Minuta · Gestão
Minuta de pedido ao condomínio de autorização para uma obra que muda a fachada
Uma obra que modifique a linha arquitetónica ou o arranjo estético do prédio, como um aparelho de ar condicionado numa janela ou uma marquise numa varanda, só se faz com autorização prévia da assembleia, por dois terços do valor total do prédio (Código Civil, art. 1422.º, n.º 3). Esta minuta é o pedido do condómino ao administrador para pôr o assunto na ordem de trabalhos, com a descrição da obra que a assembleia vai votar.
Quem vota uma obra na fachada precisa de saber o que vai ver da rua. O pedido diz a obra, o sítio e os materiais, e pede que o assunto entre na ordem de trabalhos. O que está entre parênteses retos é para preencher ou escolher.
[Nome do condómino]
[Morada do condómino]
Ao administrador do condomínio do prédio sito em [morada do prédio], [nome do administrador]
[Localidade], [data]
Assunto: Pedido de autorização para uma obra na fração [letra e designação da fração]
Exmo.(a) Senhor(a),
Na qualidade de proprietário da fração [letra e designação da fração], peço que seja incluído na ordem de trabalhos da próxima assembleia de condóminos o seguinte ponto:
«Autorização ao…
A minuta continua no seu email
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Como preencher
| Campo | O que escrever |
|---|---|
| O ponto | Uma frase que diga a obra e a fração: é essa frase que vai para a convocatória, e é sobre ela que se vota |
| O que é | A obra, pelo nome. Se for um aparelho, o tipo; se for uma marquise, o que fecha |
| Onde fica | O sítio do prédio onde a obra se vê, com o piso |
| Como fica | Os materiais, a cor e as dimensões. Uma fotografia de um caso igual ajuda quem vota |
| O compromisso | O que o condómino assume: o custo, a manutenção e a reparação das partes comuns. A licença da câmara, quando a obra a pede, fica por conta dele |
Como se envia
Por escrito, ao administrador, a tempo de o ponto entrar na convocatória: a convocatória sai com 10 dias de antecedência e tem de dizer a ordem de trabalhos (Código Civil, art. 1432.º, n.ºs 1 e 4). Uma carta registada, ou um email com a confirmação de que chegou, deixa a prova da data.
Se o administrador não puser o assunto na ordem de trabalhos, há dois caminhos. Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia, que nesse caso o próprio condómino pode convocar (art. 1438.º). E os condóminos que representem, pelo menos, 25 % do capital investido podem convocar a assembleia (art. 1431.º, n.º 2).
O que a lei pede
| No pedido | Onde está |
|---|---|
| Uma obra que modifique a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício só se faz com autorização prévia da assembleia | Código Civil, art. 1422.º, n.º 2, alínea a), e n.º 3 |
| A maioria: dois terços do valor total do prédio | art. 1422.º, n.º 3 |
| O assunto tem de estar na ordem de trabalhos da convocatória | art. 1432.º, n.º 4 |
A lei não diz como se pede a autorização: um pedido por escrito, com a obra descrita, é o que deixa a assembleia votar sabendo o que vota. A conta dos dois terços faz-se sobre os 1000‰ do prédio, e não sobre os votos de quem está na sala.
Se o aparelho ficar numa parte comum, e não na fração, há tribunais que o tratam como uma inovação, que pede a maioria dos condóminos e que essa maioria represente dois terços do valor total do prédio (art. 1425.º, n.º 1). E a licença da câmara não substitui a autorização: a Relação de Coimbra confirmou a demolição de uma marquise feita sem ela (acórdão de 24/10/2023, proc. 96/18.9T8FIG.C1). O guia Ar condicionado e marquises: o que muda a fachada do prédio explica o que os tribunais têm decidido.
No seu prédio
No MyKondo
No MyKondo, o ponto vota-se com a natureza «Obras que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético», e a maioria sai dela: dois terços do valor total do prédio, com o artigo 1422.º, n.º 3. A convocatória diz a maioria necessária de cada ponto, e a ata escreve o resultado que se apurou. A página Assembleias e atas mostra como.
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Perguntas frequentes
Preciso de autorização do condomínio para pôr ar condicionado na janela?
Se o aparelho modificar a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, sim: precisa de autorização prévia da assembleia, por dois terços do valor total do prédio (Código Civil, art. 1422.º, n.º 3).
E se o administrador não levar o pedido à assembleia?
Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia, e o próprio condómino pode convocá-la para isso (Código Civil, art. 1438.º). Os condóminos que representem 25 % do capital investido também a podem convocar (art. 1431.º, n.º 2).
A licença da câmara chega?
Não. A licença da câmara não substitui a autorização da assembleia: mesmo licenciada, uma marquise feita sem ela pode ter de ser demolida (Relação de Coimbra, acórdão de 24/10/2023, proc. 96/18.9T8FIG.C1).
Fontes
- Código Civil, artigos 1422.º, 1425.º, 1431.º, 1432.º e 1438.º.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, processo 96/18.9T8FIG.C1, de 24 de outubro de 2023.
Esta minuta é um exemplo. Parte do que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem pedir mais; num caso concreto, consulte um jurista.
Para saber mais
O seu condomínio, no MyKondo.
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