Novo RJUE: o que muda desde 1 de outubro para as obras no prédio

O que aconteceu

O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, reviu o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) — a lei que diz que obras precisam de licença da câmara, quais basta comunicar e quais estão isentas. Entrou em vigor a 1 de outubro de 2026, depois de o Decreto-Lei n.º 155-B/2026 ter adiado a data (art. 13.º), e aplica-se aos procedimentos que começam desde então (art. 12.º).

A revisão é longa. Esta notícia fica pelo que toca às obras de um prédio em condomínio.

As obras isentas também se avisam à câmara

Até cinco dias antes do início dos trabalhos, quem promove a obra informa a câmara municipal, e diz quem a vai executar. A lei passou a dizer que isto vale também para as obras isentas de licença e de comunicação prévia (RJUE, art. 6.º, n.º 12, e art. 80.º-A, n.º 1). Até 30 de setembro, o artigo 80.º-A não falava delas.

O mesmo artigo ganhou três regras:

• até cinco dias antes, afixa-se no local um aviso visível da via pública (n.º 5);
• ficam dispensadas só as obras de conservação no interior do prédio ou das frações (n.º 3);
• a informação caduca se os trabalhos não começarem num ano (n.º 6).

Trabalhar sem ter informado a câmara é contraordenação, com coima de 500 € a 100 000 € para uma pessoa singular e de 1 500 € a 250 000 € para uma pessoa coletiva. Não afixar o aviso dá coima de 250 € a 50 000 €, e de 1 000 € a 100 000 € (art. 98.º, n.ºs 1, 4 e 6).

Nas partes comuns, quem promove a obra é o condomínio, e quem executa as deliberações da assembleia é o administrador (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea i). O aviso no local pode afixá-lo o proprietário ou o diretor da obra (RJUE, art. 80.º-A, n.º 5).

O que isto quer dizer nas obras de um prédio

As obras de escassa relevância deixam de o ser num imóvel classificado ou em vias de classificação, ou numa zona de proteção de um imóvel classificado — com uma exceção nova para as janelas (art. 6.º-A, n.º 2). E o regulamento de cada câmara pode acrescentar outras obras à lista (art. 6.º-A, n.º 1, alínea i).

Painéis solares e janelas

Os painéis solares podem ter baterias. A lista das obras de escassa relevância passou a incluir, ao lado dos painéis e dos coletores solares térmicos, as unidades de armazenamento de energia, com os mesmos limites. E tem uma condição que antes não tinha: o depósito da água ou a bateria têm de ficar ocultos (art. 6.º-A, n.º 1, alínea g).

As janelas trocam-se também perto de um monumento. Substituir os caixilhos por outros mais eficientes, com a mesma geometria e o mesmo acabamento exterior, é obra de escassa relevância, e passa a sê-lo também numa zona de proteção de um imóvel classificado (art. 6.º-A, n.º 1, alínea j, e n.º 2, alínea b).

Os painéis solares e a troca do revestimento por outro mais eficiente já não precisavam de licença antes desta revisão. O que ela acrescentou foi o que está acima.

A câmara não substitui a assembleia

O RJUE diz o que a câmara controla. O que o prédio tem de aprovar está no Código Civil, e a revisão não lhe tocou:

• uma obra que modifique a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício precisa da autorização prévia da assembleia, por dois terços do valor total do prédio (art. 1422.º, n.º 3) — ver Ar condicionado e marquises;
• uma inovação nas partes comuns aprova-se pela maioria dos condóminos, que represente dois terços do valor total (art. 1425.º, n.º 1) — ver Obras nas partes comuns;
• os painéis solares do condomínio aprovam-se por maioria simples dos condóminos (art. 1425.º, n.º 3) — ver Painéis solares no condomínio.

Uma obra isenta na câmara pode precisar da assembleia, e uma licença da câmara não vale como autorização do condomínio: num acórdão de 2023, a Relação de Coimbra disse que, mesmo licenciada, uma marquise feita sem a aprovação da assembleia podia ser demolida a pedido do condomínio (processo 96/18.9T8FIG.C1).

O que ainda não se sabe

• Como cada câmara recebe o aviso. A informação faz-se pela plataforma eletrónica de licenciamentos urbanísticos, quando estiver disponível, e cada câmara pode manter a sua (art. 8.º-A, n.ºs 1 e 2). Os elementos que leva estão numa portaria (art. 80.º-A, n.º 1). Antes de começar, confirme com a câmara do prédio.
• Como se aplica às obras pequenas. A lei não tem limiar de valor nem de dimensão: dispensa só a conservação no interior, e por isso uma reparação do telhado também se avisa. Como as câmaras o vão fiscalizar, ainda não se viu.

Quando houver respostas, esta notícia é atualizada.

O que fazer no seu prédio

• Antes de uma obra no exterior, conte cinco dias para informar a câmara e afixar o aviso, mesmo que a obra não precise de licença.
• Combine com o empreiteiro quem trata do aviso. A informação à câmara é de quem promove a obra; o aviso no local pode afixá-lo o diretor da obra.
• Num prédio classificado, ou perto de um monumento, pergunte primeiro à câmara. As isenções de escassa relevância não valem lá, a não ser a das janelas.
• Leve a obra à assembleia quando a lei o pede, com ou sem licença da câmara.

Fontes

• Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, na versão consolidada, artigos 3.º, 9.º, 12.º e 13.º.
• Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, que adiou a entrada em vigor.
• Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), na versão consolidada, artigos 2.º, 4.º, 6.º, 6.º-A, 8.º-A, 80.º-A e 98.º, comparados com a redação anterior a 1 de outubro de 2026.
• Código Civil, artigos 1422.º, 1425.º e 1436.º.
• Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, processo 96/18.9T8FIG.C1, de 24 de outubro de 2023.

Esta notícia é informativa. Diz o que se sabia a 20 de outubro de 2026, a partir das fontes no fim, e não é aconselhamento jurídico. Quando o assunto mudar, a notícia atualiza-se, e a data no topo di-lo.