º), e tem direito ao reembolso do que pagou, descontada a sua própria quota (Relação de Lisboa, acórdão de 28/02/2023, proc. 1069/14.6TBOER.L1-7, confirmado pelo Supremo a 04/07/2024). Para a Relação do Porto, o impedimento inclui o administrador que não faz a obra porque não quer (acórdão de 16/01/2026, proc. 1703/24.0T8MAI.P1); noutro caso, num prédio de duas frações, recusou-o a quem não avisou antes, nem provou a urgência nem o valor das obras (acórdão de 27/10/2025, proc. 6651/23.8T8VNG.P1). Quem a mandar fazer guarda os orçamentos, as faturas e as fotografias de antes e de depois. Veja também o regulamento do condomínio: deve dizer quem exerce a administração na falta ou impedimento do administrador (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 7.º).
Deixar de pagar as quotas não é caminho. Os tribunais recusam-no, e já viram nisso abuso de direito (Relação de Évora, acórdão de 23/11/2023, proc. 22903/21.9T8LSB-A.E1; Relação do Porto, acórdão de 04/06/2025, proc. 1025/23.3T8MTS.P1).
O guia Infiltrações no condomínio: quem paga, o vizinho ou o condomínio? explica quem paga em cada caso.
No seu prédio
No MyKondo
No MyKondo, o condómino regista a infiltração em Ocorrências, com anexos como as fotografias, e quem administra recebe o aviso no sino. Cada mudança de estado avisa quem a registou. A página Assembleias e atas mostra como se convoca a assembleia que delibera a reparação, e como fica em ata.
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Perguntas frequentes
O condomínio é obrigado a reparar uma infiltração que vem do telhado?
O telhado é parte comum (Código Civil, art. 1421.º, n.º 1, alínea b)), e a conservação das partes comuns paga-se por todos os condóminos (art. 1424.º, n.º 1). Não há um artigo que o diga por estas palavras, mas os tribunais entendem que é obrigação do condomínio diligenciar pela conservação e reparação das partes comuns (Relação do Porto, acórdão de 26/06/2025, proc. 540/23.3T8MAI.P1).
Quanto tempo tem o administrador para responder?
A lei não fixa um prazo para responder. Numa situação de urgência, o administrador deve intervir e convocar de imediato uma assembleia extraordinária (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea r)). Uma obra de conservação extraordinária vai à assembleia, com pelo menos três orçamentos (art. 1436.º, n.º 2), e, deliberada, o administrador executa-a em 15 dias úteis, ou no prazo que a assembleia fixar (alínea i)). Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia, que o próprio condómino pode convocar (art. 1438.º).
E se a água vier da fração de cima?
Então a carta é para o vizinho. Responde quem tem a fração de onde a água vem, salvo se provar que não teve culpa ou que os danos se dariam na mesma, e a quem sofre o dano basta provar que a água veio de lá (Código Civil, art. 493.º, n.º 1; Relação de Lisboa, acórdão de 05/12/2024, proc. 559/20.6T8LSB.L1-8).
O seguro do prédio paga os danos?
Só se a apólice cobrir danos por água. O seguro obrigatório é contra o risco de incêndio, das frações e das partes comuns (Código Civil, art. 1429.º, n.º 1), e sem a cobertura de danos por água a seguradora não paga: o Supremo decidiu-o sobre o seguro de uma fração cuja apólice não incluía esse risco (acórdão de 30/03/2023, proc. 20752/19.3T8SNT.L1.S1). Se a fração tiver um seguro próprio com danos por água, participe também à sua seguradora, e veja na apólice o prazo para o fazer.
Fontes
- Código Civil, artigos 323.º, 325.º, 493.º, 498.º, 1421.º, 1424.º, 1427.º, 1429.º, 1432.º, 1436.º e 1438.º.
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigos 3.º e 7.º.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo 3685/24.9T8FNC.L1-2, de 9 de abril de 2026.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, processo 842/21.3T8VIS.C1, de 27 de janeiro de 2026.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, processo 976/23.0T8PTL.G1, de 27 de novembro de 2025.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo 4792/22.8T8LSB.L1-6, de 2 de julho de 2026.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, processo 287/18.2T8PRG.G1, de 14 de setembro de 2023.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo 16740/20.5T8PRT.P1, de 20 de maio de 2024.
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo 1168/13.1T2STC.E2.S1, de 14 de julho de 2021.
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo 1069/14.6TBOER.L1.S1, de 4 de julho de 2024.
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo 6137/15.4T8VNG.P1.S1, de 2 de junho de 2026.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo 1069/14.6TBOER.L1-7, de 28 de fevereiro de 2023.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo 1703/24.0T8MAI.P1, de 16 de janeiro de 2026.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo 6651/23.8T8VNG.P1, de 27 de outubro de 2025.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, processo 22903/21.9T8LSB-A.E1, de 23 de novembro de 2023.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo 1025/23.3T8MTS.P1, de 4 de junho de 2025.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo 540/23.3T8MAI.P1, de 26 de junho de 2025.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo 559/20.6T8LSB.L1-8, de 5 de dezembro de 2024.
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo 20752/19.3T8SNT.L1.S1, de 30 de março de 2023.
Esta minuta é um exemplo. Parte do que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem pedir mais; num caso concreto, consulte um jurista.
Para saber mais
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Mostre o MyKondo a quem administra o seu prédio. Os avisos e os recibos seguem por email a quem responde por cada fração, e os condóminos não precisam de conta.
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