Minuta · Finanças
Minuta de carta de cobrança de quotas de condomínio em atraso
Antes de ir a tribunal, o administrador escreve ao condómino em dívida. A lei não exige a carta, porque a quota tem dia de vencimento e o condómino fica em mora sem aviso (Código Civil, art. 805.º), mas é ela que fica como prova de que foi avisado. Esta minuta diz as quotas por pagar, os juros, o prazo e onde pagar, e traz, à parte, o parágrafo da ação judicial.
A carta diz o que está por pagar, desde quando e onde se paga, e dá um prazo. O parágrafo da ação judicial é opcional, e só se escreve quando o administrador a vai mesmo instaurar. O que está entre parênteses retos é para preencher ou escolher.
Condomínio do prédio sito em [morada do prédio]
NIF [NIF do condomínio]
[Nome do condómino]
[Morada do condómino]
[Localidade], [data]
Assunto: Quotas de condomínio por pagar — fração [letra e designação da fração]
Exmo.(a) Senhor(a),
Na qualidade de administrador do condomínio, informo que, à data desta carta, estão por pagar as seguintes quotas da fração [letra e designação da fração], de que é proprietário:
| Mês | Valor | Data de vencimento |
|---|---|---|
| [mês e ano] | [valor] € | [data] |
| Total | [valor] € |
A minuta continua no seu email
Receba-a completa, em Word, pronta a preencher no Word ou no Google Docs. É grátis.
Como preencher
| Campo | O que escrever |
|---|---|
| Destinatário | O proprietário da fração, na morada que comunicou ao administrador. Se a fração estiver arrendada, a carta vai para o proprietário, e não para o inquilino |
| As quotas | Um mês por linha, com o valor por pagar e a data em que venceu, do mais antigo para o mais recente |
| Os juros | Os juros legais, de cada quota, desde o dia do vencimento até à data da carta |
| A pena | Só se o regulamento ou uma deliberação da assembleia a tiver fixado. Sem pena, tira-se o parágrafo |
| O prazo | Um prazo razoável para pagar, como 15 dias. A lei não fixa nenhum |
| A ação judicial | Só quando se cumprem as duas condições, e o administrador a vai instaurar. Sem elas, tira-se o parágrafo |
Um exemplo preenchido
O 1.º Drt, no prédio do guia Como se calculam as quotas de condomínio, deve a quota de janeiro: 115,28 €, vencida a 8 de janeiro. A carta tem a data de 8 de julho, e a quota está em atraso há 181 dias.
Os juros, a 4 % ao ano: 115,28 € × 4 % × 181 ÷ 365 = 2,29 €. A carta pede 117,57 €, a quota e os juros, e diz que os juros continuam a contar até ao pagamento.
Como se envia
Por carta registada com aviso de receção. A lei não exige a carta, e por isso não exige o registo: o registo é o que prova que a carta foi enviada, e o aviso de receção que chegou. É essa prova que conta, se a cobrança for a tribunal.
Uma carta, mesmo registada, não interrompe a prescrição das quotas: interrompe-a a citação do devedor, ou o reconhecimento da dívida por ele, como um acordo de pagamento assinado (Código Civil, arts. 323.º e 325.º). O guia Condóminos em dívida: como cobrar explica os prazos.
O que a lei pede
A lei não pede esta carta: uma quota tem dia de vencimento, que é um prazo certo, e o condómino fica em mora sem ser interpelado (Código Civil, art. 805.º, n.º 2, alínea a)). O que a carta diz vem destes artigos:
| Na carta | Onde está |
|---|---|
| Os juros de mora, desde o dia do vencimento | Código Civil, arts. 804.º, 805.º, n.º 2, alínea a), e 806.º, n.º 1 |
| A taxa: os juros legais, de 4 % ao ano | arts. 806.º, n.º 2, e 559.º, n.º 1; Portaria n.º 291/2003 |
| Exigir a quota, os juros e as penas é uma função do administrador | art. 1436.º, n.º 1, alíneas d) e f) |
| As penas pecuniárias: as que a assembleia fixar, ou o regulamento, até um quarto do rendimento coletável anual da fração em cada ano | arts. 1434.º e 1436.º, n.º 1, alínea f) |
| A ação judicial, no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, se a dívida for igual ou superior ao indexante dos apoios sociais, salvo deliberação em contrário da assembleia | Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.ºs 4 e 5 |
O parágrafo da ação judicial é opcional por isso: o artigo 6.º obriga o administrador a instaurá-la só quando a dívida chega ao indexante dos apoios sociais do ano, e não quando a assembleia tiver decidido outra coisa, como um plano de pagamento.
O MyKondo faz isto por si
No MyKondo
No MyKondo, o lembrete de dívida sai por email, com a tabela do que está por pagar — cada documento, o mês, o dia em que venceu e o valor em dívida —, o IBAN do condomínio e, em anexo, os documentos mais antigos, até cinco. Cada lembrete fica registado, com o valor em dívida de cada documento no dia em que saiu. A página Avisos e recibos mostra como se cobra.
Perguntas frequentes
É preciso avisar o condómino antes de cobrar juros?
Não. Uma quota tem dia de vencimento, e os juros contam desde esse dia, sem aviso (Código Civil, arts. 805.º, n.º 2, alínea a), e 806.º, n.º 1).
A carta tem de ser registada?
A lei não o exige. O registo com aviso de receção é a prova de que a carta foi enviada e de que chegou.
Quando é que o administrador tem de ir a tribunal?
No prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, se a dívida for igual ou superior ao indexante dos apoios sociais do ano, e a assembleia não tiver deliberado em contrário (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.ºs 4 e 5).
Fontes
- Código Civil, artigos 323.º, 325.º, 559.º, 804.º a 806.º, 1434.º e 1436.º.
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigo 6.º.
- Taxas de juro legais em Portugal, no Portal Europeu da Justiça: a taxa civil, fixada pela Portaria n.º 291/2003.
Esta minuta é um exemplo. Parte do que a lei escreve à data da última atualização, e não é aconselhamento jurídico. O título constitutivo e o regulamento do seu prédio podem pedir mais; num caso concreto, consulte um jurista.
Para saber mais
Os avisos e os recibos, sem os fazer à mão.
No MyKondo, os avisos do mês e os recibos de cada pagamento saem em PDF e por email.